房天下产业网讯：9月11日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2015中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十二届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京金茂万丽酒店举行。会议发布了 中国房地产品牌价值研究报告及 中国房地产 品牌企业名单，莫天全、张永伟、刘洪玉、黄瑜等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会。

2015中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十二届中国房地产品牌发展高峰论坛

2015中国房地产品牌价值研究报告

2015中国房地产服务品牌价值研究报告

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任兴洲：各位来宾大家下午好，高兴参加今天刚才的发布会和高峰论坛，我想现在经济处在新常态，我想谈谈经济新常态与品牌发展。新常态用去年年底工作经济会议提出的未来现阶段和未来我国经济发展的大国际，就是经济新常态，去年5月实际上习总书记在河南考察的时候，就提出了新常态的问题，去年年底召开的经济工作会议系统的分析了当前的国内外形势，提出了科学历史辩证的认识我国的阶段性特征，提出认识和引领新常态。

新常态的特征一个是增速的换挡，从高速增长向中高速增长转变。第二个就是优化结构，从过去我们的高投入向更多的依托消费服务业和内需拉动，实现调整存量和做优增量。第三是新动力，第四就是迎接新的挑战，当经济下行的时候，有一些挑战就凸显出来了。那么我们看在今年上半年，在这样的新常态下，我们的现在的总体情况是怎么样呢？我们看看今年，现在是9月份，我们看看前八个月，我们整个的经济形势如何。总体上来看，今年上半年我们的经济仍然呈现出下行压力比较大的这样一个总体的格局，我们看上半年我们的国内生产总值同比增长7%，虽然仍然在合理的区间，因为今年我们的目标的增长率就是7%，我们实现了7%，但是应该说难度还是比较大的，我们从三大需求来看，像，我们上半年完成了增长11.4%，增速比1季度回落了2.1个百分点，就是三驾马车这驾马车速度在继续回落。第二就是消费这驾马车虽然没有回落的那么明显，但是总体上上半年名义增长10.4%，扣除价格因素10.5%增长比一季度回落0.2个百分点。出口这价马车上半年的情况就更加不太乐观，我们上半年进出口同比是下降了6.9，当然我们看出口是增长了0.9%，总体上进出口是整体下降了。5月份下降了2.8%，4月份下降了6.4%，整个的出口是拖了整个经济增长的后腿了，只有到五六月份由于采取一系列的措施，增长了0.9%，完成今年6%的目标难度还是比较大的，还有很大的难度需要我们去克服。所以大家也知道我们的人民币贬值贬了差不多3%左右，对下边年的出口可能会带来比较利好的环境。

那么除此之外呢，我们还看一个指标，看整个经济PPI的指标，所以从这个指标看，我们已经连续41个月是负的上涨，就是能源原材料的购进价格和出厂价格，很多时候，我们用它来反映经济的增速的变化的情况，是通货紧缩的情况，连续14个月这个指标是下降的，是 的负上涨，应该上有一定的这样的经济下行的表现的的明显。当然我们还不能说是紧缩，因为紧缩我们还有一些其他的指标来加以作证，就从这个指标来看，我们整个的经济确实还是不太乐观的。当然我们也要看到，尽管经济有这样的一些变化，是下行的因素还比较明显，但是我们经济运行中的一些积极因素，还是存在的，是上半年，四五月份以后，采取了一系列的稳增长的措施，那么我们看 经济运行排在7%，跟我们今年的预期目标是能够实现的，第二个就是我们的就业总体上是稳定的，我们的就业今年前6个月已经实现了718万人的新增就业。第三就是结构调整稳步推进，产业结构需求结构收入分配的结构还是有一定的好转。再有一个就是新产业、新业态、新模式、新动力还在发育的过程当中。由于时间关系，我简短的对整个宏观经济形势给大家做一个分析。

那么在这种情况下，我们房地产形势如何呢？那么我们也认为在经济新常态的大背景下，房地产新的阶段性特征，开始显现，也可以说房地产业也逐步的走向了新的常态。那么总体上来看，我们看哪些情况来反映我们这个新的常态呢？一个是我们从来看，房地产的增速也从高速增长，我们说增长的十年，高速增长向中高速增长转变，甚至从来看，下降的还是比较厉害，2015年的1到6月份房地产开发名义增长4.6%，扣除价格因素只有5.7，这个下降幅度还是比较大的。尽管330新政以后，有一些房地产增加的趋势，但总体上来看，今年我们预计房地产也不会太高。那么从这个销售来看，销售的增速总体上从我们3月份以后，是4、5月份以后，有一些城市，是一二线城市，销售有一些回升，甚至有一些地方明显的趋暖，整体还不乐观，部分城市库存压力大。商品房的库存，商品房的待售面积还有6.57亿平方米，住宅的待售面积还有191万平方米，当然这个去库存的速度还是比较快的，整体上来讲，就房地产而言，他的待售面积还仍然很大，我们以往总是关注住宅地产，现在看商业地产这块，恐怕问题也比较大，待售商业地产的面积现在也比较多，再就是商品房价格的稳中有一些地方，甚至稳中有落，是三四线的城市，一二线城市当然有的还在上涨，但是那种大幅度的上涨的势头已经得到了控制，整体上来讲，我们变化到了新阶段的一些特征还是比较明显的。那么这些特征的原因是什么呢？他是短期的，可能我们挺也挺不过去了，还是一个中长期的因素呢？所以我们也做了一些分析。

我们认为房地产呈现新常态的主要原因还要考虑他三个比较大的深层次的影响因素，不是短期我们扛也扛不过去了，再过今年又回到十年发展的大趋势，我们认为可能有三个大的因素影响了我们这种阶段性的变化， 是经济新常态，我们大体上是在2012年从年均9.6的增长迅速回落到7.8个增长，几乎没有经过8的时代，就这个增速换挡的速度快，整体经济增速放缓，对整个房地产市场有影响，第二个就是房地产的供求关系发生了重大变化，我们做一个测算，也是大体在12年左右，我们城镇住宅的总规模是城镇家庭户的户均一套房，总的供求关系已经跟我们前些年发生了大的变化，虽然我们现在还不能说供求平衡，但是总体上的供求关系，供求矛盾已经得到了一定的程度的解决，有些地方，有些城市，甚至供求平衡，供大于求，有的城市也出现了。所以在总的供求变化下面，对房地产未来的发展是会有一定的影响的。我们会看到国际上很多国家在户均一套房实现以后，他的整个房地产的走势开始出现变化，第三个就是我们人口总量和结构的变化，这个是影响中长期的一个因素，也是大体在12年左右，我们看时间上，这三个因素是重合在一起，大体上也是在12年我们15岁到59岁劳动人口的比重首次出现 量的下降，当年下降了劳动人口下降了345万，从12年开始到去年连年下降二百多万的劳动人口，所以劳动人口下降，购房积极的一部分年龄人口在减少，对整个的房地产市场将产生很重要的影响。我们也看到日本劳动人口的年龄在92年达到高峰，从此之后大体上他的房地产泡沫开始破灭，所以我们国家现在还没有到这个程度，我们只是人口开始减少，但是要看到，人口的减少，对我们房地产市场，未来的长期发展将产生很重要的影响，所以我们看这三大因素，都是中长期起作用的因素，我们要分析背后深层次的原因。

当然也有一些其他的因素，短期的因素，还有住房结构的变化，比如现在的存量房已经足够大，很多城市的存量房的交易量远远大过新房的交易量，对我们新建的住房的会有很大的影响，因为主要投在了新房上，虽然二手房、旧房、城改造也有一些，但主要还是在新建住房上，二手房存量越大，新房就会受影响。第二是住房保障体系的建设，解决了一部分人的住房问题。所以对新增的需求还是产生了连带的效应。第三个就是金融改革利率的市场化，那么对于住房信贷的支持可能也会发生变化，我们再想拿到七折和八折的利率优惠，恐怕不是太可能了，因为银行、金融机构也在面临着改革和利率市场化的问题，他的存贷差也在逐步的缩小，另外就是房地产的金融属性的变化，对决策产生了很大的影响，我们都知道过去为什么，因为它有高 ，但是在供求大体上出现平衡的时候，和整个房地产新阶段出现的时候，你的价值就开始回落，今年上半年甚至有些人去把房地产买房子的钱去炒股，他就是整个的一个趋向的变化，当然这些因素的综合因素，长期的中长期的因素和一些改革带来的其他因素的变化将影响我们整个房地产市场。当然我们在这种情况下，必须看到我们的房地产市场仍然具有平稳发展的有力条件，我们总爱说从时代到白银时代，就是说我们中国的房地产还有一定的发展的空间，还有平稳发展的条件，一个是市场供求，并没有出现全局性的供给过剩，第二还不存在全局性的泡沫风险，虽然有些城市远远高于所谓的房价比，就我们的研究而言，没有出现全局性的房价泡沫。第三市场发展仍然有新的增长，由于时间关系，我就不展开了。

那么在这样的背景下，从全局的背景到新常态，房地产的产业背景也是到了一个新的阶段，那么在这样的背景下，大的宏观背景和行业背景发生变化的情况下，我们怎么看房地产品牌企业的创新发展呢？我们认为恰恰在这个时候，企业创新发展品牌企业的创新发展正逢其时。新常识下，行业整合加速，强者愈强，弱者愈弱。第二市场对高品质产品需求增加，品牌企业发展空间比原来更大了，原来无所谓，我只要开发出来，只要有房子住就可以了，但现在不是，现在要选取品牌企业生产的高品质的产品。第三品牌企业可以通过多渠道融资，他的扛风险能力是强的，在经济下行的时候，资金链要求很高的时候，这个时候品牌企业的就发挥出来。另外品牌企业在产品管理市场开拓经营模式创新能力突出，竞争力进一步显现。我们说水落而石出，水落下去的时候，哪些企业更有竞争力呢？这时候就显现出来了，另外企业的无形资产价值将进一步的显现出来，我们今天发布的品牌企业，他的品牌价值将进一步提升，另外品牌企业多为上市公司，在资本市场回旋余，国际开拓能力强，越是在房地产时代从时代走向白银时代的时候，品牌企业的价值就进一步凸显出来。因为好的时候，大企业小企业，好的和稍差的都活的很滋润，没什么问题，所以在这个时候，品牌价值才凸显。

我们房地产企业品牌企业的创新主要是哪些方面呢？在这方面，在座的可能才是真正的，那么我觉得可能有这么几个方面， 就是真正以市场消费者和客户为进行创新，刚才刘洪玉教授讲，叫4.0的时代可能以客户至上，真正的以客户为了，原来经济好的时候，我这个房子差一点，没关系，也有人要，而且还有日光盘，但现在不行了，现在经济不好了，你一定要以客户为，真正是市场需要的产品和服务。第二高品质的产品永远是创新的根本，以往可能不太凸显，但是现在你是不是有好的高品质的产品，这才能检验你是品牌企业背后是高品质的产品，第三着力提升服务品质是未来创新的重点。房子可以不断的提高品质，提高建筑材料，更加环保，更加绿色，但是未来的服务可能是我们不同的企业在服务上的竞争，才能凸显他的品牌价值，是老百姓对服务的要求越来越高。第四讲绿色环保和创新的发展理念如何落到实处，我们的设计，我们的建筑，我们整个产品的提供的过程中，如何体现绿色环保的理念，再有一个就在规划设计中体现文化内涵和关怀，原来我们可能没有多少文化的概念，建个房子，因为那时候是短缺的，但现在不同，现在越有文化价值的产品，越得到市场的青睐，更多的关怀，我们有大量的老龄化了，未来的房子如何体现关怀，可能也提到日程上来，在我们国家，我们看国外有很多专为这样的人设置的，还有完全为人的需求和便利提供的住宅。再有一个就是以互联网+的有机结合来进行创新。我们说站在风口上，如何加在房地产的领域里面呢？我觉得可能品牌企业在互联网+的上面，可能也引领着整个的创新的方向和创新的内容。另外就是金融创新，我们现在金融创新是叫方兴未艾，房地产的金融如何创新呢？我们这些年一直谈房地产金融的发展，创新多渠道，现在应该说互联网金融创新的势头猛，如何加载在我们房地产领域呢？这些创新都给我们品牌企业的创新提供了巨大的空间，所以也相信在经济新常态和房地产新的阶段特征下面，我们刚才领到证书的这些企业，品牌企业，我们有更大的创新空间，也有更大的发展。谢谢大家。