7月，多地政府继续出台楼市支持政策，优化方向集中于调整公积金贷款政策、发放购房补贴等方面。同时，由于多地限售政策放松，二手房供应量有所增加，业主挂牌价格预期有所转弱，二手房市场“以价换量”态势凸显。中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画房价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。

十大城市二手房市场整体平稳，城市间表现分化明显

图：2022年7月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

图：2020年7月至2022年7月十大城市二手住宅均价及环比变化

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.09%。十大城市二手住宅均价环比上涨0.10%，涨幅较上月扩大0.04个百分点；同比上涨1.56%，较上月收窄0.45个百分点，连续11个月出现收窄。环比来看，成都和上海环比涨幅超0.4%，武汉环比跌幅超0.5%；同比来看，杭州同比涨幅超7%，深圳同比跌幅超3%。

北京：二手房市场稳步恢复，价格环比涨幅扩大

图：2020年7月至2022年7月百城、十大城市及北京二手住宅价格环比走势对比

7月，北京二手房市场活跃度延续，市场量价环比上升。7月北京疫情形势进一步好转，二手房市场成交活跃度延续，7月成交量超1.2万套，环比增长超10%，但同比仍明显下降。价格方面，7月北京二手住宅价格环比上涨0.34%，涨幅较上月有所扩大。当前，北京疫情防控形势整体较好，二手房市场需求稳步释放，市场保持平稳恢复态势。

图：2022年7月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

上海：价格环比涨幅居前，市场预期有所好转

图：2020年7月至2022年7月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比

7月，上海二手房市场继续恢复，价格维持上涨。7月上海二手房市场前期积压需求逐步释放，市场活跃度平稳回升。价格方面，7月上海二手房价格环比上涨0.42%，维持上涨态势，且涨幅居十大城市前列。当前，上海二手房市场活跃度持续修复，业主挂牌预期亦有所好转，预计未来市场量价也将保持恢复态势。

图：2022年7月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

广州：成交活跃度仍然较低，价格维持上涨态势

图：2020年7月至2022年7月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比

7月，广州二手房价格环比维持上涨态势。7月广州二手房市场成交依然处在低位水平，市场观望情绪浓厚，购房者入市步伐放缓。价格方面，7月广州二手房价格环比上涨0.29%，涨幅较上月有所收窄，整体表现较为平稳，尤其是海珠、荔湾等中心城区价格表现较为稳健。

图：2022年7月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

深圳：二手房市场持续调整，量价双降

图：2020年7月至2022年7月百城、十大城市及深圳二手住宅价格环比走势对比

7月，深圳二手房市场价格继续调整，成交再次回落。价格方面，7月深圳二手住宅价格环比继续下跌，已连续16个月环比出现下跌，市场仍处调整阶段。成交方面，7月深圳市场成交仍然低迷，市场观望情绪浓厚，成交量环比下降约5%，同比下降超10%。

图：2022年7月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

杭州：成交活跃度有所下滑，价格环比涨幅亦收窄

图：2020年7月至2022年7月百城、十大城市及杭州二手住宅价格环比走势对比

7月，杭州二手房成交活跃度有所下滑，价格环比涨幅亦有所收窄。7月，杭州（不含富阳、临安）二手房成交4000多套，环比、同比降幅均超20%。价格方面，7月，杭州二手住宅价格维持上涨态势，环比上涨0.30%，涨幅较6月收窄0.14个百分点；自二季度以来，杭州二手房价格环比涨幅整体呈现收窄趋势。

图：2022年7月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

南京：二手房市场量升价跌

图：2020年7月至2022年7月百城、十大城市及南京二手住宅价格环比走势对比

7月，南京二手房量升价跌。成交方面，7月南京宽松政策持续显效，二手房成交套数突破8000套，自今年2月以来成交规模持续回升。价格方面，7月南京二手住宅价格环比继续下跌，已连续5个月下跌，市场“以价换量”态势持续。

图：2022年7月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

武汉：二手房价格环比跌幅扩大

图：2020年7月至2022年7月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比

7月，武汉二手房价格环比继续下跌。武汉“620”新政以来，二手房市场保持一定的成交活跃度。价格方面，受二手房新增挂牌量不断上升影响，市场博弈有所加大，7月武汉二手房价格环比下跌0.52%，跌幅有所扩大。

图：2022年7月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

成都：调控新政持续显效，二手房量价齐升

图：2020年7月至2022年7月百城、十大城市及成都二手住宅价格环比走势对比

7月，成都新政持续显效，二手房市场继续回暖，量价齐升。成交方面，成都楼市调控新政持续显效，推动市场需求积极释放，7月成都二手房成交超1.7万套，环比持续增长。价格方面，7月成都二手住宅价格环比继续上涨，且涨幅有所扩大，居十大城市前列。

图：2022年7月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

重庆（主城区）：二手房价格环比跌幅收窄

图：2020年7月至2022年7月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比

7月，重庆二手房市场表现仍较疲弱，价格环比继续下跌，但跌幅有所收窄。重庆二手房市场观望情绪仍然较浓，叠加7月是传统淡季的影响，二手房市场表现较为疲弱。价格方面，7月，重庆二手住宅价格环比继续下跌，但跌幅有所收窄。目前，重庆政策宽松信号较为明显，但市场情绪仍显不足，后续市场表现有待进一步观察。

图：2022年7月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

天津：价格环比由跌转涨

图：2020年7月至2022年7月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比

7月，天津二手住宅价格环比再次转涨。6月底，天津市教委出台学区新政，明确了2022年各区最新“小升初”学区划分，尤其“民转公”变化引发较大关注，部分区域二手房市场活跃度有所提升。价格方面，7月天津二手住宅价格环比由跌转涨，和平、河西等教育资源优势区域环比涨幅较大。

图：2022年7月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

楼市政策或保持宽松基调，未来大城市核心区市场有望率先步入恢复通道

7月28日，中共中央政治局召开会议，强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。此次会议将“稳地产”置于“房住不炒”之前，展现了中央政府促进房地产市场平稳恢复的决心。

展望未来，各地楼市政策预计将保持宽松基调，市场不稳、政策不止。考虑到市场恢复过程中城市分化、城市内部板块分化的特征或更加明显，未来基本面较好的大城市核心区市场有望率先回温，并带动重点区域市场逐渐恢复。