在政策持续优化及疫情影响逐渐减弱的背景下，6月房地产市场呈现企稳复苏迹象，但7月以来，部分城市“断供”项目增加，进一步加重购房者观望情绪，叠加市场供给量缩减、前期积压的住房需求集中释放等因素，市场活跃度再次下滑。短期来看，在房住不炒的基调下，因城施策仍为调控主要方式，后续政策优化力度有望继续加大，其中二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

天津楼市情况，7月销售不管是成交面积还是成交均价都不如6月，叠加疫情的反复，让整个天津楼市些许沉闷，近期发改委发布《天津市关于促进消费恢复提振的若干措施》（征求意见稿），其中就有稳定住房消费的内容“支持分区施策促进房地产市场平稳健康发展，优化个人购房信贷政策，引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例，保障住房刚性需求，合理支持改善型需求。”或将提振市场信心。今年7月、8月为年内房企第二波偿债高峰，因此，第三季度的销售在今年的市场形势下尤为重要。

天津第二次土拍已经结束，11宗土地共9宗成交，2宗流拍，全部国企央企托底拿地，从土拍的结果来看，天津土地供应量在持续缩减。目前稳定市场预期，提振购房者信心迫在眉睫。下边让我们来看一下天津各大房企的业绩表现。

▍全口径销售业绩TOP10

2022年1-7月，天津房地产企业销售金额TOP10共成交381.60亿元。TOP10门槛值为24.84亿元。其中中海以91.17亿元的销售业绩荣膺销售榜首位，远洋集团以46.02亿元居榜单第二，万科位列第三。

2022年1-7月，天津房地产企业销售面积TOP10共成交193.15万平米，中海地产以28.19万平米的业绩夺得面积榜冠军，远洋集团以27.38万平米位居第二席。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

特别说明：房地产企业销售数据以2022年1月1日-7月31日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在天津的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

▍项目销售金额TOP20

2022年1-7月，天津商品住宅销售金额TOP20项目共成交175.09亿元，入榜门槛为5.48亿元。其中中海和平之门揽金22.14亿元，荣膺榜单冠军，中海天空之镜和天津瑞府以13.64亿元和12.09亿元的销售业绩居榜单第二第三位。

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▍商品住宅市场分析

市场概况

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供需分析

供应量：2022年7月，商品住宅供应面积68.74万平米，环比跌幅6.49%，同比下跌43.34%

成交量：2022年7月，商品住宅共成交6124套/68.58万平米，成交面积较上月下降16.71%，经历成交高峰后小幅回落；较去年同期跌幅37.09%。

成交价格：成交价格17268元/平米，环比下降11.89%。上月受核心区高价项目、改善项目集中成交影响，拉高全市均价，本月价格自然回落，但整体表现趋稳。

7月，受部分城市“断供”项目增加，进一步加重购房者观望情绪，叠加市场供给量缩减、前期积压的住房需求集中释放等因素，市场活跃度再次下滑。

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存量分析

可售面积：7月市场供需双降，可售面积微幅回升。截至7月底，可售面积增长至2089.21万平米，环比增加0.01%。

出清周期：出清周期为27.01个月，较上月稍微延长1.13个月，今年以来出清周期逐月递增，去库存压力较大。

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备注：出清周期=可售面积/前12个月平均成交面积

四大片区成交市场份额

环城四区成交25.65万平米，占比37%;

远郊五区成交17.99万平米，占比26%;

滨海新区成交17.23万平米，占比25%;

市内六区成交7.72万平米，占比11%;

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各区成交价格

7月多数区域成交价格环比涨跌幅在5%以内。

静海区成交价格环比上涨较为明显，均价受静海万达御府世家、绿城春熙云峰等项目高成交影响上涨。西青区成交价格环比有所下跌，7月中骏正荣悦景湾、龙湖春江悦茗、金融街南站金悦府等低价位项目成交占比上浮，使得整体价格下跌。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

▍总结及预期

市场现复苏迹象，成交量价“翘尾”，预期好转

政策：7月底，中央政治局会议召开，强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。预计短期各地需求端政策仍将继续改善，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。

住宅市场：在政策逐渐显效、疫情影响进一步弱化等因素带动下，6月房地产成交数据整体呈现企稳复苏现象，购房者信心有所修复，市场销售情况出现好转。但7月以来，部分城市“断供”项目增加，进一步加重购房者观望情绪，叠加市场供给量缩减、前期积压的住房需求集中释放等因素，市场活跃度再次下滑。进入下半年，全国楼市调控预计将保持宽松，天津政府大概率也将适时加大各类促楼市稳定政策力度，届时居民购房意愿或将有所提升，天津新房市场活跃度或逐步修复。

宅地市场：通过土拍结果和首批次供地对比可以看出，天津土地供应量持续缩减，整体市场有待回暖，相关政策可能会进一步打开。为应对楼市下行的态势，相关部门积极发布楼市调控政策，上半年天津楼市逐渐趋于平稳，但整体发展平平，房企资金面紧张仍是不争的事实，大多数房企拿地依旧谨慎。现阶段，市场亟需恢复信心和预期的情况下，政策持续宽松，土地市场依旧处于底部运行的阶段，回暖的持续性有待考验。