6月14日，北京市土地整理储备挂出的地块再度吸引了业内人士的目光。北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块的出让公告显示，地块位于大兴区旧宫镇，用地性质为二类居住用地、商业金融用地项目，规划建筑面积为13.8212万平方米，起始价为15.168亿元。以这一起始价计算，该地块的平均楼面价已达到10975元/平方米，成为大兴起始楼面价破万元的地块。

据链家地产市场部监测，与上述新推出的大兴旧宫地块地段最为接近的是2011年推出的北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期1号地B地块二类居住用地、用地、托幼用地项目。该地块于当年11月3日成交，成交价为15.3亿元，成交价折合楼面价为9756.16元/平方米。

“此次旧宫地块的底价已经超过2011年同区位地块成交价的12.5%，因此并不算低。”链家地产市场部陈雪分析，目前该区域新房均价都在2万以上，如果成交价最终不超过13000元/平方米，开发商未来的利润空间还是比较可观的。“但这一总规划建筑面积超过13万平方米，总价超过15亿的地块，在当下或许也仅有政府背景或者大型房企有实力角逐。”

除了这一地块，目前在北京土地市场中挂出的还有另一地块更属热点，即北京市海淀区万柳地区居住用地。

万柳地块在四环以内，而且处于成熟高档社区聚集的区域，相比旧宫地块显然区位更为明显，这也成就了该地块更高的起始价格。地块公告显示，其规划建筑面积为7.7739万平方米，挂牌起始价为18.66亿元，折合平均楼面价约为24000元/平方米。

“楼面价2.4万元，已经达到了北京住宅地块历史的起价，甚至比此前出让的二环边东城香河园地块的楼面价还要高。”北京中原市场研究部总监张大伟分析，如果比照香河园地块43%的溢价率，万柳地块最终成交价格将超过3万，将创造北京新的单价。

对于万柳地块的高价入市，业内人士普遍认为是出于资金平衡的考虑。而从出让文件看，该地块也明确标注为六郎庄搬迁平衡资金用地。

在今年的土地市场中，除了上述两幅即将出让的热点地块之外，在不久之前的6月11日，通州区招标出让的两幅运河核心区多功能地块，被北京通州房地产开发有限责任公司分别以1.5576亿和1.8880亿获得，楼面价均为11800元/平方米，其价格均创造了通州同类型土地楼面价的值。

据北京中原市场研究部的数据统计，通州区2009年出让的一地块，楼面价达22997元/平方米，为该区域的历史值。其后近三年通州出让的15幅地块，楼面地价一直处在8000元/平方米左右，仅有6块土地出让楼面地价超过了10000元/平方米。

数据显示，此次成交的两幅地块楼面价至少比去年成交的同地段地块上涨34.1%，相比于去年通州商业用地成交的平均楼面价5550元/平方米，更是高出了112.6%。

住宅用地供应量少

个别地块受到热捧，却难掩北京土地市场整体的颓势。

北京中原市场研究部统计数据显示，截至目前北京土地市场依然萧条，仅出让63宗地块，合计土地出让金为140.2亿。即便是在同样受到宏观调控政策影响的去年，自1月1日到6月14日，北京土地市场成交的土地也达到87宗，合计土地收入约为286.9亿。

“土地的价格不仅受到当下房价的影响，还反映出对将来房价的预期，所以在2009~2010年，比比皆是。”张大伟认为，目前房地产调控已经出现效果，房价不涨而在下跌，这种情况下，土地市场的价格对开发商拿地的积极性影响较大，“从目前的土地市场价格来看，应该说还没有跌到开发商的预期。”

不仅如此，从近期的推地形势不难看出，有可能受开发商欢迎的部分热点地块，其起始的平均楼面价还出现了提高的迹象。

“由于前五月北京土地收入大幅缩减，近期政府推出地块的积极性明显增强。”陈雪显然认为，政府在土地市场的“救市”行为，似乎作用有限，“开发商按需而取、资金紧张、住宅未来利润空间有限等因素将使得个别地块的出让，对整体土地市场的提振作用微弱。”

照目前的趋势发展下去，张大伟预计，北京今年土地市场交易额很难达到800亿的规模，溢价率、开发商拿地的积极性都将降低到最近数年的。

在成交冷清的同时，北京出让土地的结构也在发生着微妙的变化。

截至目前北京出让的63宗土地中，工业类地块达到了43宗，规划建筑面积高达230万平方米，占比达47.52%，而住宅类地块占比仅为124.7万平方米，占比为25.71%。据北京中原监测，这两比例均创造了历史极值：自2008年以来，北京住宅用地占比从未低于40%，而工业用地占比也从未突破31%。

“住宅地块供应少，可能会影响以后的住宅供应。”张大伟担心，目前北京住宅库存在8万套左右，按照目前市场销售情况，去化时间已经不足1年，“如果长时间无大量住宅土地供应，市场对潜在供应的担忧可能转化为购买行为”。

6月7日，国土资源部出台的《闲置土地处置办法》，又给土地市场浇下一盆冷水。新《办法》旨在惩戒房企囤地，当确认为闲置用地后，延期一年未动工交纳土地闲置费，两年未动工无偿收回。

对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，一些前期已经囤积了大量土地的开发商，可能会有多个地块需要同时开工，对于企业资金链、融资能力提出了更高要求。“从目前来看，正在交易的住宅用地中，即便是万柳的上佳地块，成交情况也不容乐观，很难再如旺市时期数倍溢价、拍出天价。”郭毅判断。