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广州刚需市场表现平平，豪宅市场却走出了独立行情。

“最近3个月，广州二手豪宅成交热度居高不下。”供职于一家大型中介机构的马丽（化名）告诉记者，5月份，珠江新城千万级豪宅成交达70套，平均1天卖出两套。

一份房产机构提供的成交数据清单显示，2022年1~2月，珠江新城二手成交套数分别为36套、28套，3~5月分别为79套、76套、99套。6月珠江新城二手成交套数已达20套，千万级豪宅有11套（截至6月12日）。

新房方面，数据显示，5月广州超10万元/平方米的一手房源网签成交了189套，环比大增894.74%（4月份仅成交19套）；另外8万~10万元/平方米的一手房源合计网签成交149套，环比大增71.26%。

专家告诉记者，从过往经验看，每逢货币宽松，高净值人群对资产的保值增值需求就会强烈。但是豪宅成交又不能完全代表市场，毕竟这部分需求占比较小。

数据指出，现时市场上“卖一买一”的置换改善需求表现活跃，如东风东板块、珠江新城板块的多个高端盘成交热度高。但受目前整体经济大环境影响，近几个月刚需盘源成交相对低迷，客户看房量减少。

豪宅走出独立行情

作为广州经济的重要晴雨表，珠江新城的房价走势具有风向标意义。

据数据，2022年3月以来，珠江新城板块二手成交持续上扬，二手业主对后市信心亦有所增强，议价空间逐月收窄。 

马丽告诉记者，从今年开始，广州房地产市场开始出现明显分化，刚需盘源成交相对低迷，核心区域成交则持续上扬。“以珠江新城为例，只要业主诚心卖，价格没有标得很离谱，基本成交都很快。”

数据显示，2022年3月，珠江新城二手成交套数达79套，总价最高4900万元，最高单价超21万元/平方米。4月，二手成交套数达76套，总价最高8688万元，单价超20万元/平方米的有6套。

5月，珠江新城二手成交套数达99套，总价最高1.38亿元，单价超20万元/平方米的有11套。6月以来，珠江新城二手成交套数已达20套，千万级豪宅有11套，单价超20万元/平方米的有2套（截至6月12日）。

据监测，近2个月，珠江新城板块市场需求活跃，豪宅成交热度持续，业主叫价相对强硬，基本不存在明显的议价空间。

但即使在这样的背景下，珠江新城板块的新增客户数量、带看量仍处高位水平。

数据显示，5月份珠江新城板块客户数量、带看量环比净增1~2成，板块成交活跃楼盘主要以中海花城湾、凯旋新世界为主，成交均价分别为18204元/平方米、200608元/平方米。

数据指出，虽然高端盘需求活跃、报价坚挺，但不少购房客户暂时搁置购房计划，导致近几个月刚需盘源成交相对低迷，客户看房量减少。

广州新房均价破4万元/平方米

二手豪宅市场供需两旺，一手豪宅去化也在持续回升。

数据显示，5月广州超10万元/平方米的一手房源网签成交了189套，环比大增894.74%（4月份仅成交19套）；另外8万~10万元/平方米的一手房源合计网签成交149套，环比大增71.26%。

具体到板块，广州合计5个板块一手均价超10万元/平方米，分别是天河公园板块14.2万元/平方米，五山板块12.9万元/平方米，金融城板块11.3万元/平方米，赤岗板块11.3万元/平方米，老东山板块10.4万元/平方米。

其中，赤岗板块一手均价猛涨，原因为4月底首开的琶洲南TOD项目的集中网签补录。

高端盘的大幅网签，助推广州5月一手住房成交均价突破4元/平方米，达到40122元/平方米，环比上涨10.29%，同比上涨18.62%。

即便如此，广州整体成交仍不乐观。

数据显示，5月广州新房网签6177宗，比去年同期成交下跌40%。由于成交增速放缓，广州房地产市场消化周期、库存量自2022年起提升，加上5月新增供应猛增119.1万平方米，消化周期进一步攀升至14.9个月。

有机构指出，目前买家购房信心仍处于重建阶段，尤其购置预算有限，且集中在外围区域+黄埔置业的刚需买家，购房计划受到一定延缓；加上6~8月为传统市场淡季，未来3个月市场存在较多“未知数”。