2023年前11个月，我国的二手房成交量同比增长了40%。机构重点监测的10个城市2023年二手房成交量同比增长了31.47%，多个城市的二手房成交量创所在城市历史。

经过多方对比，毫无疑问，我是相信数据的真实性。但问题是，官方公布的数据和机构监测的数据都显示，2023年全国房地产开发投资额和新建商品成交量，均出现较大幅度的下降，为什么二手房成交量增幅这么猛呢？

我们可以从另一个数据中找到蛛丝马迹，根据中指院的数据显示，2023年12月末，百城二手房均价为1.62万/平米，同比跌幅为3.53%。看到没？二手房成交量虽然增长迅速，但价格却是下跌的，这是典型的“以价换量”特征。

不少人觉得未来可能还要跌，所以，纷纷选择更低的价格出逃，出现百城二手房价格连续下降20个月的现象也不足为奇了。

像深圳二手房成交价普遍要比挂牌价低10%以上，真实的成交价超一半都低于此前本身定得就比较低的参考价。

而成都新房和二手房的价差首次突破了百万元，说明甩卖二手房的情形比较多。而我们实际感受可能就更为真切，举一下身边的两个真实案例：

一个是主城核心地段某小区，在2021年楼市高点，成交均价摸到了4万一平米，现在已有2.2万一平米成交单价出现。100平米房子，损失达到了180万，这还不算资金和利息成本。

另一个是郊区某网红小区，目前成交单价低至7300一平米，相比两年前1.8万一平米的高点，下降了1.07万一平米，如果当时180万买100平米房子的话，现在只剩73万。

相信很多城市都有类似的情况，不过是亏损多少而已。无论你是投资的，还是自住的，现在找谁说理去？但有一个问题的是，除非现在急需用钱要不得已将房子变现，如果是担心后面还要跌而处置掉房子，后面若真跌了，那叫及时止损，但如果后面又涨了呢？

现在已有业内人士表示，去年低价卖掉房子的人，很可能后悔。两个月后，也就是说我们楼市的传统旺季“金三银四”，或迎来新一轮楼市放开和超跌小区价格回暖两大转变。为什么会出现这2大转变呢？

第一，年底多个楼市热点城市出现翘尾行情。

成都、杭州、广州等城市的优质地块，出现区域或全城的历史“地王”，所谓土拍是楼市的“晴雨表”，面粉涨价，势必给周边小区带来信心，同时也预示着有资金看好未来市场，有抄底动作。

成都新房价格已连续24个月上涨，这让同为二线强城市看到了希望，没有你涨我不涨的道理，不过是早晚而已。

广州2023年的豪宅成交量接近5千套，比2022年增长60%，创出历史新高。富人有富的原因，他们都不是傻子，这个时候大肆购买房产，难道真的是有钱骚得慌？钱都不是大风刮来的，他们能出手，目标不言自明。

近段时间出现的杭州房产中介全款收购二手房事件，虽然说是低于市场价收购，但起码也展示出行业内部对未来市场坚定看多的信号。

实际上，一二线城市的楼市数据都在起微妙变化，根据机构的数据显示，在2024年的前2周，重点监测的10个城市，楼市成交量环比增36%，同比增40%。连统计部门在发布12月份的楼市数据都说，房地产市场在投资端和销售端已经出现一些积极变化，话风开始转变。

第二，出生人口高于预期。

在官方人口数据还未公布之前，几乎千篇一律的预测认为，我们2023年的出生人口只有700多万，甚至还有更少的。实际则有902万，仅比2022年少了54万，说明人口出生率衰减速度在放缓，后面可能到跌无可跌的地步，这对楼市的负面影响也会相应减少。

第三，多项针对性极强的政策将对楼市逐步发挥作用。

在中央金融委要求一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求后，包括中央8部门各司其职，纷纷表态并出台政策、实行点对点帮助房企渡过困难。这里需要说明一点，在统计部门公布的最新房地产数据显示，12月的住宅投资额降幅明显小于房地产开发投资额，说明购房者预期处于回升中，而开发商这头，主要受困于资金链问题，目前国家全力在解决此事，相信2024年房企资金链问题将出现明显好转。

央行还在2024年工作部署会上专门提到，加强对房地产市场运行情况的监测分析。很明显，与以往不一样，对房地产市场的走势时刻保持监测，如果没有达到预期效果，势必会及时跟进调整。

自然部要求取消土拍限价后，一些城市的土拍热度有所回升，但由于是在年底淡季，随着开年楼市旺季到来，土拍市场进一步回暖的可能性大增。

住建部提出的“人地挂钩”机制，在2024年将是落实的第一年，说白了，就是根据当地需求来确定土地供应量，有利于减少楼市库存积累。

同时，广州作为一线城市的先行者，目前已经开启试点房票安置模式，不新建安置房，直接发房票让被拆迁人买指定商品房，为其他城市楼市去库存做了表率，相信将有越来越多城市效仿跟进，加速楼市库存去化。

当然了，如果这些还不够的话。央媒中国经济时报也在日前喊话，说我国商品房短缺时代已经结束，一线城市限购政策渐进式放松是大势所趋。很明显，通过一线城市楼市热度上升带动其他城市的意味浓厚。其他城市嘛，只会放得更多，不排除更激进的支持政策出来。

第四，老百姓的收入将迎来提升。

过去两年的楼市之所以低迷，一个重要原因就是大家的收入不济。对此，国家自然是心知肚明，在1月18日，国家发改委说扩内需是2024年经济发展的重头戏，要下大力气改善居民收入预期。有了钱嘛，像买房这种大事就容易下决心，何况国家现阶段是全力支持刚需和改善购房的。

第五，外部环境在变好。

谈楼市，不说外部环境，那就是自欺欺人。我们楼市外部影响最大的就是老美这样的发达经济体。都知道，老美一直在找机会刺破我们的楼市泡沫，阻断经济发展，现在我们已经熬到老美进入降息的拐点，用业内的话说，我们的金融战已经看到了曙光。只要老美货币宽松政策重启，意味着我们将有很多的货币操作空间，为楼市恢复助力。

基于良好的预期，老美的房地产市场再次复燃，继2023年全美房产均价上涨7个百分点以后，有分析人士预计，未来几个月，抢房大战将在老美各地上演。虽然是别家的事，但这种情绪对我们的房企、购房者或多或少应是有影响的。毕竟老美的房价在新冠后的两年时间里已涨了30%-40%。

最后，用央行在2023年第四季度例会上部署强调，要保持流动性合理充裕，促进物价低位回升。这难道不包括房地产价格吗？即便不明说，但作为最大资金池的楼市，当货币超发足够多，房地产价格岂有原地不动之理？由此，这势必也给房企和购房者留下了想象空间。