房天下产业网讯：中指研究院[微博]8月12日发布《新区及其房地产市场发展趋势分析》，2015年6月27日，国务院印发《关于同意设立南京江北新区的批复》，正式批复同意设立南京江北新区。自此，南京江北新区建设上升为国家战略，成为中国第13个、江苏省新区。从批复时间来看，2010年以来，新区获批时间有加快趋势。通过“新区—城市—城市群—经济带”作用机制，使新区自身发展与周边城市相得益彰。【下载报告】【更多报告】

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2015年6月27日，国务院印发《关于同意设立南京江北新区的批复》，正式批复同意设立南京江北新区。自此，南京江北新区建设上升为国家战略，成为中国第13个、江苏省新区。从批复时间来看，2010年以来，新区获批时间有加快趋势。通过“新区—城市—城市群—经济带”作用机制，使新区自身发展与周边城市相得益彰。

1.新区与城市、城市群、经济带共同作用，协同发展

新区其实质均拥有副省级管理自主权。新区是指新区的成立乃至于开发建设上升为国家战略，总体发展目标、发展定位等由国务院统一进行规划和审批，相关特殊优惠政策和权限由国务院直接批复，在辖区内实行更加开放和优惠的特殊政策，鼓励新区进行各项制度改革与创新的探索工作。新区是我国于90年代初期设立的一种新开发开放与改革的大城市区。新区，因有国务院批复体现战略和新区发展需要，所在省按要求须下放省级管理权限，其实质均拥有副省级管理自主权，而与新区所处区域级别无关。

我国已有13个新区，新区批复有加快之势

截至2015年8月，中国新区总数已达到13个。13个新区分别是上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区、广州南沙新区、陕西西咸新区、贵州贵安新区、青岛西海岸新区、大连金普新区、四川天府新区、湖南湘江新区以及南京江北新区。不同新区的定位及目标各有不同。从批复时间来看，2010年以来，新区获批时间有加快趋势，不断增多的新区在战略定位、产业发展方面都有明晰、具体的规划。

“新区—城市—城市群—经济带”的作用机制，是新区战略的核心要义，产城融合将成为重要发展趋势

“新区—城市—城市群—经济带”的作用机制，是新区战略的核心要义。浦东新区、滨海新区、两江新区等的开发开放，加上更早的深圳特区，成为直接带动长三角、京津冀、成渝、珠三角四大城市群的引擎，而上述城市群推动我国国土空间开发从“增长极发展”延伸到“增长轴发展”，形成从点到线、从线到面的多层次、宽领域、全方位的区域经济发展新路径。我国将“新区”作为一项区域整体推动战略的思路日益成熟，未来新区建设将直接关系到我国“沿海——内陆——沿边”全方位开放格局、“两横三纵”城镇化战略以及3个1亿人的城镇化目标的实现。

新区不再是政策洼地，产城融合成为发展趋势。目前的新区政策含金量已减小，尤其是地方政府的财税政策优惠方面越来越少，新区已不再是政策洼地，而是改革高地，着眼于产城融合。新区发展建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，因此，新区能否发展得好，主要取决于自身的资源和配备，找准自身的定位，应产城规划先行，实现产城互动，把握产业趋势，引领产业变革。

2.实践案例：新区聚集产业、完善城市配套建设、吸引人口，促进房地产业需求与发展

新区具有改革先行先试区、新产业集聚区等特征，主要通过发展产业、完善基础设施，使区域交通更便捷、设施更完善、经济更繁荣、环境更美好。产业发展、城市配套完善、人口聚集，可以带来房地产业的需求与发展。新城区比老城区更有吸引力，可吸引老城区的经济要素向新区转移，减轻老城区的压力，而老城区城市空间有限、人口不断增多，发展已趋于饱和。

我们以三个新区房地产市场发展作为案例：浦东新区——作为早成立的新区，已历经24年，产业融合度较高，房地产市场快速发展，其背后的驱动力有哪些？青岛西海岸新区——以海洋经济发展为主题，彰显海洋特色、突出，其房地产市场表现如何？南京江北新区——作为截至目前新批复的新区，6月获得批复，当月商品住宅销量猛增，7月，南京市商品住宅销售面积创2010年1月以来新高；新区的批复推高了房地产成交，其产业发展、房地产市场趋势走向何方？通过三个特点不同的新区房地产市场案例分析，揭示出新区发展与房地产市场的内在逻辑与趋势。

(1)上海浦东新区——产城融合度高，土地日趋稀缺，商品住宅市场增长受限

1992年10月，国务院批复同意设立上海浦东新区。浦东新区是个新区，上海市人口多、大的区，经济增速高于上海市及，以三产为主。2009年，原南汇区并入浦东新区，使得浦东新区成为上海市大的区。新浦东雄踞东海之滨、杭州湾畔，内连扬子江、外眺太平洋，区域面积1210平方公里，占全市五分之一左右，2012年常住人口518.72万人，是上海市人口多的区。现辖12个街道、24个镇。2013年，浦东经济增长继续保持平稳较快水平，地区生产总值达6448亿元，比上年增长9.7%，经济增速高出上海市及2个百分点。第三产业增加值比重由1990年的20.1%提高到2013年的64.4%。

以“三大”为亮点，新区自主创新能力强，产城融合度高

浦东新区的定位及目标：围绕建设成为上海国际金融和国际航运核心功能区的战略定位，在强化国际金融、国际航运的环境、创新和枢纽功能、服务功能方面积极探索、大胆实践，努力建设成为科学发展的先行区、“四个”(国际经济、国际金融、国际贸易、国际航运)的核心区、综合改革的试验区、开放和谐的生态区。 

浦东开发作为国家战略，24年来整体功能得到显著提升，是上海建设国际金融、国际航运、国际贸易的核心要素都聚集于此。金融方面，浦东集聚了人民银行上海总部等“一行三会”驻沪部门，建立了上海证券交易所、期货交易所、中国金融期货交易所等一批要素市场；航运方面，浦东有洋山、外高桥、浦东机场等三个海港和空港，集聚了波罗的海航运交易所等一批国际级航运机构，2013年外高桥港和洋山港集装箱吞吐量超过3000万标箱、连续多年，洋山港水水中转、国际中转箱量的比例分别提高到50%和11%；贸易方面，2013年浦东外贸进出口总额达2500亿美元，商品销售总额、社会消费品零售总额分别增长12.8%和11.5%。服务贸易同比增长20%、高新技术产品进出口同比增长7.2%、网络购物成交额同比增长80.7%。

浦东已经成为内地总部集中、辐射面广、服务能力强的区域之一，依靠自主创新不断培养新的经济增长点及新型产业。截至2013年，浦东已集聚了214家跨国公司地区总部，约占全市总量的一半，其中超过1/4的总部机构具备亚太区管理功能。《财富》500强中已有308家浦东，项目1000多个，合同外资324亿美元。区域浦东依靠自主创新，在半导体设备、芯片设计、新能源、抗体药物和海洋工程装备等领域掌握关键技术、打破国际垄断，有望形成新的经济增长点。张江国家数字出版基地、金桥网络文化产业基地、外高桥国家对外文化贸易基地等各类文化产业项目相继在浦东建成，是以多媒体为载体，在影视、动漫、游戏等领域的文化创意产业，已经成为浦东具发展的新兴产业之一。新区文化创意企业已超过6000家，其中规模以上企业超过1000家。 

浦东新区各重点区域定位及发展方向明确。依托一批功能各异、特色鲜明的开发区以及功能性、重量级的大项目不断优化完善生产力布局，积极促进城市功能的转型和提升，有力地推动了上海“四个”建设。新区内不同的重点区域定位明确，各有发展重点及特点。自贸试验区范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等4个海关特殊区域，总面积28.78平方公里，力争通过两到三年的努力，建设成为具有国际水准的贸易便利、货币兑换自由、高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区。陆家嘴金融贸易区依托金融城建设，努力打造成为上海国际金融建设的核心区域、上海商务区的核心区域、具有重要影响的航运服务集聚区。张江高科技园区重点发展电子信息、生物医药、软件、文化创意等产业。金桥经济技术开发区聚集了汽车、新能源、新一代信息技术产业，实现了先进制造业和生产性服务业共同驱动转型升级，积极打造国家新型工业化产业示范基地。临港地区定位是战略性新兴产业创新引领区、创新创业人才集聚区和现代产城融合发展示范区，未来将成为人口超百万、综合功能更完善的现代化新城。国际旅游度假区以迪士尼乐园为核心，大力推进旅游休闲、文化创意、商务商业等发展，定位是打造级的旅游目的地、带动浦东整个中部地区城市化；目前已从建设阶段转入运营准备与建设并重阶段。世博前滩地区定位是打造体育传媒文化集聚区、非金融类跨国公司总部和“跳变型”企业总部集聚区，建设成为上海国际化新地标；目前已从基础开发转入功能开发阶段。

综上，浦东新区——作为个新区，历经24年，现已是上海市人口多、大的区，上海建设国际金融、国际航运、国际贸易的核心要素都聚集于此；已经成为内地总部集中、辐射面广、服务能力强的区域之一，依靠自主创新不断培养新的经济增长点及新型产业；围绕“四网”（对外交通网、区域交通网、越江交通网、轨道交通网）和“三港”（国际航空港、深水港、信息港）不断加大城市基础设施建设力度，先后完成了南浦大桥、杨浦大桥、浦东国际机场、洋山深水港等一系列重大工程，构筑起了现代化新城区的框架，极大地改善了环境和城区面貌。浦东将在更高起点上优化城市发展整体布局，完善多层次的城镇体系、现代化的基础设施体系和城乡一体化的基本公共服务体系，提升城市综合服务功能和集聚辐射能力，更好地展现现代化国际大都市的窗口形象。浦东新区已经成为推动上海经济社会发展的引擎，城市面貌日新月异，一个外向型、多功能、现代化新城区已经形成。

随着新区发展趋于完善，受制于土地空间，商品住宅市场增长将受到限制

2011年以来，浦东新区以商品住宅成交为主，成交量虽在全上海市占比超两成，但2014年以来销售增速情况不及上海市总体水平。2011年以来，上海浦东新区各年度商品住宅销售面积占全部商品房销售比重均超75%，成交量在上海市占比均超20%。2014年，浦东新区商品房销售面积同比减少16%，降幅比上海市高出3个百分点，2015年以来，成交回暖，1-7月新区销售面积共计344万平米，同比增长40%，增幅也较上海市低4个百分点。

2011年以来，浦东新区住宅用地成交楼面均价逐年提升，平均溢价率自2013年以来逐年走低。2011年，浦东新区住宅用地成交均价为3914元/平米，至2014年已达11102元/平米，楼面均价逐年提升。2013年，浦东新区住宅用地平均溢价率为73.5%，2015年1-7月已降至36.3%。

总体来看，浦东新区在各物业类型的商品房成交中以商品住宅为主，2011年以来各年度商品住宅销售面积占全部商品房销售比重均超75%，新区产业发展、城市配套建设不断完善并趋向于成熟，而城市土地空间有限，商品住宅市场增长空间将受到限制，2014年以来商品住宅销售增速情况不及上海市总体水平。

(2)青岛西海岸新区——彰显海洋特色，住宅及商办市场短期面临过剩风险

2014年6月，国务院批复同意设立青岛西海岸新区，是国务院批复设立的第九个新区，是自2011年国务院批准设立山东半岛蓝色经济区之后，对深入推进山东半岛蓝色经济区建设又一重大战略举措。青岛西海岸新区位于京津冀都市圈和长江三角洲地区紧密联系的中间地带，是沿黄河流域主要出海通道和亚欧大陆桥东部重要端点，具有辐射内陆、连通南北、面向太平洋的战略区位，海洋科技突出，港口航运实力雄厚，产业集聚效应明显，军民融合特色鲜明。青岛西海岸新区包括青岛市黄岛区全部区域，其中陆域面积约2096平方公里、海域面积约5000平方公里。现辖27个镇（街道、园区），城市社区65个，村（社区）1156个。青岛西海岸新区区位条件、科技人才、海洋资源、产业基础、政策环境等综合明显，具备推进陆海统筹、城乡一体、军民融合发展的独特条件。

2014年，青岛西海岸新区实现地区生产总值2470亿元，增长9%，经济规模占全市近30%；公共财政预算收入175.3亿元，增长15.1%，其中税收占比达到82.5%，可比口径总量超过省内8个地级市；固定资产增长18%，社会消费品零售总额增长12.5%，城乡居民收入均实现两位数增长。

海洋特色产业突出，具有五大

青岛西海岸新区已形成了六大支柱产业、六大特色产业，以及十大新兴产业。该区域服务业蓬勃发展，初步形成了以信息科技、旅游度假、金融保险、港口物流、总部经济等产业为支撑的现代服务业产业体系。

根据国务院批复，国家赋予青岛西海岸新区的使命和要求，概括起来就是“一个主题、两项使命、五大定位”。2014年12月，青岛(西海岸)黄岛新区公布了产业发展规划，规划突出了发展海洋经济主题，提出探索发展海水淡化、海洋新能源、海洋新材料三大产业。

青岛西海岸新区“五大”彰显海洋特色。一是区位条件，青岛西海岸新区位于京津冀都市圈和长江三角洲地区紧密联系的中间地带，扼守京津海洋门户，是沿黄流域主要出海通道和亚欧大陆桥东部重要端点；与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，具有辐射内陆、连通南北、面向太平洋的战略区位。 二是海洋科技，青岛是著名的海洋科学城，拥有中国海洋大学、中国科学院海洋研究所等7个海洋科教机构和国家深海基地、国家海洋科考船、海洋科学与技术国家实验室等一批国字号海洋基础科研平台。青岛涉海专业驻青两院院士19人，占的69%，高级海洋专业人才约占同类人才的30%，承担了“十五”以来国家“863”、“973”计划中海洋科研项目的55%和91%，这些都将为新区发展提供有力支撑。三是港口航运，拥有面向国际主航道的深水大港和广阔腹地，总吞吐能力将超过7亿吨的前湾港和董家口港两个深水大港都集聚在西海岸，建有国家原油战略储备基地，重要的铁矿石、原油、橡胶、棉花等战略物资中转基地，中国北方大石油液化接收基地。依托晋中南铁路、青银和青兰高速，引领中西部发展。 四是产业基础，青岛西海岸新区是我国重要的先进制造业基地和海洋新兴产业集聚区，培育形成了港口航运、石油化工、家电电子、船舶海工、汽车及零部件、机械等六大产业集群。五是政策环境，新区集聚了青岛经济技术开发区、青岛前湾保税港区、青岛西海岸出口加工区、青岛新技术产业开发试验区、中德生态园等5个园区和一批省级园区，园区集聚、政策叠加的创新开放突出。军民融合特色鲜明，新区是我国黄海要塞和海军重要驻地，集聚了北船重工、武船重工等百余家船舶制造与海洋工程企业，以及中船重工711所、725所、702所等科研院所，形成以船舶修造和海洋工程为龙头的完整产业链。

综上，青岛西海岸新区——作为国务院批复设立的第九个新区，是自2011年国务院批准设立山东半岛蓝色经济区之后，对深入推进山东半岛蓝色经济区建设又一重大战略举措；集五大（区位条件、海洋科技、港口航运、产业基础以及政策环境）于一身，拥有六大支柱产业、六大特色产业以及十大新兴产业，彰显海洋特色。服务业蓬勃发展，初步形成了以信息科技、旅游度假、金融保险、港口物流、总部经济等产业为支撑的现代服务业产业体系。

2014年常住人口居青岛市各市区之首，但宅地供应过剩，商品住宅库存高企，出清周期近两年来一直超过20个月

2014年末，青岛西海岸新区（黄岛区）常住人口居青岛市各区市之首。2014年末，居住青岛市半年以上的常住人口为904.62万人，全市人口总规模首次突破900万，比2013年末增加8.21万人，同比增长0.92%，增速回落0.16个百分点。占全省总人口的比重为9.24%，比上年上升0.03个百分点。从统计数据来看，2014年常住人口在百万人以上的青岛区市共有4个，其中，青岛市黄岛区常住人口多，为146.52万人，占全市比重为16.2%。

各类用地成交结构较为合理，2010年以来，以工业及其他用地成交为主，占比超五成。2010年以来，工业及其他用地成交占比超五成，大为2011年，占比达82%；2015年1-7月，黄岛区工业及其他用地（按规划建筑面积计算，下同）占全部成交用地的66%，商业/用地、住宅用地成交占各类用地比例分别为16%、18%。从土地推出量及成交量来看，住宅用地供应过剩。黄岛区各类用地推出量及成交量自2013年起大幅增长，其中，住宅用地2012年成交量为12.2万平米，推出量为22.5万平米，2014年，成交量已增长为467.6万平米，推出量增长为495.9万平米，推出量与成交量之差由2012年的10.3万平米扩大至2014年的28.3万平米，住宅用地供应过剩。

自2010年以来该区商品住宅销售占全市比重仅为一成左右，未来仍有一定提升空间。从青岛西海岸新区房地产市场表现与青岛市来看，2014年，该区域商品住宅销售面积为108万平米，同比下降16.9%，降幅低于青岛市8.6个百分点，占青岛市商品住宅销售面积比重为12.0%。由于青岛新海岸新区获批时间较短，黄岛区已聚集聚集的常住人口已居青岛市各区市之首，随着未来新区的完善与发展，商品住宅市场仍有一定提升空间。

2010年至今，青岛西海岸新区商品住宅可售面积整体呈上升趋势，2013年5月至今，出清周期持续超20个月，存在过剩风险。截至2015年7月末，青岛西海岸新区可售面积为281万平米，虽然较今年1月末306万平米的历史高点回落25万平米，但依然处于2010年以来历史高位；7月末出清周期为23.8个月，较1月末缩短1.7个月，自2013年5月以来，出清周期持续超20个月，面临去化压力。此外，该区商业、写字楼出清周期自2014年1月以来保持高位运行，过剩情况较商品住宅更为严重，应注意库存去化。

高企的库存致商品住宅销售价格自2014年9月以来连续同比下跌。2014年9月以来商品住宅售价连续同比下跌，至2014年12月，跌幅降至历史次低位，当月售价7847元/平米，同环比分别下跌31.1%、9.5%；2015年6月，青岛西海岸新区商品住宅价格为8386元/平米，同环比分别下跌5.7%、1.5%。

总体来看，2014年，青岛西海岸新区（黄岛区）常住人口居青岛市各区市之首，自2010年以来该区商品住宅销售占全市比重仅为一成左右，且各类土地成交结构较为合理，随着新区的发展，未来房地产市场仍有较大发展空间。但从短期来看，住宅用地推出量与成交量之差由2012年的10.3万平米扩大至2014年的28.3万平米，住宅用地供应过剩。2013年5月至今，商品住宅出清周期持续超20个月，存在过剩风险；该区商业、写字楼出清周期自2014年1月以来保持高位运行，过剩情况较商品住宅更为严重，应注意库存去化风险。

(3) 南京江北新区——新批复，商品住宅市场发展良好，商办市场面临压力

2015年6月27日，国务院印发《关于同意设立南京江北新区的批复》，正式批复同意设立南京江北新区。自此，南京江北新区建设上升为国家战略，成为中国第13个、江苏省新区。江北新区四大战略定位为：自主创新先导区、新型城镇化示范区、长三角地区的现代产业集聚区、长江经济带的对外开放合作重要平台。

江北新区位于南京市长江以北，总体规划范围包括浦口区、六合区及栖霞区八卦洲街道，截至2014年底，下辖21个街道和1个镇。处在东部发达地区与中西部地区的交汇处，是南京都市圈、宁镇扬同城化的核心区域之一，是华东面向内陆腹地的战略支点，总面积约2451平方千米，占苏南总面积的8%，占全市的37%。国务院批复的江北新区核心规划范围为788平方千米，是总体规划确定的主要建设区域。截至2014年，江北新区共有人口约170万，其中浦口区73.12万、六合区92.64万、八卦洲街道5万。

强调产城融合，发展蓝图清晰明确

《总体方案》为其划定了总体线路图，六大产业园区各有侧重点，三条生态廊道和诸多湿地湖泊和森林被列入了保护名单，总体可以概括为“一带六区三走廊”。

《总体方案》强调“产城融合”，对产业发展有明确规划和要求。江北新区的发展不能是房地产一头热，必须要有强有力的产业支撑。对于江北新区的主导产业，也做出了明确要求，积极发挥苏南国家自主创新示范区、南京高新区的示范引领作用，加快发展软件与信息服务、卫星导航产业、生物医药及现代服务业等主导产业，打造带动区域发展的自主创新重要引擎。依托浦口区大学集聚区、科研院所、工程和紫金科技创业社区，加大关键核心技术的研发和引进力度，构建产学研协同创新体系，建设集成电路、基因测序、北斗导航、轨道交通等创新平台，培育具有较强影响力的科技创新。

该方案要求，以南京生物医药谷、南京软件园、南京轨道交通装备产业园等为主要载体，聚焦生物医药、新一代信息技术、装备制造、新材料等战略性新兴产业的特色领域，促进新兴产业集聚、集群、集约发展。推动产业联盟建设，努力占领产业制高点，不断提高战略性新兴产业对经济发展的贡献率。

对于江北新区内现有化工企业众多的现状，这份总体方案提出了产业转型升级的要求，要求坚持绿色、低碳、循环发展，稳步实施大厂老工业布局调整，开展化工行业绿色改造升级行动，推进南京化工园建设级绿色循环化工产业基地。

发展蓝图清晰明确。7月20日，国家发改委网站发布了《关于印发南京江北新区总体方案的通知》（以下简称《总体方案》），该方案用一系列数据为其勾画了蓝图：到2025年，新区综合实力大幅提升，地区生产总值年均增速明显高于南京市平均水平，为推进长江经济带建设提供有力支撑。力争全社会研发(R＆D)投入占GDP比重达到4%以上，战略性新兴产业产值年均增速达到20%以上。新型城镇化建设水平和质量稳步提升，城镇化率达到80%以上，初步建成长江经济带上环境优美、宜居宜业、具有较强国际影响力的现代化新区。

新区批复带动商品住宅销量猛增，住宅市场发展良好，商办市场仍面临过剩压力

从2012年以来南京市商品房各物业销售结构来看，商品住宅销售占比超九成。2015年6月，新区批复通过，南京商品住宅销量猛增；7月商品住宅销售面积创2010年1月以来新高，江北新区所辖浦口、六合、栖霞三区住宅销售面积同比大幅增长2.6倍。2015年前两月，南京市商品住宅销售面积分别同比下降6.9%、9.7%；3月同比转降为增，但3、4两月同比增幅仅为个位数；5月南京市委市政府出台了《南京市加快推动经济发展迈上新台阶行动计划》，明确了江北新区的定位，同时新闻爆出南京市官方人士表示，正在与国家发改委方面进行相关工作对接，当月商品住宅成交81万平米，同比大幅增长52.6%；2015年6月，国务院正式批复同意设立南京江北新区，当月商品住宅销售面积100万平米，同比大幅增长1.2倍，江北新区所辖的浦口、六合、栖霞三区（以下简称三区）同比增长1.3倍，三区住宅销售价格为13917元/平米，同比大幅增长26%，环比大幅增长12.3%；7月，南京成交量再度攀升至115万平米，创2010年1月以来新高，同比大幅增长1.4倍，而三区同比大幅增长2.6倍，销售价格上涨势头得到控制，为12477元/平米，同比上涨12%，环比下跌10.3%。

新区的批复带动商品住宅销售出现短期内的激增，但南京市及江北新区所辖三区商品住宅供销结构较为合理。2013年、2014年南京市商品住宅销供比分别为1.13、0.81，三区分别为1.11、0.73。南京市出清周期在各城市中处于较低水平，库存去化情况良好。截至2015年7月，南京市可售面积为650万平米，出清周期8.54个月，2013年1月以来，出清周期高也仅为12.45个月（2014年9月）。三区域在南京市占比超四成，商品住宅市场发展将与南京市相得益彰，保持良好态势。2010年以来，浦口、栖霞、六合三区商品住宅销量在全市占比超四成，2015年7月占全市比重超六成，受益于江北新区良好的发展前景，若继续保持合理的供求结构及较好的库存去化情况，未来商品住宅将保持健康良好发展态势。

虽然住宅形势发展良好，但商办市场过剩。自2012年1月以来，南京市及江北新区商办出清周期均持续高位运行。江北新区的成立，将推动区域产业发展、配套完善，带动城市发展，从而带来相应商业、产业地产需求，对过剩的商办用房起到消化作用。同时，政府应当控制供地结构，开发商也应把握产品类型，避免推出过多商办类用房，同时应加强自身产品特色、避免同质化。

总体来看，南京市商品住宅供求合理，出清周期在各城市中处于较低水平，库存去化情况良好，江北新区所辖的浦口、六合、栖霞三区域在南京市占比超四成，商品住宅市场发展与南京市相得益彰，态势良好。江北新区获批，南京市商品住宅销量猛增、创2010年来新高属于短期现象，长远来看，真正助推其保持良好发展的仍将是产业发展、城市建设及经济发展。南京市商办市场过剩，新区的成立对过剩的商办用房起到一定消化作用，同时，政府应当控制供地结构，开发商也应把握产品类型，避免推出过多商办类用房，同时应加强自身产品特色、避免同质化。

3. 新区成熟发展之路尚远

国家新区对促进经济发展、扩大对外开放、推动改革创新发挥了重要作用。新区的吸引力一方面在于其被视为拉动经济增长与推动产业发展的利器，不仅有刺激经济增长、提高城市地位、增加财政收入等作用，还可以与城市、城市群、经济带相互辉映达到平衡区域城市发展的效果；另一方面意味着将在税收、土地、海关通关和重大项目审批等方面得到国家的政策支持，从而形成强大的“磁场效应”，进一步促进招商引资、推动相关改革，为城市带来众多发展机会。

一个新区的成熟，至少需要20年时间，而国外的规划则做到了50年乃至百年。目前，我国新区批复有加快之势，今后还将有更多新区加入阵营。除浦东新区成立超20年以外，其余新区均为2010年以后成立，均不足6年，新区发展存在一些问题，如：一些新区发展较依靠土地财政，功能定位和腹地辐射存在同质化现象，产城融合度不高，在中国经济已经告别高速增长的“旧常态”，进入到向中高速过渡“新常态”的大背景下，招商引资难度加大已成为摆在新成立新区面前亟待解决的问题，内外资企业能力与意愿下降，新区建设成本增加等困难愈发突出等。2009年以来获批的新区，建设配套和产城融合远未达到理想水平。

政府：找准自身特色、产业先行，以“产城融合”为目标推进新区建设

对于政府而言，新区的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，使产业先行，以“产城融合”为目标推进新区建设。在产业发展基础上，再逐步推进产业新城，从而实现城镇化。通过产业的聚集实现土地城镇化，在城镇化发展过程中，通过投入资金、规划、科学招商，进而实现要素的集聚，终实现工业化与城市化的快速推进。通过产业聚集才能带来人口聚集，从而带动房地产开发，而不能单纯依赖房地产经济，要产城互动发展，没有产业就会产生问题，出现“空城”、“鬼城”现象。

企业：全面分析市场，避免盲目扎堆进新城，依据不同市场情况选择合适的区域与产品

对于房地产企业而言，应避免盲目扎堆进新城、大量圈地搞的误区，在的产品类型上要做足分析，比如南京江北新区住宅市场发展良好，而商办市场过剩情况严重。在同类产品规划时，也应做足自身特色，避免同质化。进入新区，应充分分析其房地产市场特点、市场发展前景及周边城市环境。当前，从商品住宅市场来看：青岛西海岸新区、浙江舟山群岛新区、湖南湘江新区、大连金普新区所在的大连市、甘肃兰州新区所在的兰州市当前商品住宅出清周期均已超17个月，面临去化压力，价格存下行趋势；广州南沙新区、南京江北新区等出清周期在15个月以内，库存去化良好，价格有上涨空间。而天津滨海新区从短期来看，虽然其所在的天津市整体出清周期在20个月上下波动，面临去化压力，但依托于京津冀一体化发展战略、自贸区、“一带一路”机遇叠加，其房地产未来发展依然很大，值得关注。