产业网讯：中指研究院[微博]11月18日发布《深化户籍、土地、金融要素改革，促进房地产长效机制建立健全》，政府将更多的集中为低收入群体的房地产民生保障领域发挥作用，实现住有所居。坚持市场化改革方向，转变政府职能，通过科学的宏观调控，有效的政府治理，才能充分激发市场活力，“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。【下载报告】【更多报告】

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户籍制度改革：“以人为本”提高城镇化质量，人口红利支撑房地产市场发展

《决定》倡导城镇化发展，创新人口管理，提出“完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化”。要求“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市限制，有序放开中等城市限制，合理确定大城市条件，严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。”

此前，我国的户籍城镇化率一直远低于常住人口城镇化率，此番明确户籍制度改革对房地产市场的影响主要有：（1）逐步放宽条件、推进公共服务均等化，有助于加速中小城市及城镇的城镇化进程。不断增加的城镇人口、稳定的工作居住环境，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放，对未来老龄化带来的市场规模增长放缓起到一定的缓冲作用。（2）不同城市户籍制度的差异将加速城镇住房供需结构的差异化，住房将被要求满足多层次多结构的需求。中小城镇的需求群体将主要为由农村或外地至此的新市民，而大城市则需要更多地考虑外来务工人员的居住需求。

同时，《决定》还要求“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策”。此前我们分析，2011年新增城镇人口较2010年有明显回落，刘易斯拐点和库兹涅茨拐点开始到来，中国开始进入人口红利拐点 。这一政策的提出，将提升未来生育率，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口增速减缓对房地产市场的影响，继续带来潜在地产需求。

土地制度改革：“同地、同权、同价”促流转，合理集约供应平稳地价预期

有关土地制度改革的专题中，我们预计未来改革的方向可能集中在：（1）调整用地结构，盘活存量建设用地；（2）确认土地产权，加强集体建设用地使用权流转；（3）完善土地分享机制及农民社会保障体制。上述观点与《决定》的内容不谋而合。在新型城镇化的进程中，土地制度改革不仅可以缓解当前部分城市用地供应紧张的局面，在盘活存量土地资源的同时提高土地效益产出，更重要的是结合新型城镇化“以人为本”的核心，提高农民的财产性收入，使集体土地的实际使用者真正享受到城镇化带来的改革红利，缩小城乡差距，实现城乡一体化发展的目标。总的来说，土地制度改革能优化土地结构，增加土地供应量，促进土地价格合理化，长期来看在促进行业集约化发展的同时，有利于平抑热点城市的高房价，保障城市均衡发展，对房地产行业健康发展具有重要意义。

财税制度改革：平衡地方财权、事权，立法推进房地产税改革

《决定》进一步指出，要“完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系”，其中“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税”成为此次地方税收制度改革的重点。同时决定也要求“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。

1994年分税制改革后，地方事权过重而财权不足，土地财政应运而生。此次着重提出的财税制度改革，将促进地方政府构建“重保有、轻流转”的财税结构，培养地方长期稳定的税种，改变对于土地财政的依赖，是构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、促进经济结构转型、维护社会稳定的有效手段。

值得关注的是，此次《决定》并未直接提及市场高度关注的房产税，而明确将推进房地产税立法。房地产税属于综合性税制概念，房产税属于其中一类，上位立法先行尤为重要，改革脚步则需循序渐进。与此同时，作为房地产税制推进的基础，个人住房信息联网系统也亟待建立健全，预计在2014年6月前出台的《不动产登记条例》将成为明年市场关注的焦点。房地产税制的建立及完善作为市场长效机制的重要组成部分，将对房地产市场的中长期健康发展起到不可替代的作用。

金融改革：多渠道推动融资市场化加速，门槛差异或将进一步提高行业集中度

金融体系市场化在于多渠道推动股权融资，降低金融行业准入门槛，允许民间资本进入行业。同时金融市场化又将贷款引导到更安全、更具回报的行业。《决定》要求提高直接融资比重，意味着在市场化的金融体制下，市场和商业银行倾向于贷款给更加的房地产企业，有助于品牌房企获得更多低成本资金。另外，金融创新可能带来的融资多样化，如房地产信托（REITs）和资产证券化等，将进一步降低房企的开发经营成本。企业在寻求资金时更具，融资成本降低，企业流动性增强，市场供应增加，然而中小企业面临的市场压力将增大，面临倒闭和兼并风险。因此房地产企业会更加分化，行业集中度也将进一步提升。

市场化成为全面深化改革重心，政府科学调控托底保障民生

“市场在资源配置中起决定性作用”替代了过去“基础性作用”的提法，对“市场”的角色做出了全新定位。“完善主要由市场决定价格的机制”，“科学的宏观调控，有效的政府治理，是发挥社会主义市场经济体制的内在要求”等一系列论述更加强调市场作为资源主要分配者的地位。同时，政府将主要发挥宏观调控的职能，解决干预过多和不到位问题，在公共服务领域担当主要供应者的作用，为民生托底。近日，国土部在学习三中全会精神时提出，“要坚持资源要素的市场配置，坚定‘大市场”、“小政府’，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，强化国土空间规划对生态文明的支撑，积极稳妥地推进土地制度改革，严格土地用途管制制度，推动建立城乡统一的建设用地市场。”坚持“市场化”成为国土部表态中的首要原则。

对于房地产业而言，逐步完善走向市场化有赖于政府的科学调控和管理。一方面由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置，需要有政府的正确引导；另一方面，政府将更多的集中为低收入群体的房地产民生保障领域发挥作用，实现住有所居。坚持市场化改革方向，转变政府职能，通过科学的宏观调控，有效的政府治理，才能充分激发市场活力，“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系” 。

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