房天下产业网讯：中指研究院[微博]6月6日发布《2016年中国地级以上城市房地产开发吸引力研究》，2016年，4个一线城市吸引力位居前四位，1.5线城市中除沈阳略靠后，其他城市均名列前茅。从不同区域来看，前50中，长三角和珠三角地区城市占居“半壁江山”，东北和西北地区入围城市数量少。从不同城市来看，一线以及南京、苏州等热点城市仍具有较大吸引力；佛山、东莞、廊坊等一线周边城市，在辐射带动作用下，房地产市场发展前景较好，吸引力上升较多。【下载报告】【更多报告】

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一．研究背景与方法体系

1.研究背景

2015年以来，房地产市场销售持续回暖，整体库存压力得到缓解，但城市间分化现象持续加剧，一线及部分热点二线城市经济发展良好，人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，需要多种手段助力库存去化，房价存下跌预期，但个别城市具有经济、产业、人口，房价仍存上涨空间。频提化解房地产库存，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。但目前中国正处于人口红利逐渐消退阶段，新一届政府主动性的结构调整措施也加大了经济下行压力，行业未来发展仍面临挑战。有效把握市场大势，进一步优化市场布局，是房地产开发企业取得优异的销售业绩、提升的关键。在此背景下，中指研究院开展城市房地产开发吸引力研究，以引导资源合理调配，促进各城市房地产市场的均衡发展。

为全方位跟踪中国各区域不同城市的房地产市场发展情况，中指研究院借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发吸引力评价体系”，自2003年起开展相关研究，通过科学的方法体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发热点城市，为政府宏观调控和企业跨区域提供决策依据。

1)政策环境：货币、信贷、财税政策持续宽松，及地方公积金新政力度加大

2015年在经济下行压力下，央行延续2014年11月以来稳健偏松的货币政策，实施五次降息，四次全面降准。降息直降购房成本，刺激潜在需求释放，降准释放的流动性直接改善房地产行业投融资环境，在一定程度上缓解了房企资金压力，市场回暖预期增强，楼市消费信心显著提升。经济工作会议将化解房地产库存作为2016年五大重点任务之一，住建部提出去库存是2016年房地产工作的重点，同时分类指导，因城施策仍是未来房地产政策的总体基调。

此外，国家公积金政策积极调整，除了降低首付比例外，还通过提高贷款额度、放宽提取条件和使用范围、推行异地通贷、与商业贷款挂钩等，进一步加大对职工使用公积金购房贷款的支持力度。地方省市因城施策，密集放宽公积金政策，惠及更多城市、人群，刺激潜在购房需求释放，提高了公积金实际使用效率。辽宁、四川、河北等地提高公积金贷款额度；湖南等地降低二套房首付比例；河南、江西等地支持公积金异地购房；福建等地放宽首套首改房认定标准；西藏等地延长公积金贷款年限。同时，为盘活公积金使用效率，地方还积极探索公积金信贷资产证券化，激活住房公积金信贷资产的存量，进一步增强地方公积金资金流动性。

2)房地产市场：需求明显释放，市场快速升温，热点城市供不应求矛盾凸显

2015年在持续宽松政策刺激下，各类购房需求均明显释放，市场快速升温，各级城市成交量均有所回升，一线及其周边城市以及热点二线城市成交量回升更加明显，房价上涨较快；多数三四线城市库存压力仍相对较大，房价多呈下跌态势。供应端面临调整，供应面积同比下降较多，上海、南京、苏州等热点城市住宅市场供不应求矛盾凸显。企业方面，品牌房企通过聚焦主流产品、把握主流市场、创新营销策略实现了销售业绩的稳步增长，业绩再创新高；同时，在市场整体回暖趋势下，企业拿地信心逐渐恢复，纷纷加大热点城市的土地力度。

2016年1-4月，在宽松政策刺激下，尤其货币信贷资金的大力支持下，楼市预期好转，需求得到进一步释放，是一二线热点城市市场短期急剧升温。对于企业而言，在前端销售的持续回暖下，新开工、积极性明显提升。

稳增长基调下，货币信贷环境继续稳健宽松，楼市预期进一步好转，去库存效果有所显现，高库存城市将筑底回升。多方面因素影响下，预计房地产市场供需将继续上行，其中销售面积同比继续增长，销售回暖带动开工信心继续恢复，但在整体库存仍然高企的情况下，预计新开工平稳增长。

政策持续宽松为房地产市场发展带来重大利好，同时整体经济仍面临下行压力，也为房地产市场发展带来挑战。在此背景下，中指研究院启动“中国地级以上城市房地产开发吸引力研究”，具有重大的现实意义和参考价值。

2.方法体系

1)指标体系：三个维度，9个分项指标，50余个具体指标

中指研究院自2003年起即开展城市吸引力研究，研究范围涉及长三角、珠三角、中西部等七个区域，研究对象不仅包括40个大中城市，更涉及296个地级以上城市，积累了丰富的研究经验。

本次研究在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，对方法体系进行了优化完善，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三大维度出发，9个分项指标和50余个具体指标，对七大区域、31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的296个地级以上城市进行吸引力评价。该研究是目前国内数据新、覆盖面广、研究历史长的城市房地产吸引力研究。

2)数学模型

本次研究主要利用的分析方法为因子分析法，因子分析法是一种从变量方差--协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。在本次研究中，首先通过计算各构成要素的相关矩阵，得到特征值、累计特征值及因子载荷；再根据初几个特征值在全部特征值的累计百分比大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数；之后根据因子载荷矩阵确定各因子的意义，对不同城市各个因子的得分加权累加，并进行标准化处理，得到城市房地产开发吸引力终得分。

3)数据来源

各城市数据主要来自：CREIS中指数据、国家及各省市统计局、中国及各省统计年鉴、城市统计年鉴、各城市国民经济和社会发展统计公报、人口及就业统计年鉴、企业年报等。范围涵盖七大区域 （不含港澳台地区），31个省、直辖市、自治区，296个地级以上城市。时间跨度包括2005-2015年连续十一年的历史数据。

二．296个地级以上城市开发吸引力评价结果

根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点。本次研究延续上年城市划分标准（近三年商品房销售额均值），将列入研究范围的296个地级以上城市细分为七个级别，具体如下：

一线城市仍为传统的北上广深4个城市。1.5线城市为中西部较发达城市群的城市以及东部发达城市群的次城市，包括重庆、天津等8个城市，此类城市各项指标高于其他传统二线城市，近年来逐步向一线城市靠拢，部分指标位居前列。二线城市为中西部次发达城市群的城市和东部较发达的省会城市，包括西安、长沙等17个城市，这类城市各项指标略低于40个大中城市平均水平。2.5线城市为中西部地区省会城市和东部三大经济区较发达的地级城市，包括南宁、廊坊、东莞等24个城市。这类城市中的中西部省会城市经济基础薄弱，人口规模少，与传统二线城市存在差距，而部分东部地级城市发展较快，规模领先传统三线城市。三线城市为西部发展较落后的省会城市和传统地级市，包括徐州、珠海等69个城市，这类城市经济及房地产市场规模适中。3.5线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，共174个城市，此类城市经济水平低，房地产市场规模小。

1.评价结果：296个地级以上城市开发吸引力评价结果

2016年，4个一线城市吸引力位居前四位，1.5线城市中除沈阳略靠后，其他城市均名列前茅。从不同区域来看，前50中，长三角和珠三角地区城市占居“半壁江山”，东北和西北地区入围城市数量少。从不同城市来看，一线以及南京、苏州等热点城市仍具有较大吸引力；佛山、东莞、廊坊等一线周边城市，在辐射带动作用下，房地产市场发展前景较好，吸引力上升较多。

研究结果显示，从区域分布来看，长三角、珠三角地区城市普遍上升，吸引力前50名城市中仍有多数位于这两区，东北、西北地区仅3个城市进入前50名，多数城市吸引力较弱。具体来看，吸引力前50名中，有33个城市位于三大核心经济区，长三角、珠三角地区入围前50名的数量多，分别为14个和12个；环渤海为7个城市，较上年减少1个城市；中部及西南地区上榜数量较去年均增加1个，分别为6个和5个城市；东北地区和西北地区入围城市数量仍少，均为3个。

从城市级别来看，4个一线城市位居吸引力前四位，其中深圳上升两位，上海、北京名次持平，广州下降一位。1.5线城市中，位于长三角的3个城市南京、苏州、杭州均上升，其中苏州上升名次多，上升5名，位列第6；其他城市均下降，沈阳下降13名，仅排在第34位，重庆、成都分别下降4名、5名，位列第8和第11。二线城市中，青岛上升5位，进入前20名；郑州、合肥、宁波等城市名次稳中略升，均前进1名；哈尔滨名次下降较多，下降13位至49名；大连延续上年下降态势，下降9位至36名。2.5线城市中，佛山、东莞位列前20名，其中东莞上年位居第20名，今年前进1名，佛山显著提升，前进14名，至第14名；另外，三亚扭转下降态势，上升7位至第33名；泉州和烟台在2.5线城市中下降相对较多。三四线城市中，东部沿海的三线城市珠海、金华、徐州仍位列吸引力前50名；镇江跌出前50，位列第52名；连云港、洛阳、湖州等城市名次上升较多。

南京、苏州、杭州，凭借区域及快速发展的房地产市场，吸引力明显上升，佛山进入前20，成都、重庆下降。从296个地级以上城市的开发吸引力前20位城市来看，十大城市仍位列其中，上海、北京、天津吸引力保持平稳；位于长三角的南京、苏州、杭州吸引力明显上升，其中苏州凭借区域及快速发展的房地产市场，提升5位进入前十；西南地区成都、重庆因宏观环境在各城市中处在中等水平，且2015年房地产销售增速较慢、库存去化压力较大等因素，吸引力下降，成都跌出前十；珠三角地区佛山因广州、深圳，在承接资源、产业、置业外溢等方面具有明显区位，2015年房地产发展提速，吸引力大幅上升，进入前20。

2.特征分析：宏观环境、供求关系、发展空间共同影响城市吸引力

1)宏观环境：一二线城市经济结构进一步优化，三四线城市第二产业依赖度仍较高

1.5线和二线城市三产占比上升较多，三四线城市仍以工业为主。2015年，除2.5线城市第三产业占比略下降0.1个百分点，其他各梯队城市第三产业占比均提升，一线城市第三产业平均占GDP比重为68.2%，在各类城市中仍高，占比较2014年上升1个百分点；1.5线和二线城市三产占比上升较多，超过50%，产业结构进一步优化；2.5线城市第三产业占比仍略低于第二产业，产业结构有待进一步调整；三四线城市第二产业仍占主要地位，产业占比在10%以上，经济相对落后，但第三产业占比较2014年已有较大幅度提升，3.5线城市提升4.4个百分点，四线城市提升3.8个百分点。

遵义、咸阳经济发展严重依赖，温州、太原、济南等城市经济结构相对合理，深圳、广州、东莞等环渤海城市服务业相对发达，对依赖程度较小。2015年，遵义、咸阳固定资产与GDP比值高达1.4，而社会消费品零售总额与GDP的比值仅为0.3左右，经济发展严重依赖；温州、太原、济南等城市消费对经济贡献较大，社会消费品零售总额和GDP比值在0.5左右，超过水平（0.44），固定资产与GDP比值在0.6左右，小于水平（0.83），经济结构较为合理；深圳、广州、东莞等环渤海城市服务业相对发达，对依赖程度较小，固定资产与GDP比值在0.3以内。

2)市场供需：武汉、南京、苏州等热点城市销售增长明显，东北地区城市需求不足，下降

东北地区房地产开发额同比下降26%，而珠三角地区额同比增长10%，增速较快。2015年房地产开发额为9.6万亿元，同比仅增长1%，增速明显放缓。具体来看，北京、重庆、上海总量仍明显领先于其他城市，其中北京房地产开发规模突破4000亿元；武汉、杭州、成都等1.5线城市规模较大，超过一线城市的广州和深圳；郑州、西安等多数二线城市规模仍在1000亿元以上，其中济南近两年增长较快，规模突破1000亿元，大连额持续下降，2015年降幅扩大至37%，规模滑落至不足900亿元；大多数三四线城市开发规模仍在500亿元以下，其中汕尾、金昌、延安等城市由于基数低，近年增长速度较快，2015年增速超过100%。值得注意的是，东北地区房地产开发额同比下降26%，其中近九成城市同比下降，且多数城市降幅扩大，房企继续严格控制在东北地区的节奏。与之形成较鲜明对比的是，珠三角地区额同比增长10%，其中超六成城市同比增长，海口、珠海等城市增速超过30%。

武汉、南京、苏州等热点城市市场仍有很大发展空间，沈阳、大连、哈尔滨等多数东北地区城市市场状况仍表现不佳。2013-2015年，武汉、南京、苏州等热点城市近三年商品房销售面积增速保持在较高水平，新开工面积增速也相对合理，市场仍有很大发展空间；温州、宁波、东莞等城市2013-2015年销售面积增长较快，而新开工面积增速为负，需求相对比较旺盛；沈阳、大连、哈尔滨等多数东北地区城市经济增长乏力、人口流入缓慢，住宅需求明显不足，销售及新开工增速仍为负值，房地产供求规模继续下降，市场状况仍表现不佳；武威、莱芜等部分四线城市近几年新开工面积平均增速较高，而销售面积却呈负增长，市场需求乏力，供过于求矛盾不断加剧。

3)空间：中西部及东北地区多数城市房地产进入空间有限，重庆、成都市场潜在供应量较大

贵阳、长沙、沈阳等中西部及东北地区城市房地产进入空间有限，重庆、成都市场潜在供应量较大，二三线城市中石家庄等环渤海城市尚有一定的空间。2013-2015年，地级以上城市商品房人均新开工面积4.0平方米，其中贵阳、长沙、沈阳等中西部及东北地区城市三年累计人均新开工面积在8-10平方米之间，显著高于地级以上城市平均水平，未来去库存仍是这类城市主要任务，房地产进入空间有限；1.5线城市中，重庆、成都常住人口规模较大，新开工面积也较大，2013-2015年新开工面积分别为19707万和12458万平方米，人均新开工面积分别为6.5和8.1平方米，市场潜在供应量较大；二三线城市中石家庄等环渤海城市2013-2015年累计新开工面积超过3000万平方米，但人均开发量在3.0-4.0平方米之间，尚有一定的空间。

三．各区域城市吸引力评价结果

1.各区域对比：区域分化加剧，长、珠三角更加凸显，东北、西北持续下降

长三角、珠三角及环渤海三大经济圈吸引力仍保持领先地位，在一线城市辐射带动下，其周边城市迎来重大发展机遇。具体来看，长三角地区在经济进入新常态背景下，经济仍保持稳定增长，各城市增长速度普遍回调，“互联网+”热潮下，服务业迅速发展，城市竞争力进一步增强，受2015年以来楼市宽松政策影响显著，区域内多个城市房地产市场大幅回暖，城市吸引力进一步增强，上海、南京、苏州、杭州位列前十，近六成城市吸引力进入前50，近九成城市进入百强。珠三角地区开放水平不断跃升，广州、深圳保持领先地位，深圳表现更加突出，吸引力超过广州，位列第三，新兴金融业态的快速发展、领跑的源头与核心技术创新能力、前海蛇口自贸开发及金融开放创新步伐加快，对深圳经济及房地产市场发展起到重要推动作用；其周边佛山、惠州等城市在辐射带动下，房地产市场发展也较快，吸引力明显提升。环渤海地区北京、天津仍稳居前十，吸引力与2014年持平；廊坊在京津冀一体化及北京副通州等利好规划推动下，城市吸引力显著提升，进一步提升7位，进入前40。

中西部地区区域内差异较大，核心城市凸显，多数城市吸引力较弱。中部地区六大省会城市吸引力均进入前50，武汉经济及房地产市场发展较突出，吸引力继续领衔中部城市，位列第9；太原凭借突出的宏观与市场协调度，上升14位，位列第41。西南地区成渝核心城市重庆、成都凭借庞大的人口基数和市场规模位居前两位，昆明、南宁、贵阳作为省会城市经济发展良好，市场规模稳定扩大，仍然居于区域前列，但受房地产市场库存压力较大影响，重庆、成都、昆明吸引力均下降，重庆下降4位至第8名，成都下降5位，未入前十，昆明降至20名之外。西北地区经济增长乏力，人口吸附力差，房地产市场发展动力不足，整体吸引力偏弱，西安、兰州、西宁等省会城市吸引力尚可，近八成城市吸引力均在100名之外。东北地区经济结构性问题未得到根本解决，人口流失严重、需求不足、疲弱等因素进一步加剧经济下滑，地区内大多数城市吸引力均明显下降。近期国家提出“一带一路”建设助力东北全面振兴的发展战略，对东北在“一带一路”建设中的定位，提出新目标和新要求，这或将为东北地区未来发展带来重要机遇。

从房地产百强企业集中度来看，2015年房地产市场整体库存压力仍较大，多数城市百强房企进驻数量均有所减少，长三角地区仍受房企青睐，百强房企进驻数量多，其中上海进驻数量超过50，仍高于其他城市，南京、杭州、苏州、无锡进驻数量超过30；珠三角地区广州有30家百强房企进入，为区域内高，东莞、惠州在深圳辐射带动下，房地产市场发展较快，但百强房企不足20家，未来仍有进入机会；环渤海地区房企更青睐北京、天津、青岛，进驻数量相对较多，廊坊、保定百强房企数量不足10家，受京津冀协同发展规划利好，此类城市整体经济、产业及房地产市场均有良好发展，可以考虑进入；中部地区武汉百强房企进驻数量多，近40家，郑州、南昌房地产发展前景也较好，但百强房企数量仍不足20家，未来可进入空间较大。

1)经济发展：长三角经济保持旺盛增长，珠三角人口吸引力增强，东北人口减少、经济增长乏力

2010-2015年长三角地区经济增速回落幅度小，经济发展仍具活力，东北地区回落幅度大，2015年增速仅为2.3%，经济规模仅高于西北地区。2015年，长三角平均GDP为5597亿元，增速为8.6%，经济规模仍明显领先于其他地区，且保持旺盛的增长活力，与2010年相比，增速回落4.2个百分点，在各区域中回落幅度小；东北地区人口流出严重，需求明显不足，房地产市场库存量大，经济增长乏力，GDP增速进一步明显回落至2.3%，与2010年相比回落了14.1个百分点，平均GDP仅为1714亿元，经济规模被中部和西南地区赶超，仅高于西北地区。

珠三角地区人口增长幅度大，人口密度高，房地产市场发展动力足，东北地区人口流失明显。2015年，珠三角地区常住人口增长幅度大，人口规模为485万人，较2014年增长4.2%，人口密度为976人/平方公里，在七大区域中高，强大的人口吸引力为该地区房地产市场发展带来更大动力；环渤海、长三角地区人口规模仍处领先地位；东北地区，常住人口规模处于低位，且较2014年减少2.0%，人口流失现象仍较严重，房地产需求不足，经济增长乏力。

2)房地产市场：长三角、珠三角商品房量价涨幅明显，东北、西北市场延续低迷

珠三角增速仍高，长三角规模保持平稳，东北和西北地区规模均萎缩。2015年在房地产市场整体库存量仍较大背景下，各区域城市房地产开发增速仍以回落为主，珠三角地区增速较2014年回落12个百分点，但增速在各区域中仍高；环渤海和中部地区增速在5%左右，规模增长也相对较快；长三角地区房地产开发额与2014年基本持平，规模仍领先；东北和西北地区多数城市存在过度开发、人口外流等问题，房地产需求不足，库存去化压力大，2015年房地产开发额均为负增长，其中，东北地区房地产开发额同比再次下降18%，规模继续大幅萎缩；西北地区同比首次转为下降，降幅为3%。

宽松政策刺激下，多数地区销量回升，长三角、珠三角表现突出，东北、西北下滑态势未扭转。2015年房地产政策坚持促消费、去库存总基调，行业运行环境明显改善，在取消限购限贷、降低购房成本等政策刺激下，各类购房需求明显释放，除东北和西北，其他地区商品房销售面积均有所增长，其中长三角、珠三角受人口红利、财富聚集等因素影响，房地产市场火热程度更多，商品房销量分别增长19%和17%；环渤海地区增长5%，销售规模仍处较高水平；西南和中部地区分别增长5%和8%。东北和西北地区因经济增速下滑、人口流失严重，房地产需求明显不足，销量下滑态势未能扭转，但在政策持续刺激及楼市整体回暖带动下，东北销量降幅已有所收窄。

长三角地区量价涨幅明显，销售额领先态势更加显著，西北、东北销售额均下降。从平均销售额来看，长三角地区销售额增长至近800亿元，领先态势更加显著；环渤海和中部平均销售额超过460亿元，增长幅度也较大；中部地区增长12%，销售额突破200亿元；东北地区因销售面积延续下降趋势，销售额也随之下降，但降幅明显收窄；西北地区销售额也转为略微下降。

2.长三角地区：经济增速仍领先于，多个城市吸引力明显上升

2015年，新常态下长三角地区经济仍保持平稳增长态势，呈现出“经济中速增长、转型加快推进、质量效益提升”的特征，经济增长速度、效益仍领先于，对经济增长起到极大的支撑作用。在前50城中，长三角占据14个席位，仍领先于其他区域。上海凭借经济良好的发展势头，以及房地产市场热度高涨，本次吸引力仍位居。南京、苏州、杭州在持续宽松的政策及一线城市楼市火热带动下，房地产市场明显回暖，吸引力均上升，分列第5、6、7名。嘉兴经济发展在长三角地区居后，大部分指标增速均落后于长三角的平均水平，与周边城市差距继续扩大，吸引力有所下降；台州经济增速回落幅度相对较大，也有所下降。

长三角以上海为核心，区域内25个城市分为核心区和辐射区，并形成以上海为核心，沿沪宁和沪杭甬线、沿江、沿湾、沿海、沿宁湖杭线、沿湖、沿东陇海线、沿运河、沿温丽金衢线为发展带的“一核九带”空间格局。目前，长江三角洲城市群是中国城市化程度高、城镇分布密集、经济发展水平高的地区，也是我国经济具活力、开放程度高、创新能力强、吸纳外来人口多的区域之一。

3.珠三角地区：深圳科技创新为区域带来新活力，周边惠州、东莞明显提升

深圳科技创新为珠三角地区注入新活力，周边城市在辐射带动下经济发展提速，房地产市场迅猛发展，惠州、东莞等多个城市明显提升。深圳、广州经济发展水平较高，人口聚集能力强，区位交通便利，房地产市场规模较大，吸引力在中位居3、4名。是深圳，2015年房地产市场需求大量释放，房价持续攀升且领涨，另外由于土地供应紧张及开发商对深圳房地产市场的预期良好，导致深圳土地市场竞争激烈，单价总价不断被刷新，房地产市场的火热局面直接拉升了深圳，上升2位，超越广州。前50强中，珠三角占据12个席位，其中东莞在深圳辐射带动下，进一步提升，位列19；惠州房地产市场规模较大、市场供求合理且具有较强的进入空间，进入前50强，居于37位。

在区域中，深圳、广州作为珠三角城市群的核心城市具，位于1、2名。佛山受广佛肇城市群辐射带动，经济发展水平较高，房地产市场规模较大，市场供需合理，区域居于第3位。在区域前十中，惠州首次进入前10强，居于第10位，海口、三亚上升，位于第6、8名。

4.环渤海地区：京津冀一体化推动下，廊坊等京津城市明显受益，进一步提升

京津冀协同发展带动下，廊坊等京津城市经济稳步提升，房地产市场发展势头强劲，进一步增强。在吸引力前50强中，环渤海地区城市共占据7个席位，较2015年减少1个。其中，北京、天津作为京津冀地区核心城市，综合实力较强，科技创新等产业聚集效应明显，房地产市场规模突出，稳居第2、10位；烟台楼市受低迷大势波及，土地市场低迷，供求齐降，虽政策利好楼市逐步回温，但依旧存在较大的去库存压力，房企拿地谨慎，导致吸引力下滑11位，位于第46名。

在区域中，北京、天津核心地位牢固，吸引力位于前两名；青岛、济南作为山东省经济发达的两大城市，居于第3、4位，；京津冀一体化以“一核、双城、三轴、四区、多节点”为骨架，通过京津两地的辐射和带动作用，推动河北地区协同发展，石家庄、廊坊、唐山、沧州作为“多节点“的区域城市和节点城市，经济、人口及交通具有，分别位列区域第5、6、9、10名。

5.中部地区：借助区位及交通，部分城市经济增速加快，市场增强

中部地区借助承东启西的区位及交通，加快承接东部的产业转移，带动部分城市经济增速加快，城市地位得到大幅提升，市场增强。武汉作为中部地区城市，经济总量大，区位交通便利通达，一直发挥着龙头作用，带动中部地区崛起，2015年，吸引力第9位，区域，房地产市场发展巨大。郑州虽经济发展水平不高，但其作为省会城市人口众多，交通枢纽突出，吸引力稳步上升，居于第12位，区域第二。合肥房地产开发额、商品房销售面积、商品房销售价格均较大，吸引力紧跟郑州，位居第13名，区域第三。太原、洛阳、宜昌、株洲等城市，在“一带一路”及长江中游城市群发展规划带动下，城市地位显著增强，吸引力得到大幅提升，未来房地产市场发展空间较大。赣州等城市宏观经济、房地产市场发展前景相对有限，吸引力出现明显下滑。

长江中游城市群的涌现加快了中部地区的全面崛起及区域一体化进程，对中部地区的带动作用显著。武汉、长沙、南昌充分发挥省会城市的引领作用，在加强自身发展的同时带动周边城市发展，未来株洲、湘潭以及沿江地区的九江、岳阳、黄石、宜昌等地级市都将得受益。

6.西南地区：经济整体向好，省会城市及广西部分城市明显

西南地区经济稳步提升，政策利好助力吸引力进一步增强。西南地区自然资源丰富，人口稠密、交通相对发达，区域经济近年来一直都在快速发展之中，随着国家促进区域协调战略的实施，西南地区环境不断改善，再加上“一带一路”战略的对接，西南城市市场开放度有望进一步提升，吸引力逐步显现。在区域吸引力十强中，除重庆外，省会城市成都、昆明、南宁和贵阳均进入区域10强，分列第2、3、4和5位。从西南区域来看，吸引力前10城市中，广西、四川各占3席，而贵州、云南上榜城市个数较少。

具体来看，城市重庆及各省会城市继续稳定引领西南地区房地产市场发展，广西后发显现。成渝核心城市重庆、成都凭借庞大的人口基数和市场规模位居前2位，昆明、南宁、贵阳作为省会城市经济发展良好，市场规模稳定扩大，仍然居于区域前列。广西工业重镇柳州基础设施不断完善，具备一定的人口吸聚力，上升至西南区域第8名。广西防城港借力于广西东兴国家重点开发开放试验区、延边金融综合改革试验区等国家战略，是边海经济带建设，后发突出，城市开放度及市场吸引力有望进一步提升。

7.西北地区：整体吸引力偏弱，省会及资源型城市在区域内相对表现较好

西北地区整体得分较低，吸引力相对较弱，省会城市及资源型城市吸引力在区域内靠前。在区域吸引力十强中，省会城市西安、乌鲁木齐、兰州、西宁和银川均进入区域10强，位列前五。从不同省份来看，前十强中内蒙古有3个城市，陕西和甘肃分别都有2个城市入围。咸阳在西咸新区和关中-天水经济区的规划逐步落实和政策扶持下，外向型经济发展态势良好，政策利好将逐步发挥后发，实现经济转型升级，未来发展不可小觑。

在吸引力中西安位列第17位，较2015年下降2位；作为在“一带一路”重大战略中占据重要地位的新疆，乌鲁木齐区域吸引力第二，40位，说明与其他地区相比，西北地区吸引力依然较弱，但受“一带一路”等利好政策的影响，西北地区在能源开发、仓储运输、商贸物流、区域金融、农畜产品养殖加工、旅游集散和文化交流等产业中将发挥各自，未来吸引力有望提升。

新疆领衔，西北地区借“一带一路”起飞。新疆拥有17个对外开放一类口岸的区位、丰富的资源及亚欧博览会的平台，在“一带一路”战略中健全铁路、公路、航空、信息、能源的“五位一体”立体网络建设。陕西作为承东启西之地，将围绕自贸区建设金融、物流、使领馆、文化交流和商贸。宁夏、青海利用其独特的，推进内陆开放型经济试验区建设。西北各地区应根据资源禀赋、历史基础、区位条件，引导人口和产业空间合理流动与均衡分布，同时构建和完善城市区域交通、通讯、信息等基础设施网络系统，吸引多方，以推动本地的经济发展，提高民众收入。

8.东北地区：区域整体显著下降，主流城市市场承压

东北地区各项指标回落明显，人口吸纳力弱，区域内沈阳、大连等主流城市继续下降。在2003年实施东北地区等老工业基地振兴战略的重大决策的10多年来，东北老工业基地振兴取得一定成效，经济总量迈上新台阶，结构调整扎实推进，国有企业竞争力增强，重大装备研制走在前列，粮食综合生产能力显著提高。然而当前发展却面临市场化程度不高，国企活力不足，民营经济发展不充分，科技与经济发展融合不够等问题，需靠全面深化改革来解决。加之过去几年东北地区房地产市场发展过快，人口外流严重，需求相对不足导致库存压力突出，区域整体显著下降。

在2016年吸引力中，东北地区城市均排在30名之后，沈阳、大连分别位列第34和第36位，均较2015年有所下降，且榜单内进入百强的城市仅有5个，较2015年减少一个。区域吸引力十强中，辽宁共有3个城市入围，其中作为沈阳经济区和沿海经济带核心城市的沈阳和大连仍旧在区域内保持领先，占据区域前两位，鞍山位列区域第8位；黑龙江省的哈尔滨和大庆作为哈大齐工业走廊的重要节点城市，本次排在区域第3、5位；而长吉图经济区的长春和吉林市则位列区域第4、7位。整体来看，受前期供应量较大且人口外流严重需求不足影响，东北多数城市消化库存仍需较长时间，区域城市吸引力出现明显下滑。

四．结语：城市继续分化，房企应积极把握三大主流市场、关注中部区域发展

2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，行业运行的政策环境显著改善。市场持续回暖，成交量价稳步回升，供应过剩压力有所缓解，但在楼市整体回暖的背后，城市间分化在加剧，强者愈强，弱者愈弱的“马太效应”显现，房企迎来机遇同时也面临着挑战。

长三角、环渤海、珠三角三大区域在原本经济、人口及规模较突出的情况下，继续保持较高的增长速度。这三大区域的核心城市上海、北京、深圳资源、财富及人口吸附力不断增强，房地产需求持续旺盛，供应相对有限，房价持续上涨，同时对周边城市产生强大的辐射带动作用，南京、苏州等城市在上海带动下，需求大幅上升，市场供不应求矛盾凸显，库存量明显下降，房价涨势强劲；廊坊、保定、天津等城市受益于北京辐射，房地产市场发展良好，销售量价明显提升；佛山、东莞因深圳，承接大部分资源及人口外溢，房地产市场发展迅速，房价涨幅明显。

中部地区房地产开发额继续较大幅度增长，城镇化进程逐步推进，未来发展前景可期。在“打造中部地区崛起新增长极”战略推动下，城镇化进程不断加快，武汉、郑州等热点城市人口增加、消费升级、需求加大，房地产市场发展势头良好，吸引更多房企前来，2015年该地区房地产开发额继续较大幅度增长，未来也仍有较好前景。

西北和东北地区各项指标增速延续回落态势，吸引力继续下降。西北和东北地区一直存在经济结构单一，产业转型艰难的问题，短期内难以扭转，经济增速继续大幅下滑。人口吸纳力弱，房地产需求明显不足，销售面积和销售额继续负增长。前期过度开发，市场库存量大，房地产开发额负增长问题加剧，房企撤离这两个地区的趋势明显，吸引力继续下降。

总的来看，长三角、环渤海、珠三角三大区域明显，价值突出，建议房企主抓这三大主流市场；中部地区在城镇化进程逐步推进下，未来仍较大，应重点关注；西北和东北地区各项指标增速延续回落态势，吸引力继续下降，建议房企要注意规避，审慎进入。