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1月27日，广州市人民政府办公厅发布了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》）。据了解，《通知》涉及加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化调整限购政策、加强房地产市场监管等方面的内容，政策调整自2024年1月27日起施行。

其中，最受关注的莫过于再次优化调整限购政策。《通知》指出，在广州购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。自有住房用于出租或出售，购买住房时相应核减家庭住房套数。这也意味着广州市120平方米以上的住房全市范围内取消限购。

对于上述政策的出台，广州市民刘先生对《华夏时报》记者表示，“意料之中的政策，这是在抢全国有钱的购买力，以后商品房都是120平米以上的房子。”

而针对广州再次走在一线城市前面释放楼市购买力的情况，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，尽管为一线城市，但本质上，相比北上深，广州还只是一个省会城市，不是直辖市、不是经济特区，也不是计划单列市，最多也就是华南中心城市。所以，在松绑调控政策、纾困购房需求方面，广州面临的压力（不管是舆论压力、还是政策压力）都是最小的。

释放中心区购买力

根据《通知》发布的新政策，在广州限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

按照《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2023〕49号）规定，越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域为住房限购区域。

数据显示，2023年，广州120平米以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，与2021年相比提高了3.8个百分点；120平米以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，同样比2021年提高了5个百分点。

具体到目前广州仍在执行限购的区域来看，120平米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%，成交量是8409套，占限购区的37%。值得注意的是，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120平米以上的成交均价是72445元/平米，而120平米以下只有42579元/平米，显示120平米以上的成交以高端物业为主。

同时，《通知》还指出，在广州限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

综合来看，本次广州放开120平米以上住房限购，吻合了近年广州楼市改善性需求增多的趋势，同时对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。

“同时，本次广州的限购政策还进一步优化，鼓励‘租一买一’和‘卖一买一’，只要将现有租赁住房办理登记备案或在存量房交易系统挂牌出售即可核减家庭住房套数，进一步放开了限购门槛，鼓励有需要的家庭在合理范围内购置多套物业，可以进一步与去年已经优化的差别化信贷政策形成合力，支持更多的有效住房需求入市，预计本项政策其对市场的带动效用不在解禁120平米以上限购之下。”肖文晓说道。

值得一提的是，《通知》还表示，进一步完善公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房供应结构和政策体系，加大供应力度，不断满足各类保障人群住房需求。2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。

此外，《通知》还指出，商服类物业不再限定转让对象。广州市住建局进一步解读指出，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。

广州市住建局还表示，境外机构和个人购房仍然严格执行《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）、《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房〔2015〕122号）等相关规定不变。

房价下行压力大

李宇嘉认为，房价下行压力大，是广州率先放开中心区限购的原因之一。从趋势来看，2021年底以来，广州二手房价整体处于下跌态势，近期跌幅加大。房价下行压力大，居民买房预期更加弱势。

“过去的12月份，广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。新房和二手房价格跌幅在一二线热点城市中排在前面，在一线城市中跌幅最大。”李宇嘉说道。

1月27日，广州房产中介张畅（化名）向记者表示，现在广州市场最大的问题是，刚需首套客户进场的不多，卡住了置换的业主，不卖掉原来的老破小置换不了。

同时，李宇嘉还指出，广州还面对着楼市去化压力比较大、新年土地流拍的情况。近年来，广州增加了中心区的土地供应，新房供应也开始放量。但根据统计，广州2023年12月新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月为21%，在热点城市中比较低，北京上海在50%左右。截止到12月份，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。2024年第一拍，广州拿出去年未拍的天河、白云各1宗被认为的靓地的宅地。尽管地块质素不错，价格也不贵，但双双流拍。

其他一线城市会否跟进？

需要注意的是，广州是一线城市首个大幅度放开限购政策的城市。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱将广州此番举动点评为，“为其他城市做出表率”。

王小嫱表示，虽然自2023年9月起，一线城市的政策松绑逐步落地，认房不认贷政策，降低首套、二套首付比，调整房贷利率加点，但从成交端数据来看，市场并未出现根本性扭转，市场情绪依然低迷，二手房房价持续下行。2024年开年新房累计成交不及去年同期水平。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1月截止至21日，重点15城新建商品住宅成交43441套，较上月同期下降22.23%，较去年同期下降27.1%。

针对上述问题，李宇嘉表示，住建部在融资协调对接部署会上表态，“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”。短期房地产下行的压力依然存在。2024年新年伊始，这种下行的压力并没有明显的改观。当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，这种政策可能会在其他一线城市落地。