上月，南宁五象新区光明城市知行苑加推，开盘当日去化率高达80%，在尚未回暖的南宁楼市一骑绝尘，引发关注。在行业信心重建期，我们试图解析项目热销背后的底层逻辑。过去一年，房地产市场跌宕起伏，认知重塑下，购房者的置业决策也悄然生变。怎样的项目将赢得热销？南宁光明城市给出的答案是——兑付力*（区域价值+宜居价值）。

现房+交付即交证，高效兑付安心置业

一直以来，期房“如期如质”交付、入住、取证都是悬在购房者心中的达摩斯之剑，项目停工、延期交房、交付质量没保障、交付即维权、产权证办理艰难等顾虑时刻拨动着购房者敏感神经。从意境图到实景图、由卖家秀到买家秀的兑付力，是置业决策中的关键要素。

期房签约、交付、取证时间周期及风险点

2021年，对房地产行业而言是富有历史转折点的一年，多重调控下，部分房企频频发生债务风险、资金链紧张，行业由上半年的火热瞬间进入寒冬。多重风声趋紧，购房者谨慎观望，风险偏好明显下降。在此背景下，现房、准现获得购房者青睐，一方面，即买即收房，避免了期房开发商资金链断裂，烂尾的风险；另一方面，品质看得见，所见即所得，不存在虚假宣传。

一般南宁市新建小区从交房到拿证，大多要等两三年，有的甚至更长时间，无疑给购房者子女上学、银行贷款、房源销售等方面造成困扰。为从源头上解决房地产项目历史遗留办证问题，有效保障购房者合法权益，2021年6月，南宁不动产登记中心发布倡议书，推出新建商品房“即核即办”办理模式，鼓励开发商积极响应“交房即交证”的倡议。二月热销的光明城市行知苑便乘上了政策的快车，作为五象新区少有的现房销售的项目，购房者实现买房不到48就能拿到动产权证。

强强联手加大盘优势，双重保障护航交付

此次热销的知行苑隶属于湖居生活大盘光明城市的一期组团。光明城市是五象新区那黄模式的模范楼盘，五象新区少有的超级大型社区，总占地面积约700亩，总建筑面积超过200万㎡。

项目最初由光明地产进行投资开发，光明地产是上海的国有企业光明食品集团旗下主营房地产开发业务的上市公司。

2010年光明地产进入南宁，不断挖掘城市文明、洞察人居习惯，把海派精致生活与城市特色文化融合为一，以远见者的目光，扎根五象新区，打造了光明·澜湾九里、光明城市等项目，与新区共成长。2020年11月，阳光城旗下子公司（南宁伊美奇）对光明地产旗下子公司进行增资。

光明城市合作模式

作为世界500强阳光控股的核心企业，阳光城在南宁市场创下了2017年首进南宁，2019年便进阶南宁销售榜10，2021年，更是凭借62.3亿元、56.8万方坐稳了南宁房企销售5宝座。阳光城与光明地产强强联手，是头部房企的产品理念与效率，与国企的稳健与精工品质的合作共赢，必将为五象总部基地呈现一座跨时代的恢弘大盘。

2021年南宁房地产企业销售业绩10

复合大盘开发的优势，不仅体现在配套端的主题、景观、配套设施营造，经营端的规模效益、品牌效应，更体现在滚动开发过程中企业资金、技术、管理、人才优势发挥及资源整合实力。尤其是在市场震荡周期，滚动式的开发运营模式，能透过前期项目积累为后期项目护航的功能。以光明城市为例，通过前期自持行知苑、雅集苑的现房房源销售，回笼资金，为后期在建项目未来悦提供二重现金流保障，以滚共式推进整体项目的顺利推进。

各组团开盘时间图

紧随城市脉搏，让时间给出区域价值答案

春江水暖鸭先知，房企在洞察区域价值流动方面敏锐，楼面价值是其最直接的展现。2021年，良庆区涉宅宗地成交面积313.6万方、占比南宁主城区的43.7%、平均楼面价5269元/平，高于主城区均值14.9%。购房者真金白银的投票来看，2017年，良庆区商品住宅成交面积及成交金额双双首超青秀区，且在之后的年度里一路领先，中指数据显示，2021年良庆区商品住房成交面积占超35.7%，再创新高。综上，南宁城市重心向南发展的方向，已成大势和共识。

2016-2021年，南宁良庆区涉宅宗地成交面积及占比

五象新区占地175平方公里，自2006年启动建设以来，政府投资超过千亿，是南宁未来的新中心，决定南宁未来10年发展的战略。2019年广西自贸区南宁片区落户五象新区，五象新区正逐渐成为南宁面向、面向东盟，乃至面向世界的国际化窗口。2020年南宁两会提到的要聚焦五象新区高质量发展，打造强首府重要引擎。2021年《南宁市国土空间总体规划(2021-2035年)》，五象中心是南宁“两个中心”之一。聚集自贸区、两大发展产业、南部火车站、多个城市TOD综合体建设等，五象新区的商务、产业、交通、城区发展蓝图充满了想象空间。

五象新区“一带一轴两心三板块六分区”的空间布局

在公布的2022年城区供地计划，五象新区住宅用地供应1221亩，是一个供地超千亩的区域，毫无疑问是“大地主”。可以预见，五象新区楼市置业热度只增不减，也进一步表明南宁重点向南发展的趋势不会“刹车”。

2022年南宁城区供地计划

区域自有价值，但楼盘就不一定能生长在区域价值兴奋点上。区域的价值点在哪？城市中轴线是一个城市的景观、功能与发展轴线，是城市的“主动脉”。平乐大道由北向南穿行于五象新区，是新区纵向交通主轴线，见证了南宁向南发展、五象新区崛起的“黄金线”，一个个传奇在这里上演。

光明城市处于城市动脉平乐大道与玉洞大道所构成的“大十字中轴”交汇处，贯穿南北，纵横西东。拥有两桥南宁大桥、良庆大桥实现与老城区连接，周边2号线、3号线、4号线轨道交通环绕。享有城市级配套加持，包括汇聚了117栋高层写字楼，众多知名企业进驻的总部基地，广西及级大型赛事和文体活动举办地及2023年第三届青运会会场的广西体育中心、南宁市水域面积的城市公园800亩五象湖公园，3公里内覆盖CBD、商业中心、大型公建设施，静享泛北部湾国际金融都市生活圈。

项目周边城市级配套

理想生活的要素重构，宜居价值诉求凸显

景致随行，自然为邻。项目距五象湖公园约500米，出门即达良庆河市政公园（规划中）。清晨迎着微风有氧慢跑、傍晚与家人漫步湖畔，周末携三五好友湖边公园休闲娱乐，家在公园中，每一天呼吸的空气，蕴含满满的负氧离子。

通达出行，繁华都市圈。项目周边玉洞大道、那黄大道、体强路等主干道环绕，无缝衔接平乐立交、南宁大桥、良庆大桥，更有地铁3号、4号线BRT2号线覆盖，出行便利。

学校“邻”距离，逐梦家门口。社区配建三所公立幼儿园，近享那黄小学、五象湖初级中学等全优教育体系，从幼儿园到小学、中学，都是目送式的范围，教育配套优势突出。

多维商业环绕，满足全方位购物需求。项目自身配套有3.7万㎡社区风情商业街，同时，3公里范围内，还有宜家、五象万象汇、五象航洋城等，满足不同场景下的购物休闲需求。

项目周边三公里配套设施

从交付到交互，社区建设的终点不是交付，而是交付5年、10年，甚至20年以后的社区生活状态。好的小区，从硬件环境到软性物业服务，是缺一不可的。光明城市物业管理团队拥有国家一级资质，为光明旗下的旺都物业。服务标准高，工作精细，所服务的小区全部实行“管家式服务”。自2016年开始，凭借出色的服务力旺都物业多次荣膺荣誉称号。365天温情服务，为业主提供舒适有品质的生活环境。

现象级红盘，买五象现房还有没有机会？

上月知行苑房源火爆热销，开盘去化率达80%。分解其备受追捧的原因，不难看出现房销售、交付即取证、双重保障、区域发展利好、黄金发展轴、大盘配套、品质物业等多维要素聚合，给购房者以安心、信心、舒心。近期，雅集苑组团已经开启新品预约通道。此次推出的组团与知行苑的有哪些区别呢？

首先是距离地铁更近，距离地铁3号线五象湖站直线距离仅约500米，沿着玉洞大道步行时间约5；其次，距离桂象湖更近，清晨傍晚，更容易畅享自然好生态。

推出房源为高层产品，从平面图看，每一户的视野都很好，没有被遮挡，通风采光得到了很好保障，部分产品还可以一览五象湖景。

雅集苑总平图

9#楼、10#楼、11#楼标准层平面图

推出的户型涵盖60、90、120㎡三种,可满足不同家庭的居住需求。整体而言，户型较为方正，后期装修利用率高。其中，稀缺小户型B1更是五象新区少有的60㎡精致2房户型。

光明城市即将开启五象湖现房预约，有着核心的稀缺现房优势、占据价值高地的五象总部基地/五象湖等鼎级地段优势、稳健国企传承的精工品质优势加持，光明城市无疑是上车五象湖的优选。

户型鉴赏

样板间及实景房源呈现

现房园区呈现