房天下产业网讯：中指研究院[微博]12月8日发布《2014年11月中国房地产政策跟踪报告 》，11月21日，央行发布通知，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。多地调整公积金 政策，降门槛、增额度促进需求释放。下一步经济工作仍以全面深化改革为重心。货币政策调整持续发挥积极作用，或将迎来降准降息通道。【下载报告】【更多报告】

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一、市场情况：11月百城住宅均价同环比继续下跌，各类城市成交明显回升

房企跑量，11月百城价格指数同环比仍下跌。2014年11月，100个城市（新建）住宅平均价格为10589元/平方米，环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，跌幅缩小0.02个百分点。从涨跌城市个数看，76个城市环比下跌，23个城市环比上涨，1个城市持平。同比来看，100个城市住宅均价与去年同月相比下跌1.57%，跌幅较上月扩大1.05个百分点。十大城市（新建）住宅均价为18946元/平方米，环比在经历连续6个月下跌后，首次微幅上涨0.07%，同比上涨1.06%，涨幅较上月缩小1.09个百分点。

11月各类城市成交量回温，二线城市周均成交同比止跌。11月，一线城市月度周均成交除上海小幅下降外其它三市均继续回升，其中北京增长23%，深圳增长35%。从1-11月（1-48周）累计数据来看，一线城市累计成交量同比降幅收窄至29%。二三线城市本月周均成交环比增长21%，同比止跌小幅回升1.2%。除长沙、惠州、中山外，其余城市环比均呈现增长，其中温州增幅，达65%。从累计数据来看，二三线城市同比降幅收窄1个百分点至17%。11月21日央行发布降息利好，末周各城市成交环比均有明显上涨，市存去化开始加快。

二、央行两年半来首降息，行业基本面或将转好

11月21日，央行发布通知，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。这是央行自2012年7月份以来的首次降息。

整体货币政策环境保持稳健，但各行业、企业间融资难度差异逐渐加大，经济发展动力不足。从2014年各项经济指标来看，目前经济虽仍在合理区间，但后续动力略显不足。2014年1-3季度，我国GDP增速为7.4%，其中三季度当期仅为7.3%，距全年7.5%目标仍有差距，CPI则持续处于近年低位。同时2014年金融机构新增人民币贷款增加额有所收窄，新增存款及社会融资额均低于去年同期。

货币环境趋向宽松化，降息政策利好于房地产业库存出清和未来投融资。在通胀风险可控的前提下，降息一方面有助于企业尤其是中小微企业解决融资压力，另一方面也将刺激消费需求释放，从而更好地发挥年末翘尾效应，刺激、推动经济回升。值得关注的是，由于受存贷比、负债成本等风控指标的制约，社会融资额受资金总量的影响胜于利率，此次降息或将代表着降息、降准通道的打开，未来一段时间内货币环境有望迎来实际意义上的宽松化转变。降息之后，央行又暂停正回购操作，进一步释放出货币宽松的信号。

各地首套房贷款利率出现明显下调，折扣力度加大。从各地来看，“930”新政后，主要城市部分银行首套房贷利率出现下调，但参与银行及幅度均不大，而此次央行降息带给房贷利率变化明显要高于“930”新政。与上月末相比，北京四大国有银行利率均出现折扣，多家银行9折成为普遍；广州、上海、杭州则主要出现95折，重庆部分银行也回归基准利率。而在未来降息降准的预期下，银行利率折扣范围和力度均可能进一步扩大。

三、地方政策继续调整，公积金放宽、财政补贴成为主要方式

多地调整公积金 政策，降门槛、增额度促进需求释放。继三季度取消限购、“930”新政 放松信贷后，通过公积金支持自住型需求成为各地进一步调整的主要手段。10月9日出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，随后多个省市陆续跟进。11月，湖北、江苏、上海、济南、南京、杭州、长沙、昆明等省市出台公积金调整细则，放松公积金使用条件（减少缴付时间、调整首套房认定、降低首付比例、扩大公积金用途和申提人群），提高公积金贷款额度，加大公积金利用率，推行公积金异地通贷，简化公积金申提流程及降低费用，提高住房公积金贷款发放率以支持首置首改等自住性需求。据不完全统计，2014年以来对公积金进行宽松向调整的省市已近40个。同时在央行降息后，各地响应央行要求，随之调整住房公积金存贷款利率，其中贷款利率下调0.25%。

随着城镇化进程的推进，我国持续着力完善住房保障制度，有层次的住房供应制度加之住房货币化分配制度必不可少，而住房公积金正是具备最广泛保障范围的货币化分配方式。对公积金用途、提取流程的积极调整，将改变此前“劫贫济富”的劣势，更好地实现其保障居民基本住房需求的功能。

税费减免、财政补贴城市继续增加。11月，江西、江苏、天津、南昌等省市均出台契税调整细则，着重对首套及90平方米以下中小户型进行减免。同时，多个省市出台财政价格补贴政策：四川泸州对大学生毕业两年内及进城务工人员首套房120平方米以下的，每平方米补贴60元；乐山对大学生村官首套房提供2万元补贴；沈阳在14-16日房展会期间根据购房面积段不同给予相应的补助资金；浙江宁海新公布的购房补贴新政细则规定，购房面积在90%以下的，按购房金额的1.5%给予补贴，90平方米以上、140平方米以下（不含140平方米）的，按购房金额的1%给予补贴。

调整普通住宅标准，减轻购房负担。11月上海调整调整关于普通住宅的认定标准，提高房屋总价标准：内环线以内由低于330万元/套提高至450万元/套，内环线与外环线之间由低于200万元/套提高至低于310万元/套，外环线以外由低于160万元/套提高至低于230万元/套。此前，北京、沈阳、厦门等城市也对普通住宅认定标准做调整。在契税下调空间有限的情况下，各地通过调整普通住宅标准纠正因房价上涨导致的“被豪宅”问题，同时也达到进一步减免契税目的，合理减轻购房成本。

四、户籍、土地改革推进，新型城镇化进程加快

下一步经济工作仍以全面深化改革为重心。11月3日，中共政治局常委、国务院总理李克强主持召开座谈会，就当前经济形势和下一步经济工作，听取学者和企业负责人的意见建议。李克强强调，要把压力变动力、化挑战为机遇，以改革创新推动中国经济升级发展。同时指出，要更加注重用着眼长远的办法解决现实难题，更好发挥市场机制作用汇聚新的动能，更多把劲使在提质增效和民生改善上，推动科学发展、升级发展。发展不仅要保持合理的速度、继续做大，更要提高质量效益、着力做强，根本的还是要靠全面深化改革。在房地产相关方面，深化房地产相关改革、健立健全长效机制体制、加快推进新型城镇化仍是下一步的工作重点。

城市规模划分新标准出台。近日国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》，明确了新的城市规模划分标准。与原有城市规模划分标准相比，新标准有四点重要调整：一是城市类型由四类变为五类，增设了超大城市。二是将小城市和大城市分别划分为两档，细分小城市主要为满足城市规划建设的需要，细分大城市主要是实施人口分类管理的需要。三是人口规模的上下限普遍提高。小城市人口上限由20万提高到50万，中等城市的上下限分别由20万、50万提高到50万、100万，大城市的上下限分别由50万、100万提高到100万、500万，特大城市下限由100万提高到500万。四是将统计口径界定为城区常住人口。新标准的出台有利于鼓励重点发展中小城市、优化发展大城市和特大城市，中小城市发展机遇增加，人口聚集能力将有提升，而大城市门槛的提高使其发展定位更加理性。

户籍制度改革屡有突破。11月17日，进一步推进户籍制度改革工作电视电话会议在京召开。会议强调，要统筹配套、协同推进，抓紧制定《居住证管理办法》，做好户籍制度改革与、就业、医疗、养老、住房保障、农村产权、财力保障等相关领域改革的衔接。在层面不断推进的同时，地方层面户籍制度改革也有了新的突破。河北省政府发布《关于深化户籍制度改革的实施意见》，全面放开小城市和建制镇限制，并提出到2020年拟推动600万城中村居民和400万农业转移人口及其他常住人口在城镇，全省户籍人口城镇化率达到45%。但对于环绕北京、天津最近的三河市、大厂回族自治县、香河县、永清县和固安县五市县，则将采取“合理确定条件”的方式。河南发布《关于深化户籍制度改革的实施意见》，取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口，全面实施居住证制度；同时郑州将建立完善积分制度。

农村土地经营权流转明确指导意见。近日，中共厅、国务院厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，提出稳定完善农村土地承包关系，规范引导农村土地经营权有序流转。具体涉及鼓励创新土地流转形式，严格规范土地流转行为，加强土地流转管理和服务等十九个方面。同时有消息称，由国土资源部、农业部等多部委参与制定的土地改革总体方案已成形并提交审议，最快有望在农村经济工作会议上正式推出，并在2015年安排试点。此次土改以“发展现代农业、保障农民利益”为两大基本目标，以权、承包权、经营权“三权分置”，在保障农民利益和集体组织成员权益稳妥的基础上，将赋予农民财产权利；以土地节约集约利用和农地入市为两大重点，宅基地制度改革也将有新内容，但城市人口赴农村购买“小产权房”的红线并不会突破。

此前国土资源部、农业部已联合下发《关于进一步做好基本农田划定工作的通知》，北京、沈阳、上海、南京、苏州、杭州、厦门、郑州、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、西安14个城市周边基本农田划定工作将先行展开，基本农田划定和成果完善工作将于2016年底前全面完成。这意味着，年初国土资源工作会议提出为500万人口以上大城市扩张“划界”工作正式启动。

五、展望：降准降息通道可期，年末会议充满希冀

货币政策调整持续发挥积极作用，或将迎来降准降息通道。930新政后，信贷政策在房地产业所发挥的积极作用继续彰显，11月央行降息更是给予市场强有力的利好信号，房地产供需两端和资本市场均将受益。同时，地方政府加快公积金及普通住宅标准调整，支持居民合理自住需求，减轻首置首改购房负担。在多重利好之下，年末房地产市场或将逐渐企稳回升。同时，由于宏观经济环境影响，货币政策存在进一步调整的可能。从我国历史经验来看，降息降准多先后出现，并呈现多次连续调整。21日的大幅降息，或将预示着又一次宽松化调整通道的打开。

新常态下政府主抓深化改革，加快实现新型城镇化。三期叠加下中国经济呈现出“新常态”，未来中国经济增长将更趋平稳，增长动力更为多元，发展前景更加稳定。在新常态下，房地产调控手段也逐渐回归市场化：限购等短期调控措施退出，差别化信贷为代表的信贷政策向长期稳定发展，不动产登记、房地产税制改革等长效机制稳步推进。12月，经济工作会议即将召开，未来新型城镇化如何持续为社会经济发展提供动力备受关注，而集体土地制度改革能否如预期所言在农村工作会议取得突破，也将值得期待。