中指观点

本周土地市场供求止跌回升，重点监测房企共拿地8宗，总出让金为79.2亿元，拿地主要集中在一二线城市。4月1日，上海松江区新桥镇一宅地受房企热捧，经过100多轮竞价后被金地、中电建、平安联合体以20.12亿元拿下，溢价达72.26%。

本周品牌房企有9笔融资动作，但总融资额仅为39.55亿元，单笔融资均未超过10元。

一．土地储备

1.首开万科千方20亿元联合夺北京台湖镇地块

据北京市国土局3月30日公示，首开万科千方集团联合体以20亿元竞得通州区台湖镇4-1-020等地块F2公建混合住宅用地和4-1-034等地块F3其他类多功能用地。粗略计算成交价格折合平均楼面价为7723元/平米。据了解，该地块共有三家企业参与竞标，分别是北京建工集团、住总集团以及首开万科千方集团联合体，其中首开万科千方集团联合体20亿竞价高。

公开资料显示，该地块总建筑面积总建筑规模为25.9万平米，位于通州区台湖镇亦庄新城。具体四至为：东至站前街次渠路道路中线，南至站前街南六街道路中线，西至次渠西一路道路中线，北至亦庄站前街南红线、站前街南四街北红线。

据悉，该地块的住宅部分全部由台湖总部基地以6000元/平米价格回购，按照装修公租房标准，6000元基本为成本价，这部分面积为29348平米，而剩余11.48万平米面积中标人必须持有50%，并且经营部少于20年，20年后如果要上市，必须通州政府及中关村科技园管委会两方同意。以此面积计算，按照20亿的土地出让金，这部分的楼面价高达1.74万元。基于目前台湖在售项目的价格，该地块实际楼面价再现面粉贵过面包。

2. 首创力退中铁建、北辰，18亿获成都二环地块

3月30日，成都公开拍卖成华区一宗商业用地，土地面积5.08万平方米。终，经过152次竞价，首创以总价17.77亿元、楼面价7770元/平方米竞得该地块，溢价率25.3%。

本次土拍共吸引四家房企报名，分别是中铁建、首创、菲律宾顶峰、北辰实业。在竞价过程中，首创表现出强烈的拿地欲望，先后与菲律宾顶峰、中铁建多次竞价，并终以楼面价7770元/平方米成功获得地块，溢价率25.3%。资料显示，成华区二环路东一段25号土地面积5.08万平方米，用途为住宅兼容商业，建筑面积22.88万平方米，其中可兼容的商业建筑面积比例不大于20%，起始楼面价6200元/平方米。

出让条件要求，地块须配建社区服务、社区用房、农贸市场，同时出资建设并无偿移交给成华区人民政府套内建筑面积不小于3840平方米的公共配套设施用房。同时，地块北侧是蓝光COCO时代项目，南侧有临时流动摊位。同时由于地块地处二环内，所以交通及区域配套设施较为成熟。

3. 招商地产6.27亿拿下佛山两度流拍商业地

3月31日，此前遭两度流拍的佛山禅城区文华路东侧地块终于成功出让。经过3个多，共133轮报价，佛山依云房地产有限公司(招商地产)以6.27亿元竞得该地块，折合楼面地价6307.39元/平方米，溢价30.62%。历史资料显示，该地块2013年12月次挂牌，占地面积38248.67平方米，起拍价8.3亿元，楼面价6494.05元/平方米，但因无人报价而遭遇流拍。2014年10月，该地块再度出让，占地面积减少至28402.08平方米，起拍价也降低至6.3亿元，楼面价4929元/平方米，但仍未成功出让。

此次第三番出让，除了地块用途、绿地率、占地面积未改变，地块其它条件都作了相应调整。首先，起拍价再度下调，降至4.8亿元，楼面价4828.62元/平方米。除此之外，宗地还需配建物业管理用房，建筑面积不小于266平方米；配建老年人活动，建筑面积不小于120平方米；配建文化活动站建筑面积不小于300平方米；另外需配建公交站场一处(不计容积率)，用地面积不小于2000平方米。

4. 新政后金地联合体20亿上海夺地

4月1日，新政后上海土地市场迎来拍，松江区新桥镇陈春路一号A-1地块结束挂牌进入现场竞价环节。规划显示，上述地块东至13-01B地块，南至河道，西至明兴路，北至陈春公路；总出让面积72998平方米，容积率1.6，起始总价11.68亿元，地块楼面价为10000元/平方米。

上述地块共吸引了包括恒基、中骏、大名城、金地与中电建及平安联合体、首创、远洋、象屿、建发联合体、新城、保利等企业参与竞拍。终，经过100多轮的竞价，由4号金地、中电建、平安联合体以20.12亿元的总价拿下，溢价72.26%。

5. 成都14.09亿出让3宗地，北京城建、蓝光等瓜分

4月2日，成都国土局公开拍卖4宗地块，分别位于成华区、金牛区、青羊区以及金堂县，总出让面积258.8亩。终，除成华区地块流拍外，其余3宗地块分别被北京城建、蓝光地产、成都西奥实业有限公司竞得，成交总价14.9亿元。

资料显示，北京城建成都地产有限公司获得的是金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组地块，土地面积10.87万平方米，用途为商业兼容住宅，容积率3.75，终以底价11.66亿元竞得，楼面价2860元/平方米。这也是北京城建首次进入成都主城区，并与中海国际社区一街之隔。据了解，北京城建在成都的项目为双流县龙樾湾。该公司称，2015年将携两大项目出现在成都市场。

蓝光地产旗下成都中泓房地产开发有限公司，则以总价2.43亿元竞得金牛区金泉街道郎家社区7组、青羊区苏坡街道百仁社区3组地块，土地面积2.37万平方米，用途为住宅兼容商业，容积率2.6，折合楼面价3939元/平方米，溢价率12.53%。

成都西奥实业有限公司以底价2206.5万元竞得金堂县淮口镇地块，土地面积2.94万平方米，用途为商业兼容住宅，容积率大于1.0且≤2.0，楼面价375元/平方米。

6. 嘉凯城9436万获常州两城市客厅项目，已布局19个

4月3日，嘉凯城集团股份有限公司发布公告称，公司全资子公司嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司通过竞拍以总价9436万元取得江苏常州横林、孟河两个城市客厅项目。资料显示，横林城市客厅项目位于常州市武进区横林镇南新区规划商业核心，东侧为规划低密度高档住宅社区，南侧为规划镇政府，西至顺通路，北至横道，成交价为3186万元。该项目土地面积为21241.5平方米，用途为商业用地，容积率1.6-2.0。而孟河城市客厅项目成交价6250万元，该项目位于江苏省常州市新北区孟河镇，东至孟河大道，南至金府路，西至龙源路，土地面积为32966平方米，土地用途为商业用地兼容商务用地。

嘉凯城方面在公告中透露，将把横林、孟河两个项目打造成集政务服务、公共服务、体验式商业、餐饮娱乐和O2O商业等功能于一体的“嘉凯城•城市客厅”，成为全方位满足当地居民需求的商业、公共服务、休闲、娱乐、文化。

而截止目前，嘉凯城累计已经取得19个“城市客厅”项目，其中浙江省16个，江苏省3个。

二．融资

1. 滨江集团为平湖子公司担保2亿元贷款

3月30日，杭州滨江房产集团股份有限公司宣布，董事会全票同意公司为控股子公司平湖滨江房地产开发有限公司向中国银行股份有限公司申请2亿元贷款提供保证，保证金额高不超过7020万元。

而根据滨江集团2013年年度股东大会审议通过的《关于授权董事会批准提供担保额度的议案》，该公司将授权董事会自2013年年度股东大会做出决议之日起至2015年召开2014年年度股东大会前批准公司为子公司以及子公司为子公司提供担保额度净增加额为60亿元。该公司董事会认为，平湖滨江公司系公司控股子公司，公司按持有平湖滨江公司股权比例为其担保符合公司生产经营的需要，且担保金额在董事会授权范围内并符合担保条件。

2. 华夏幸福分别为两子公司作股权融资担保和融资担保，共4.95亿元

3月31日，华夏幸福基业股份有限公司宣布，华夏幸福下属全资子公司幸福基业有限公司、幸福全资子公司固安幸福基业仓储服务有限公司拟与深圳平安大华汇通财富管理有限公司签署《增资协议》；幸福拟与平安大华签署《股权转让协议》。根据协议约定，平安大华拟发行专项资产管理计划向固安幸福仓储增资2亿元；幸福依据《股权转让协议》在增资完成2年后或约定的其他时间受让平安大华持有的固安幸福仓储40%的股权。

据介绍，目前固安幸福仓储为幸福全资子公司，注册资本为5000万元，幸福拟在前述平安大华前向固安幸福仓储增加注册资本2.5亿元。本次完成后，固安幸福仓储的注册资本为5亿元，幸福持有60%股权，平安大华持有40%股权。同时，华夏幸福称，公司及公司实际控制人为幸福在《股权转让协议》项下的义务提供连带责任保证担保，担保债务本金高余额为2亿元。

当天，华夏幸福除了替固安项目担保外，还对间接控股子公司三浦威特园区建设发展有限公司的融资进行担保。据此，公司间接控股子公司三浦威特拟将其所拥有的固安工业区雨污水管网以售后回租方式向长城国兴金融租赁有限公司融资人民币2.95亿元。该公司、公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司、公司实际控制人王文学及其配偶为上述融资提供连带责任保证担保。

3. 华润置地与银行订立1亿美元定期贷款融资

华润置地有限公司3月31日公告，公司作为借款人就总数为1亿美元定期贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议。此贷款融资到期时间为自该融资首次提款日期起计为期四年，或融资协议签署日后51个月。根据融资协议，倘若华润集团不再为华润置地大单一股东，华润集团不再持有35%以上华润置地已发行股本，或华润集团实际上失去透过华润置地股东任命本公司董事的权利，将构成违反该融资协议之事项。

截至公告日期，华润集团拥有华润置地已发行股本中约65.02%的权益。

4. 招商局置地获1亿美元三年期贷款融资

招商局置地有限公司3月31日宣布，公司与一间银行订立贷款协议，据此，公司自该银行取得1亿美元的定期贷款融资。贷款融资自首次提款日期起计为期三年。根据贷款协议，倘若招商地产不再实益拥有招商局置地已发行股本至少51%；或招商地产股份因任何原因不再于深圳证券交易所(或其继任人)上市；或招商局集团不再实益拥有招商地产已发行股本至少40%；或招商局集团不再为国资委或其他类似权力机关属下的公司，将构成违约事项。

同时，贷款协议亦载有交叉违约条文，致使倘招商局置地或其任何附属公司在其作为借款方的任何其他贷款协议下作出违约行为，即赋予任何债权方权利可宣布，有关贷款协议项下的任何借款到期及须予偿还，倘金额合计超过1500万美元，其亦将构成贷款协议项下的违约事件。

招商局置地表示，于本公告日期，招商地产间接拥有公司74.35%已发行股本，招商局集团则间接拥有招商地产51.89%已发行股本而招商局集团由国资委拥有及控制。

5. 奥园发行2018年到期1亿美元票据，息率9.25%

4月1日，中国奥园地产集团股份有限公司公告宣布发行于2018年到期的1亿美元9.25%优先票据。2015年4月1日，奥园及附属公司担保人与Harbor Sure，就发行于2018年到期的1亿美元9.25%优先票据订立购买协议，Harbor Sure同意购买票据。

奥园称，发行票据的估计所得款项净额(经扣除就本发售的相关费用及其他估计开支)将约为9960万美元，公司拟将所得款项净额用于再融资本集团的现有债务及一般公司用途。

6. 中天城投贵阳子公司向招行申请6亿元贷款

4月1日晚间，中天城投集团股份有限公司公告披露，公司持有100%权益的子公司中天城投集团城市建设有限公司，向招商银行贵阳分行申请贷款，融资金额6亿元，融资期限2年，贷款可分笔发放。同时，公司为中城建公司就上述融资事项的全部义务和责任提供连带责任保证，担保金额以实际贷款发放金额为准。3月30日公司与招商银行贵阳分行签订了《不可撤销担保书》，其中，资金2.5亿元于3月31日到账，担保现已生效。

被担保人中城建公司经营范围为从事城市基础设施、环境污染治理设施、土地整理、复垦、利用及相关配套设施的、开发、建设和经营管理，并从事旅游产业、绿色产业的建设、经营。

7. 阳光城为西安项目2亿元贷款提供担保

4月2日，阳光城集团股份有限公司宣布，其将为子公司西安国中星城置业有限公司提供担保，担保的贷款额是不低于1.6亿元且不超过2亿元的委托贷款。据此，交银国际信托有限公司拟通过交通银行股份有限公司陕西省分行向阳光城持有100%股权的子公司国中星城提供不低于1.6亿元且不超过2亿元的委托贷款，委托贷款综合成本不超过11%，期限不超过12个月，公司为本次交易提供连带责任保证担保。

8. 中航地产为九江中航城6亿贷款提供担保

4月3日，中航地产股份有限公司发布公告称，同意该公司全资子公司九江中航城地产开发有限公司向九江银行股份有限公司申请借款不超过6亿元整，期限两年，同时以九江中航城合法拥有的土地使用权(或土地使用权及在建工程)提供抵押，并由中航地产提供连带责任担保。

公告显示，九江中航城是中航地产全资子公司，成立于2011年11月10日，注册资本为3.04亿元，经营范围是项目、房地产开发、经营；咨询服务、房屋租赁、物业服务等。截至2014年12月31日，九江中航城经审计的总资产为25.1亿元，净资产为4.4亿元，营业收入为2.98亿元，净利润为1480万元。

提供本次担保后，中航地产累计对外担保总额为85.66亿元，占公司近一期净资产的比例为244.22%。此外，公司为控股子公司贵阳中航房地产开发有限公司发生破产、解散等情况后的预售商品房承担担保责任。

三．企业动态

1. 华夏幸福与上海枫泾合作开发91.7平方公里土地

3月31日，华夏幸福基业股份有限公司宣布，就整体合作开发建设经营上海市金山区枫泾镇约定区域，与上海市金山区枫泾镇人民政府签订框架协议。据此，双方约定，合作开展上海市金山区枫泾镇区划内约定区域的整体开发事项。委托区域占地面积约为91.7平方公里，东至金山区朱泾镇，西至浙江省嘉善县，南至浙江省平湖市，北至松江区、青浦区(面积以实际测量为准)。具体待开发区域将在正式合作协议中进行约定。

协议规定，枫泾镇人民政府负责委托区域内的开发建设管理工作、负责协调委托区域内规划建设用地的前期土地征转并形成建设用地，按照双方约定的开发进度有序依法进行供地。同时，其承诺，在华夏幸福及入驻园区企业需要融资时，枫泾镇人民政府职能部门予以全力支持。在符合法律法规的前提下，积极办理或为乙方及入驻园区企业争取各项优惠政策。同时还要确保委托区域有不低于300亩开发用地的建设用地指标供华夏幸福进行先期开发建设。

而华夏幸福则负责投入全部资金全面协助甲方进行委托区域的开发建设及管理工作，包括在委托区域的开发中进行土地整理有关工作、基础设施建设与维护、公共设施建设与维护、产业发展服务工作及其他与委托区域开发建设相关的工作。

双方承诺将于协议签订后六个月内，在协议基础上签署正式合作协议及专项结算补充协议，双方合作内容以正式合作协议约定为准。

正式合作协议签署后，华夏幸福将授权其下属控股子公司九通基业有限公司独资成立专门从事委托区域开发建设经营的具有独立法人资格的开发公司。开发公司成立后，本协议约定应由乙方享有、承担的权利、义务和责任全部转由该开发公司承担。

2. 华远4亿转让北京一商场全部股权及债权予华谊

华远地产股份有限公司3月31日发公告称，公司全资子公司北京市华远置业有限公司与北京华远浩利股份有限公司、北京莱福阳光有限公司、华远置业控股子公司北京华远嘉利房地产开发有限公司及北京华谊兄弟娱乐有限公司共同签订《协议书》。

根据各方签订的《协议书》，华远置业、华远浩利、莱福阳光(分别持有华远嘉利60%、28%和12%的股权)将所持有的华远嘉利全部股权转让给华谊公司，同时华远置业将所持有的华远嘉利全部债权转让给华谊公司，股权及债权转让款共计4亿元。

其中：债权转让款暂定为1.59亿元，终债权转让款的金额以交割日华远嘉利资产负债表中记载的“股东债权”的金额为准；股权转让总价款为2.4亿元，终股权转让款金额等于交易总额减去债权转让款之后的金额，由各股东方按所持股权比例分配。

而华远置业预计将获得股权转让款1.44亿元，债权转让款1.59亿元。

3. 格力地产3亿股股权划转获国务院国资委批复

3月31日，格力地产股份有限公司公告宣布，公司收到国资委《关于无偿划转珠海格力集团有限公司所持格力地产股份有限公司全部股份有关问题的批复》，同意将格力集团所持公司3亿股股份无偿划转给珠海控股有限公司。本次划转完成后，格力集团不再持有格力地产股份，海投公司持有公司3亿股股份，占公司总股本的51.94%，公司控股股东由格力集团变更为海投公司，公司实际控制人未发生变化，仍为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。

4. 万科企业发盈警，一季度净利同比下降54%-61%

4月2日，万科企业股份有限公司发布盈警称，截至2015年3月31日止一季度，集团归属于上市公司股东的净利润为人民币6-7亿元，较2014年同期15.29亿元下降约54%-61%；基本每股约人民币0.05-0.07元。

万科对此表示，公司预计一季度业绩同比下降的主要原因为上年同期结算中高毛利项目多、高。本报告期结算无此特殊情况。期内集团预计实现的竣工面积仅占全年预计竣工量的5.5%-6.0%。

其中，2014年季度，万科项目结算中上海、深圳等高毛利城市占比高，产生较为集中，集团单季净利润率大幅上升至16.1%，远高于2014年全年10.8%的平均水准。

而2015年一季度报告期结算项目毛利率一般，产生较少；相对于结算规模，费用在全年各个季度的分布更为平均；承担费用后，今年1季度单季净利润率预计低于全年水准。

万科强调，今年一季度净利润同比下降的情况，不适合作为预测全年利润变化的依据。公司当前预计，2015年全年净利润同比仍将增长。

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