方正证券日前进行的调研显示，8月份第二周，各地房贷市场实际按揭利率成本开始实质性下行，北京、上海、深圳、广州等一线城市房贷利率较前期有所下浮。

“在保增长的压力下，国家进一步刺激房地产的政策可能会跟进。国内银行在个人房贷上有所松动，将是个大的趋势。”渤海银行战略发展部徐亮在接受记者采访时表示。

个贷“惜贷”悄然改变

近期首先实施房贷利率优惠的是中国农业银行。据悉，自8月1日起，农行上海地区商业贷款金额达到200万元以上的客户，首套房可享受按揭贷款九五折优惠。

民生银行随后跟进。据民生银行上海某支行人士介绍，该行目前对于在近3个月内金融资产超过500万元的客户，在办理首套房贷款时可享受基准利率八五折优惠。而这500万元并非存款，而是需要在民生银行购买相应金额的理财产品，理财产品的时间要求基本在6个月以上。

据了解，此前民生银行首套房贷利率按照基准利率执行，个别区域首套房贷利率上浮5%。

目前，房贷利率优惠已蔓延至其他一线城市。方正证券分析师郭艳红告诉记者，在深圳，中、工、建、交四大行的首套房贷利率已由基准上浮5%下调至基准利率，而招商银行可给予九八折优惠；在北京，北京农商行和招商银行可以提供九五折优惠，中信银行可以提供九折优惠；在上海，农行可给予九五折优惠，工行、兴业银行可达基准；在广州，工行、建行、招商银行可执行基准上浮5%，较前期有所下浮。

银行房贷政策将有所松动

“房贷利率优惠应该是上半年购房贷款增速放缓背景下，层进一步进行窗口指导的结果。而在资本管理高级方法下，房贷进一步节约了资本，为利率折扣提供了条件。”瑞银证券分析师翁晴晶表示。

事实上，个人房贷业务由于利、风险低，一直是银行竞相争夺的业务。然而从2013年底开始，各家商业银行对个人房贷业务惜贷趋势逐渐明显。今年上半年，某些银行甚至出现拒绝发放个人房贷的现象。

央行发布的《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，今年二季度末，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速较一季度末下降1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。

“在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下，个人住房贷款对商业银行的吸引力有所降低。相比动辄上浮15%~20%的小微贷款来说，率偏低是限制银行放松房贷的主要因素之一。”翁晴晶认为。

今年5月，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，并加快放款速度。

徐亮表示，“国内银行在个人房贷政策上有所松动将是个大的趋势：一方面，房地产业的不景气，已经引起了决策部门的担心，随后国家支持房地产的政策可能会跟进；另一方面，房地产业对于很多地方政府来说都意味着现实的经济支撑，地方政府会争相采取措施防止房价持续下跌。”

郭艳红也认为，各商业银行房贷政策的宽松力度将在8月份开始进入加速期。“对于个人房贷，商业银行省一级分行有望在一定的首付比例区间内自主调整，例如首套房贷二成至三成、二套房贷四成至六成，根据各地楼市风险状况、客户资质进行自主调节。”郭艳红如是说。

以战略眼光重识房贷业务

面对不少商业银行逐渐压缩个人房贷业务的现象，徐亮认为，商业银行应以战略眼光重新认识该项业务。

“首先，个人房贷业务具有费用成本当期一次性投入，未来几十年受益的特点，其主要体现在未来；其次，个人房贷业务是零售业务中重要的获客手段，带动银行与高净值客户包括存款、理财、电子银行等多种业务往来的突破口往往就在于此。”徐亮表示。

此外，实体经济融资难、融资贵，企业债务率过高，不良贷款率持续攀升，高理财产品违约风险上升以及今明两年国内信托、债券领域将进入还本付息的高峰期等因素，均造成银行可选择的低风险高客户逐渐变少，银行发展个人房贷的机会成本或不断下降。

对于商业银行发展个人房贷业务的经营策略，徐亮认为：“商业银行不应通过价格战的方式靠牺牲盈利来吸引客户，而应将重点放在提高审批和放款速度方面。在公积金委托提取便利性方面，在加强个人房贷与其他资产负债类产品，是网络金融类产品的整合等方面，突出给予客户更多卓越服务体验的重要性，让客户真正享受服务便利和实惠，依靠提高服务水平来吸引客户，这才是商业银行应对利率市场化趋势的竞争策略。”