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上世纪八、九十年代，在经历了多年经济高速增长、外资盈余的基础上，日本曾在美国购买了大量标志性建筑，彼时豪横的日本人甚至一度叫嚣着把美国都要买下来。然而，此后日本的泡沫经济很快被戳破，经历了“失落三十年”的日本，也早已不复往昔的辉煌。

不过，对于在海外市场上沉寂了数十年的日本房地产投资者而言，今年似乎是一个例外！

有迹象显示，日本投资者正在花费20年多来最多的资金来购置海外房地产，他们并没有被全球房地产市场的低迷以及日元跌至30年低点所吓倒……

曼哈顿的摩天大楼、多伦多的数据中心和伦敦的办公楼，都是今年日本企业和养老基金斥巨资购入的资产。

由于日本企业和养老基金手握大量现金，又是唯一能获得超低融资利率的发达经济体，他们的购买行为在一定程度上缓解了全球商业地产市场面临的压力——当前不断上升的写字楼空置率和利率，正使全球其他买家望而却步。

根据MSCI Real Assets的数据，2023年迄今为止，在全球商业地产交易中来自日本的资金已达到74亿美元，是过去15年年平均水平的三倍多。自上世纪80年代末以来，日本投资者如此大规模的海外房地产支出可谓是极为罕见的。当时，日本的资产泡沫，推动了对洛克菲勒中心和圆石滩高尔夫球场等地标性场所的收购。

日本房地产买家缘何此时“出海”？

一些地产经纪人表示，他们的日本客户希望继续在海外投资，尤其是在美国、澳大利亚和印度。

鉴于日本的低回报率，大多数人都从长远角度出发，希望实现收入多样化。他们认为，尽管日元疲软降低了购买力，但全球房地产市场低迷的价格仍具有吸引力。

商业房地产服务公司戴德梁行东京分公司跨境交易总监Hiroyuki Takayama指出，这股投资热潮在一定程度上，是由疫情前将资金配置到海外房地产的公司推动的。虽然这些公司在疫情期间无法旅行和评估投资目标，但今年疫情后的恢复又重新点燃了热情。

今年6月，从事房地产开发的日本森信托株式会社(Mori Trust Co.)以约1000亿日元(合6.8亿美元)的价格，从 SL Green Realty Corp.手中买下了美国纽约市公园大道245号(曼哈顿中央车站后面的摩天大楼)49.9%的股份。

“我们的优势在于我们拥有良好的财务基础，”Mori Trust首席执行官Miwako Date表示，“即使是1000 亿日元的投资，我们也可以在不进行大举融资的情况下自筹资金，并迅速执行”。

Mori Trust于2016年开始进行国际扩张，以进入那些具有增长潜力的稳定市场。这家总部位于东京的公司已将目光投向了美国，在波士顿和华盛顿收购了一些办公楼。2022年，该公司提前五年实现了在海外房地产投资达到2000亿日元的原定目标。Date称，公司现在的目标是到2030年投资1.2万亿日元，其中约四分之一用于海外业务。

全球房地产市场的“大金主”

毫无疑问，此类交易可能有助于解冻目前已基本陷入冻结的美国商业地产市场。世邦魏理仕集团美国资本市场执行董事Brandon McMenomy表示，“当日本公司进行收购时，他们往往会选择知名资产。这为美国商业地产市场提供了受欢迎的流动性。”

在全球其他地方，日本买家的身影在今年也同样活跃：

日本电信运营商KDDI Corp.在年内斥资13.5亿加元(约合9.96亿美元)收购了多伦多市中心的一个数据中心建筑群。这也是今年全球商业地产市场上最大手笔的交易之一。

日本市值最大的开发商三井不动产(Mitsui Fudosan Co.)的一家合资企业，则斥资3.15亿英镑(合3.98亿美元)收购了伦敦圣保罗大教堂附近的一栋办公楼。

在悉尼，三菱地产公司(Mitsubishi Estate Co.)牵头的一只基金以7.79亿澳元(合5.13亿美元)购买了一座商业大楼。

2018年才开始投资全球房地产市场的日本政府养老投资基金(GPIF)等养老基金，也在今年增加了投资总额。

三井不动产的一位女发言人表示，作为公司战略的一部分，三井不动产一直在稳步进行海外投资。公司考虑到了经济和地缘政治风险，但不会受到短期外汇走势的影响。

风险与机遇并存

当然，涉足如今脆弱的全球房地产市场并非没有风险。韩国机构投资者在疫情爆发前曾向写字楼投入了数十亿美元，结果则是今年这些不动产的估值暴跌。

而对此，日本炒房客们的教训则无疑要更多。

早在20世纪80年代末到90年代，日本公司就曾因房地产交易出现问题而陷入困境。1995年，三菱不动产在市场高峰期收购了纽约地标性建筑洛克菲勒中心，随后被迫放弃了对该建筑的所有权。一家名为“宇宙世界”的日本房地产公司在债务缠身后，以比两年前买入时低40%的价格出售了圆石滩高尔夫球场。

摩根士丹利资本国际亚太区研究主管Benjamin Chow表示，这些经历在很大程度上促使日本投资者保持谨慎，“而眼下是他们很长时间以来第一次违背这一原则。”

不过很显然的是，眼下与上世纪80年代末的情况还是有较大的不同。房地产服务公司第一太平戴维斯(Savills Plc)国际投资主管Stephen Down表示，现在日本买家的支出与泡沫时期有所不同。他曾在上世纪90年代初在日本工作。

“眼下他们肯定没有达到当初那种规模。这其实是一种健康的多元化战略，用一些稍微令人兴奋的回报来进一步点缀日本国内的稳定业务”，Down指出。他为日本客户在英国和欧洲的交易提供咨询。

根据MSCI的数据，在全球范围内，日本是今年部署到房地产领域的第五大境外资本来源国，而在2022年仅排在第16位。在最活跃的前五个国家中，日本是唯一一个出现增长的国家。其他国家，如美国和加拿大，则大幅削减了购买量。

这种激增也反映了经济低迷时期宽松资金来源的周期性。全球金融危机之后，中国投资者曾大举收购了从豪华酒店到写字楼的美国资产。戴德梁行的Takayama指出，现在，日本投资者可能会成为潜在的新救命稻草。