2016年，楼市的主基调以去化库存为主，于是，楼市打起了去库存的“攻坚战”，政策的利好，导致了一二线城市楼市供需不平衡，直接导致楼市过热、房价上涨不断，在十一周期间，多城市接连出台楼市调控政策，值得注意的是，在多数的调控城市中大多数是热点的一二线城市，可对于三四线城市来讲，还在走着“去库存”的长远之路。

近期，一些投机性资金大量涌入房地产市场。针对近一段时间部分热点城市楼市持续高热，今年国庆节前以及国庆期间，北京、天津、合肥、郑州、杭州、武汉等城市陆续出台了房地产市场调控政策。这些楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。

事实上，在本轮楼市火爆行情中，三、四线城市仍然低迷，两极分化趋势依然存在。通过这次楼市调控，更多的疑问流传在市场当中，一、二线热点城市房地产市场暂时的降温，会否挤出更多需求，从而给三、四线城市去库存带来良机？楼市与股市是否有跷跷板效应，炒楼资金会否进入股市？

多种迹象表明，今年“十一周”期间掀起的这轮楼市调控潮让热门城市的房地产市场哑火了，比如北京成交面积环比下跌逾九成，南京下跌逾七成。

典型一、二线城市房地产市场暂时降温了，这会否挤出更多需求，从而给三、四线城市去库存带来良机？

据相关媒体报道称，10月7日，常州市通江路沿线的深业幸福里5号楼近百套房源开盘即售罄。在热门城市受调控的背景下，这个消息备受关注。

常州作为三线城市典型代表，周边有同属三线的无锡以及二线的苏州、一线的上海。上海一家房企营销人士表示，楼市调控溢出效应会带来上海周边未限购楼市成交活跃，但不尽然，这要看区域。

记者调研发现，位于中西部地区的更多三、四线城市并未因此而表现出明显的成交大涨行情。

三、四线城市成交冷热不均

中指研究院新监测数据显示，以华南为例，今年国庆期间，像“京沪深”等热门城市的楼市受较严厉调控影响出现不同程度下跌，但像东莞、惠州、韶关等三、四线城市成交却没有集体表现向好。

具体来看，“北上广深”4个一线城市成交面积环比不同程度下跌，其中北京、上海跌幅大，分别为64%与92%。济南、南昌、杭州、武汉与南京等16个二线城市成交面积环比全部下滑，但多数同比却有所增长，济南同比增幅高，南京与厦门成交量有所下滑。

从今年国庆期间三线城市的成交情况来看，东莞成交2103套，成交面积25.4万平方米，成交面积环比下跌36%；惠州成交243套，成交面积2.9万平方米，成交面积环比下跌74%；韶关成交696套，成交面积6.8万平方米，成交面积环比涨幅120%。

东莞、惠州深圳都市圈，佛山、惠州广州都市圈，韶关不具有此等。一位在深圳做生意的广东韶关籍吴先生说，“我们仰望深圳高房价，买不起，户口在老家（韶关），多挣些钱回老家买房。”

今年国庆期间，东莞与佛山等广东省内多个三线热点城市也出台调控新政，但相对“京沪深”一线城市及南京等典型二线城市来说，其调控较为温和。以佛山为例，该地新政重点针对禅城区、南海区与顺德区等。

记者了解到，放眼“长三角”地区，“苏锡常”中的苏州、无锡因限购而哑火。以无锡为例，10月2日限购当日及次日分别成交167套、184套，但此后4天成交严重下挫，其中10月5日仅成交28套，但常州楼市却曝出较活跃的迹象。搜狐焦点信息显示，10月7日，常州市通江路沿线的深业幸福里5号楼近百套房源开盘即售罄。

此外，北方的保定、包头等城市虽受惠于相关重要的区域规划，但成交也并不显著，甚至也出现了下滑。包头在今年国庆期间成交了224套，成交面积2.6万平方米，成交面积环比跌幅66%。

需求外溢效应助力三、四线

上海社科院城市与人口发展研究所所长、博士生导师郁鸿胜近日接受采访时说，“‘长三角地区’很多三、四线城市都快成二线城市了，为什么？主要是其一线城市的边缘。”

实际上，记者也观察到，位于“京津冀”、“长三角”与“珠三角”三大城市群的保定、唐山、常州、无锡、东莞、佛山等城市从传统级别划分来看，他们确实是三、四线城市，但论经济实力及增长，已不输于中西部偏远地区的一些省会城市。

此前，包括新城控股高级副总裁欧阳捷等房地产业内人士曾提说三、四线城市高库存是个伪命题，其意思是说对于三、四线城市不要一概而论，而要区别看待。

以保定为例，房天下监控监测新数据显示，从8月份到9月份短短1个月，保定五大区房价都涨了。其中，竞秀区房价一个月涨两千多，涨幅19.48%；莲池区涨幅18.33%；满城区、徐水区幅度分别为11%和23.25%，清苑区幅度高，涨了30.14%。

中指研究院数据显示，9月百城新建住宅价格指数榜单上，同属河北的廊坊环比涨幅5.85%，第六；“长三角”的常州环比涨幅6.83%；昆山环比涨幅6.21%；“珠三角”的珠海环比涨幅5.95%。

目前，9月百城房价前六的郑州、无锡、昆山已出台限购。北京一位房产机构负责人说，从当前楼市调控趋势来看，哪个城市房价出现过热迹象，当地政府肯定不敢怠慢，势必会出台调控政策。

今年初以来，房价上涨潮从沿海一线城市波及到典型二线城市，从典型二线城市再到中西部典型省会城市，似乎完成了这轮调控前的上涨路线图。外界分析其背后动因为楼市需求外溢效应。那么，这个效应会否引爆多数三、四线城市加速去库存？

相关人士表示，很多三、四线城市缺少典型一、二线城市所谓都市圈或城市群等资源聚集能力，在当前宏观经济低迷背景下，这些城市产业又缺乏核心竞争力及人口净吸纳能力，对客的吸引力也在减弱。

楼市从限购到取消限购再到重启限购，已经完完整整的走过了一个轮回。当一二线城市经济发展达到饱和时，三四线城市或接棒一二线城市成为经济的主要发展对象，不过以当前的现实来看，这个时间周期较长，或在10年以后，所以，在一二线城市的楼市调控之下，三四线城市还在去库存的路上，对于限购、限贷还是较为遥远的。

（本文根据每日经济新闻、中国证券报、中指研究院《2016年9月中房指数系统百城价格指数报告》等文章综合整理）