2021年下半年房企频发海外债违约，引发广泛关注。近几年海外债快速增长，现在成为房企达摩克利斯之剑。房企海外债违约，主要原因在于企业面临销售和融资的双重困难，出现流动性问题。2022年海外债到期高峰即将到来，房企将迎大考。

近几年海外债迅速增长

房企积极应对偿债风险

近几年房企海外债融资规模迅速增长，在非银融资总额中占比稳定。从规模上看，房企海外债发行在2017-2020年快速增长。2017年房企海外债融资总额为2193亿元，2018年为3435亿元增速高达60%。2019年房企海外债融资4313亿元，保持了25%以上的增长速度，并于2020年达到峰值4540亿元。从结构上看，海外债在非银融资总额中占比稳定。2017年至2020年，海外债在非银融资总额中平均占比19.8%，并且每年都维持在20%左右。

图：2017年-2021年10月房企海外债融资额及其在非银融资总额占比

前几年海外债融资规模的迅速攀升，也为当前房企海外债风险埋下了隐患。2021年7月以来，部分房企出现海外债务危机，导致美元债下跌，影响到房企的评级级别与评级展望。为解决海外债偿还问题，企业积极着手应对。一方面，债务风险暴露房企采取股东贷款、与债券持有人协商等方法解决债务危机。另方面，房企为防范债务违约风险，进行交换要约、回购票据。

表：10月份部分房企应对海外债措施

数据来源：中指研究院综合整理

销售难加融资难

致使房企出现流动性问题

房地产政策总体上坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不变。2020年的“三道红线”、“两道红线”政策给房地产行业融资环境套上“紧身衣”。2021年以来，管理层对房企融资在ABS、商票等方面继续“打补丁”。在严厉信贷和金融监管环境下，房企面临销售难和融资难。

房企销售面临困难，无法通过销售回款获得足够的资金，偿债难度增加。2021年下半年以来，购房者观望情绪浓厚，市场发生剧烈变化。7月，商品房销售面积同比下降8.5%，增速年内首次由正转负。8月，商品房销售面积和金额同比降幅均达两位数，降幅进一步扩大。9月，商品房销售面积和金额同比降幅持续超过10%。到10月，同比降幅更是进一步扩大双双超过20%。从销售目标完成率的角度看，截至2021年10月，32家典型房企目标完成率均值为75.6%，为近年来同期。

图：2021年与2020年同期商品房销售面积（左）与金额（右）对比

房企融资规模同比大幅下降，单月融资能力持续减弱，导致偿债能力下降。2021年1-10月，房地产行业非银融资总额15617.3亿元，同比大幅下跌21.2%。单月来看，10月房地产企业融资总额为365.0亿元，同比下降74.8%，环比下降60.0%，单月融资规模同比已连续8个月下降。

图：2020年1月-2021年10月房企融资总额及增速

从各种非银融资渠道来看，截至2021年10月，房企融资总额及各渠道融资额同比几乎都在减少。其中，信用债规模减少13.3%，海外债减少34.8%，信托融资减少34.5%，只有ABS增加20.1%。

图：房企2021年1-10月非银融资结构与2020年同期对比

另外，评级机构下调房企评级级别与评级展望，增加了房企融资的难度。据统计，自9月以来，有十余家企业海外评级或展望受到评级机构下调，进一步影响海外融资，产生恶性循环。

明年上半年是海外债到期高峰

房企需开源节流

2022年是房企海外债到期的主要年份，年度到期债务规模3560.2亿元。按季度来看，、二季度合计到期余额较高，分别为983.3亿元和983.9亿元，第三、四季度到期余额逐渐下降，分别为852.6亿元和740.4亿元。也就是说，明年上半年是海外债到期高峰，房企将面临更大考验。

表：房地产行业2022年海外债到期余额统计

为应对偿债高峰，房企需开源节流。一方面，加大营销、紧抓回款。必要时也要有“壮士断腕”的决心，通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流。另一方面，在投资上，房企要量入为出、审慎拿地。在管理上，向制造业学习，精细化管理，精细化运营，“节衣缩食”过紧日子，改掉“黄金时代”开支大手大脚的“坏毛病”。

央行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场的平稳健康发展。10月15日三季度金融数据统计发布会上，央行表示部分金融机构对于“三线四档”融资管理规则也存在一些误解。随着近期相关部门频繁发声，现在房企融资政策已有松动迹象，房企融资环境预计将会有所好转，资金压力将得到一定程度缓解。

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