近一批房企披露了2014年年报。与往年不同的是，多家房企在年报中强调了去库存情况。对于未来市场前景，各家房企也不再乐观，加码开工下降。尽管如此，就整个房地产行业而言，具有品牌、管理和资金的龙头房企仍在持续扩大市场份额，行业集中度呈加速上升态势。

多家房企年报关注库存

龙湖地产3月18日公布的业绩报告称，2014年合同销售额达490.5亿元，且回款率依然保持90%左右高位。存货量下降6.4%至103亿元。土地储备合计3，492万平方米，平均成本为每平方米2363元。一线及二线城市土储占比增加，新进入南京、广州。

保利地产3月17日发布的年报显示，公司共实现营业收入1090.6亿元，同比增加18.1%，实现归属于母公司净利润122亿元，同比上涨13.5%；推货1357万平方米，货值1552亿元，新推货品去化率超过75%，可售货量累计去化率72%，但低于2012、2013年的79%和79%。

远洋地产业绩报告也很关注回款。2014年，远洋地产实现协议销售额同比上升 12%，达401.42亿元，创下公司历史新高。截至2014年底，集团已锁定待结转协议销售额约474 亿元，将陆续于 2015 及以后年度入账。一二线城市的土地储备价值比重达到98%。

九龙仓在业绩报告中表现了销售型物业的低迷。九龙仓2014年内地已签约的销售额超过2013年，达到人民币215亿元，但仍略低于既定目标，为全年目标的94%。目前九龙仓在内地销售或预售的项目共50个（包含联营和合营项目），位于14个主要城市。

房企审慎看待后市 加码开工下降

在房地产步入新常态的背景下，开发商对未来普遍保持审慎的态度。

龙湖集团预计，2015年房地产市场或仍将处于深度调整期。龙湖将继续坚持“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略，秉承“量入为出、合法合规”的原则，在把握宏观节奏的基础上进一步提升项目精准度，强化供销存管理和建安成本的竞争力。

九龙仓目前的土地储备（包括物业）约1000万平方米，该公司称，未来主要看重北京上海等一线城市的机会。“2015年我们的生意会继续做大、做多一点，不过，宏观环境并不乐观。在物业方面，我们估计今年仍可继续增长。至于内地发展物业方面，今年销售目标是希望能超过去年的销售额。”九龙仓集团副主席兼常务董事吴天海说。

远洋地产董事局主席李明在公司业绩会上表示，2015年的房地产市场销售量恢复不到2013年水平，但肯定会超过2014年。一线城市价格会继续上涨，二线城市有涨有跌，而三四线城市则面临下降风险。李明称，2014年是中国房地产市场的重要转折，由卖方市场转向了买方市场，告别了粗放发展时期，房企竞争加剧，局部地区供应量过大。李明称，2015年销售目标是比2014年的401亿增长5%，共有730亿元的货值做支撑。

保利地产管理层在者交流会上表示，未来房地产市场三个特点是：行业由高速增长时期进入相对平稳增长期；地产开发业务毛利率趋势性下降；房地产市场从同涨同跌到区域分化。房地产全行业面临利润率下降的过程。今年的整体判断是，在城市，或者部分二线城市有价格上涨的可能，只要公司把产品、各种服务做好，应该有信心有能力把房屋品质维持较高水平。

保利地产董秘黄海称：“有时候，市场的反应也确实难去准确预估它，我们判断的趋势没有太大的变化，也即上半年仍然集中在去库存的这么一种格局，下半年可能会比上半年好一些，部分区域的供求平衡之后，整个市场可能会更乐观一些。”

另据保利地产2014年年报表明，去年公司土地获取明显有所放缓。公司全年新增项目40个，新增土地储备 1231万平米（其中权益建面：861万平米，权益比例69.9%），平均楼面地价3485元/平米，较2013年平均水平（3111元/平米）上涨12.0%。

其中，总地价429亿元（权益地价298亿元），占销售额比例为31.4%，远远低于2012、13年的44%和45%。此外，新获取项目中，一二线城市权益面积和权益地价占比分别占到74%和96%，其中一线城市占比分别为22%和35%。

中金公司研究员宁静鞭表示，截至目前，公司已经进入57个城市，拥有在建拟建项目245个，规划总建筑面积12458万平米，待开发储备5069万平米，以2014年新开工1772万平米测算，可供3年左右开发。

“虽然公司2015年加速，但料新开工将趋于保守。”宁静鞭称，“公司计划2015年直接约1200亿元，较2014全年992亿元相比，同比增长约21%，但公司新开工计划仅1500万平米，同比降低15.3%，而竣工计划仅从去年1363万平米略增至今年计划的约1450万平米，同比仅增长6.4%。”

世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟在接受21世纪经济报道采访时表示，从两会释放出的信号看出，政府对待房地产市场的态度是“稳”字当头，保留政策调控空间的同时也保留市场自我修复空间。要解决房地产行业供需失衡的矛盾，用时间换空间是一个比较稳妥、代价较小的策略，任何急功近利的猛药都可能造成市场的进一步失衡。

陈仲伟称，在三、四线城市高库存，以及一二线城市利润率逐步走低的情形下，房地产的以及背后的资本涌入，将恢复高度理性乃至谨慎的态度，非理性供给和炒作的水份将持续被挤出。

行业集中度加速上升

尽管如此，就整个房地产行业而言，具有品牌、管理和资金的龙头房企仍在持续扩大市场份额，行业集中度呈加速上升态势。

以保利地产为例，2014年公司市占率出现逆市提升。公司2014年全年共实现销售面积1066.6万平方米，实现销售金额1366.8亿元，同比分别增长0.21%和9.09%。市场占有率约1.79%，较上年增加了0.25个百分点。

平安证券分析师王琳亦称，在行业持续洗牌之后，从行业销售金额集中度来看，2014年全年10企业从上年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点，比2013年的升幅提高了2.51个百分点；20及50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，提升幅度加大。

东华实业董秘蔡锦鹭当天也坦言，当前，不少中小房企感觉越来越难做，今后的分化也会越来越大。“现在，我们身边不少同行已在考虑转型，准备退出房地产业。也有朋友建议公司尝试转型。”蔡锦鹭称，“相比之下，二、三线城市开发商所受影响更大，压力也更大些。”

黄海表示，公司房地产开发以一二线为主，感受就不是明显。“三四线地产至少在目前的周期不具备大的吸引力。因此，肯定是得经济辐射到的、都市圈辐射得到的区域机会更大些。”

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