就本人而言，从来都不怎么相信预测，毕竟，任何事物都是发展变化的，特别是房地产，它受到的内外部环境和政策影响较大。但有一个人的预测格外引人注目，这就是马云的预测。马云曾多次预测楼市、房价。什么未来房价如葱，未来一对年轻人将管理5套房，还劝年轻人不着急买房等等，这些预测目前还无法验证，毕竟人家说的是未来，需要时间嘛。但他的另外一个预测，在目前看来似乎已经应验。

这个预言就是马云预测的5-8年后，楼市将高位解体。根据红星新闻的报道，这次预言是自马云2017年预测未来房价如葱后的预测的，在马云看来，房价不能再被高高捧起了，不需要太久，5-8年后楼市将高位解体。现在时间算下时间，如果按照2018年说这话的时间算，验证的时间也就是2023年-2026年左右。

那么，是不是这样呢？我们先来看看现实对比数据：

根据官方的数据显示，今年前10个月的房地产开发投资下降9.3%，新房开工面积下降23.6%，房地产到位资金下降13.8%，国房景气指数降至93.4，二手房价已连续20个月下跌。

当然，这仅仅是统计部门的数据，说的是全国平均数据，其实，我们自身的感受应更强烈一些。就拿房价来说，如果说2022年一个小区房价跌幅还说的过去，那么，2023年则是以肉眼可见的速度在下滑，原来2万一平米的小区跌个二三千，感觉市场回暖还能较容易涨回去，那么，2023年直接给你干到1万以下一平米了，根本看不到回到高点的希望。所以，你说这不是马云说的高位解体是什么？从2021年下半年历史最高点开始酝酿下跌，2023年感觉就是一天一个价，小区每成交一套，基本都是一个小区从高点下来的新低。

所以，马云以什么依据来判断楼市的我们不知道，但结果却是八九不离十。而且就目前看来，无论是开发商端，还是购房者端，都有进一步消沉的趋势，房企债务违约仍在持续，而购房者由于工作和收入影响，断供的法拍房呈现明显上升趋势，就拿江苏的三个主要城市来说，苏州、无锡、南京法拍数量达到了8.5万、5.8万、5.5万套，其中苏州的法拍房套数同比增加了30%，南京今年5月份挂牌法拍房才1万多套，半年后现在猛增到5.5万套，说明有越来越多的人熬不下去了。现在大家关心的是，以目前的趋势，接下来的楼市何去何从？

国家一锤定音明年楼市

经常关注楼市的应该知道，每年12月份，国家都会对来年的经济工作作出部署安排，这其中也包括对楼市的定调，这一直被视作对房地产管控的风向标，来年的相关措施，也基本都在这个大框架下进行。今年也不例外，在这次大会中，国家是这样安排明年的楼市管控基调的：

积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

虽然感觉字样比较熟悉，但相比历年对房地产的表述，却是有着明显的不同，起码有这几点：

1.从2016年到去年，每年都会提到“房住不炒”，今年不再提及了。我们不能说允许一些投资者进入市场，但起码不再强调了，有人说，也可能是现在根本就没有炒房客了，没有提及的必要，至于是哪一种情况，看看后续具体措施就知道。

2.相比历年对房地产工作的定调，今年是着墨最多的一次，显示出国家对现阶段房地产工作的重视，这是今年7月份国家对房地产定调“房地产供求关系发生重大转变”后的再次强调，正常情况下，明年对房地产还会有更多跟进措施出来，力求解决房地产的困局。

3.就本身内容而言，把化解房地产风险摆在了首要位置。这个逻辑是必须的，都知道，现在房地产最大的风险就是房企债务暴雷，是拖累楼市企稳的关键因素之一，只有遏制住房企债务暴雷，才能谈其他。给房企大面积注入“资金”是期待房企有造血功能，而三大工程的作用就不多说了，用一句话总结是，让商品房回归商品属性、供应保障房确保人人有房住、城中村改造去楼市库存、建基础设施辅以住宅小区更大的价值和创造更多的GDP。

明年应该是房地产新模式落地生根的关键一年，最终的目标就两个，促进房地产健康平稳发展（先止住下滑），同时让房地产对经济发展做出应有的贡献。

明年之后的房地产或将有大变化

在懂行人看来，明年房地产市场从2021年高峰期的18万亿销售额降至12万亿左右的关键一年，是继续下探，还是就此企稳保持，答案也在逐步揭晓之中。随着国家对明年楼市的定调，相关调控工作已经展开或者将要展开，房地产也将迎来大变化，主要有以下几大方面：

1.对房企的“救治”将进入实质阶段，一级市场或有变化。数据显示，近1个月来，几大国有行以及城商行对民营房企融资投放300多亿，近两周也有140亿，这是近两年不曾见到过的情况。对此，住建部董建国副部长12月13日表示，要支持暂时资金短缺的房企解决资金需求问题，意味着2024年白名单房企将获得资金注入，有了这些钱，土拍市场将率先企稳回暖，其实，从年底的杭州、成都土拍看，多个区域地王的出现，此前一直低迷的南京土拍市场也有溢价热点转移的情况，表明土地市场有预热的迹象。

2.多方助力市场企稳或开始显现作用。在国家定调明年的房地产新模式中，城中村改造将为楼市注入新的购买力，根据机构的测算，每年的规模大概在3000多亿左右，虽然相比一年10万亿的销售规模不算什么，但起码也是一笔增量。而且根据央媒中国经济时报12月13日信息，预计2024年房地产政策优化将持续进行，包括减缓土地供应、降低首付比例、降低房贷利率、降税费和发补贴、一线城市继续放开限购等等，多方促进房地产市场实质企稳回暖。

3.一二手房市场联动。房地产市场遇冷，直接的表现是供大于求，楼市库存过多，成交不活跃。新房市场方面，目前积累了6.4亿平方库存，二手房市场方面，则是各城天量的挂牌量，但客户寥寥。仅靠市场自身恢复显然是不够的，目前已经探索出的方案是“以旧换新”+收储库存作为保障房。现在已有浙江、山东、江苏等多个城市以政府背书的形式推进，从报道的信息看，效果还是不错的，客户咨询量有明显上升，而收购新房库存作为保障房，一来可以解决无房人的居住问题，落地三大工程建设，同时对去化楼市库存起到直接作用。通过一二手市场联动合力，共同促进市场交易活跃起来。

4.对明年楼市的走势，知名投行的这次预测或大概率是对的。

投行高盛多次预测我们的房地产，这次分析的篇幅挺长，引用了很多数据，比如销量、开工、完工以及与经济的关联等等。结论是，2021年以后，中国房地产进入长期下行周期，二手房下跌超过10%，相关指标下滑较快，在经历相关措施的优化后，2024年市场可能稍有改善，比2023年稍好。这个其实也不难理解，这么多措施下去后，加上明年还有更多优化措施助力，市场止跌应该是首先能看到的，至于能回暖多少，现在谁也不好说，但也确实看到一些资金有抄底的动作，像前面说的年底几个热点城市土拍有预热迹象，加上私募巨资抄底万达商业等等。