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每到年底和新一年开始，往往都是各大机构和专家们预测房地产走向的阶段。什么七大预测、八大判断、十大猜想等等，让人眼花缭乱，不知道谁的预测能作为未来决策的参考。不过，我看到一篇预测报告，给人眼前一亮的感觉，总觉得里面的判断，似乎跟自己的想法一致，这就是清华大学中国经济思想与实践研究院发表的，一篇关于2024年中国经济展望的分析预测报告，如无意外，或大概率又是对的。

这是一篇经济方面的报告，但报告中也说了，判断中国经济不可能不谈房地产。就当下房地产现状而言，报告给出的“形势非常严峻”6个字。包括对中央经济工作会议提出的“先立后破”，虽然只字未提房地产，但报告认为，很可能重点就指的是房地产领域，目标是化解房地产风险，防止出现金融市场危机。对于2024年房地产预判，该报告是这样说的：

1.2024年房地产调控政策有望出现进一步的优化和放松；

2.房地产市场回归市场化，年末有望稳定；

3.建议通过充足融资、取消房价限降令和限购令来稳住房地产行业，推动商品房市场回归市场化，建立房地产市场新均衡。

有人说，这样一个预测报告，注定让很多人难眠了？那么，对清华报告预判房地产走向的内容，该如何理解呢？

首先，当下的房地产市场形势确实不容乐观。就拿哈尔滨来说，最近因冰雪旅游火出圈，但楼市却非常的冷。新建商品房价格已经连续32个月下行，接近3年的寒冬，房产中介都感到煎熬。数据还显示，哈尔滨新房库存去化周期接近5年，也就是说，即便一套新房不建，按照现有销售速度的话，也需要5年时间才能去化完。当然，全国市场也好不了多少，二手房均价已连续下行20个月，楼市车库超过6.5亿平米，与2015年楼市去库存前夕无限接近。

其次，房地产政策继续放松是必然，一直到楼市企稳。2024年刚开始，东莞取消了首套房贷利率下限，上海降低二套房首付比例，洛阳设立购房抽奖最高奖50W，南京的多家银行首套房贷利率降至3.9%。正如央媒中国经济时报刊文所说，2024年的房地产政策将继续优化。毫无疑问，只要市场还有下行趋势，优化和放松楼市的政策就不会停止，且还会进一步加码楼市支持政策出台。

第三，两次提到房地产市场回归市场化，这是一个重要信号。最近几个月，从决策层到各官媒，频繁提及两件事，一个是加大保障房供给，另一个是让商品房回归商品属性。也就是媒体说的新一轮房改，对于低收入无房群体，提供足够的保障房，不会因居住问题而苦恼。人家商品房能涨价的，市场能接受的，就应该让人家涨，否则购房者哪有动力买房？毕竟，买房不仅是自住，还要看房子本身的保值属性。可以说，保障房基础做牢实了，才能让商品房真正回归市场，自由发挥，你有实力，你就买吧。正如曹德旺所说，以后的商品房就是有钱人卖给有钱人。

当然，这里也提到，要取消限价，像房企资金链有问题，人家想降价回笼资金，你就不能卡住不让降，这样反而适得其反，楼盘有烂尾风险，地方能做的就是按比例监管好预售资金，确保项目工程建设资金足够。

第四，通过以上相关措施，2024年末房地产市场有望企稳。

报告提到“建立房地产市场新均衡”，这应该是所有措施促成的一个结果，什么是新均衡呢？其实，相关部门已经开始有动作了。比如，住建部在2024年的房地产工作中提出了“人房地钱”四要素联动机制，其实就是房子供应要根据当地的人、钱来决定，要控制供求不平衡问题，你现在的房子库存多，地就应少供应了，当地经济水平不行，购买力不足，房子也不能建那么多。还比如央行金融支持试点8个城市发展租赁租房，其中包括收购存量商品房作为租赁房，青岛拟首批收购2千多套房。

可以看到，控制供应端和去化存量房，是实现市场新均衡的主要抓手。当然了，这是基于政策逻辑做出的预判结果，报告也提到，2024年中国经济将面临房地产应对政策不及时的风险，如果能克服惯性、高效落地，那么，2024年末房地产市场有望企稳。算算时间也差不多，这些政策产生作用都需要时间，购房市场信心恢复也有一个过程，经过上半年的预热拉锯，下半年到年底真正实现企稳，甚至回升。

不过，虽然市场企稳或者回升的方向没有什么问题，但对于我们市场中的个体来说，自然不能再把未来的市场等同于过去那种无脑炒作，需要转变观念，持有和购买房产需要注意两点：

1.要考虑当地的供求比。

商品的价格，是由供求关系决定的，房地产也适用这个原理。都知道，即便全球经济环境不佳，但这两年美国房价涨幅非常之大，2020年后连续涨了近20个月，平均累积涨幅在30%-40%之间。在稍作休息后，又连续上涨11个月至今，整个2023年，全美平均房价再涨7%。其中有一个非常关键的原因就是楼市库存较低，去化周期只有2.5个月，市场供不应求致房价持续上涨。由此给我们的启示是：

由于我们现在楼市整体库存较高，但各城的差别又比较大，如果我们买房的话，要考虑当地的供需平衡线，一般是12个月，如果高于这个线，我们可以不着急买，如果低于或者接近平衡线，我们就不能再等了。

2.要考虑租售比。

根据最新数据显示，随着房地产市场调整，就连一线城市的租赁市场都遭受明显冲击。一方面来源于经济收入的压力，租客越来越少。根据第一财经报道，上海左先生一套50平米的老房子，地段是没得说，此前能租6500一个月，现在5500一个月都找不到租客，且现在的租客少，持续租的人更少，按他的算法，即便按这个价租出去，一年租金损失就有2万多。当然，在同等条件下，现在的年轻人即便多花点钱，更愿意选择房龄新一些的小区。所以，这类老旧房租赁没有出租优势。

另一方面，租赁房源增加，也是租金普跌的重要原因。二手房市场遇冷，卖不掉的房源就拿出来租，导致租赁房源增加。此外，国家支持商品房和保障房并行发展模式，意味着保障房足量供应是趋势，像上海，从2017年至今，供应可建保障房的地块就达222幅。相比老旧房，这些户型好、外观新、价格低的保障房小区更受租客欢迎。

由此我们可以得出一个结论，随着房地产发展进入新阶段，那些地段虽好，但租售性价比将呈现走低趋势，相比较而言，地段即便次一些，新房、次新房可能更具发展潜力一些。如果在买房时面临选新房还是老房问题时，这应是我们做决策的一个重要参考项。