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长沙楼市在优化“商住比”方面迈出实质性步伐。

12月13日，长沙市自然资源和规划局就位于湘江新区滨江新城的龙湖·春江郦城项目修建性详细规划（规划总平面图）、建设工程设计方案，向项目利害关系人进行批前公示，拟将原本规划为公寓式办公的20号栋调整为住宅，公示期至12月21日结束。

这是继明确部分新出让商业用地“不得建设公寓”之后，湘江新区主动回应市场优化“商住比”诉求的又一次创新尝试，正在引发当地各方较大关注。

公寓楼调整为住宅楼

龙湖春江郦城项目位于滨江新城银杉路与茶子山路交会处东南角，原规划为约78万平方米的城市综合体，于2019年4月开工建设，2019年6月27日首次开盘。该项目住宅分别于2021年10月、2022年5月分两批交付，共交付2868户，园林景观方面反响不错。

根据批前公示内容，本次图则调整仅删除原图则中的住宅不可建设范围，变更后的项目住宅容量与商业容量符合地块规划条件中书中商住比的要求。

此次调规的龙湖春江郦城项目20号栋，修改调整为住宅后，拟规划成29层，整个项目总停车位将减少为4861个，商住比降低为3.2/6.8，住宅总户数增至3040户。

公开信息显示，调整之前，该项目20号栋为公寓楼，规划为31层，整个项目规划总停车位4997个，商住比为3.7/6.3，总户数2890户。

也就是说，此楼栋商改住之后，该项目新增户数150户。

此外，龙湖春江郦城项目的18号栋、19号栋、21号栋、22号栋均为公寓式办公，23号栋为公寓式酒店。

商改住：艰难破题之路

此次龙湖春江郦城项目20号栋公寓调整为住宅，之所以受到当地各方较大关注，很大程度上源于长沙楼市在商改住规划调整上的太多不容易。

近年来，长沙商业性质的公寓项目库存高企不下。

湖南中原地产研究院数据显示，截至11月底，长沙市内五区商务公寓库存量达399万平方米，去化周期需90个月。

不仅是开发商的去化压力很大，导致资金难以及时回笼，且业主也很难转手变现。去化艰难之下，开发商间、开发商与业主间有关公寓方面的价格厮杀战此起彼伏。

仅就此次将公寓调整为住宅的龙湖春江郦城项目而言，其2020年9月推出的19号栋毛坯LOFT公寓，单价在15000元~17000元/平方米间。到了2022年，该项目推出的部分公寓单价降到了约10000元/平方米，有的房源单价甚至低于10000元/平方米，引发了部分业主不满。

从园林景观被业主拍手称赞，到公寓大降价被业主反复吐槽，龙湖春江郦城项目给业主心理的落差，折射出了近年来长沙商务公寓市场的窘境和开发商的无奈。

针对市场现状，当地政府进一步聚焦重点、打通堵点，积极主动化解难题。

2021年11月1日，长沙市召集万科、保利、中建信和、龙湖等重点房企负责人召开全市房地产工作座谈会，明确释放“重点抓好商住比的科学优化、积极推进包括公寓在内的非住宅去库存”的政策信号。

此后，长沙楼市“商住比”得以明显优化，由此前普遍的3:7、4:6甚至5:5，大幅降低为2:8、1:9甚至大多为纯住宅用地出让。湖南湘江新区在今年的多次商业用地出让中，更是规定“不得建设公寓”。

与此同时，当地政府方面出台购买公寓补贴部分契税等刺激疏导措施，但由于此前积累的库存量太大，买涨不买跌的购房心理导致去化流速缓慢，措施效果一般。

于是，当地政府方面酝酿出台政策，计划将项目剩余未开发的原规划公寓，修改调整为住宅开发，但在政策制定的前期摸底中，又遇到了之前规划的就近入学学位不够的瓶颈，以及无法就近新增教育配套用地的难题。

未来房价定价成谜

想成事，就要做难而正确的事。全面深化改革，就要敢于迎难而上，敢于破题破局。

湘江新区此次在长沙楼市商改住方面的率先破题，被当地业界誉为改革攻坚道路上打破万事开头难困局、敢于消除“中梗阻"、跑出“最先一公里”的关键一步。

不过，此次龙湖春江郦城项目商改住批前公示通过之后，住宅面市时，当地政府将来如何妥善合理监制房价，又成了新的关注点。

目前，该项目为二手房小区自2020年下半年起已无一手住宅可售。房天下网站的历史开盘信息及房价数据显示，2019~2020年间，龙湖春江郦城项目非毛坯住宅当时的新房销售均价约14000元~14500元/平方米；今年12月，该项目二手住宅挂牌均价约22150元/平方米。

调规成功后的龙湖春江郦城项目20号栋住宅，未来是按此前新房均价辅以每年一定房价涨幅定价，还是参照该项目的二手住宅成交均价监制房价？在满足开发商的合理诉求与确保购房者正当利益间如何做好平衡？如何防范利用小区及周边一二手房房价差炒房？有无必要从限售年限层面，在制度化设计方面做好可供其他商改住项目借鉴的前瞻性规划？

上述问题，都有待当地有关方面在广泛听取利益各方及公众意见的基础上，及早作出妥善合理的安排。