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地下仓储对开发商而言，是一门不太有效益的生意。投进去真金白银，产出比却远低于地上建筑。为使利润最大化，有些开发商开始打起地下仓储的主意。

位于河北廊坊燕郊的首尔园·甜城商服西区新亿城项目，就因为地下仓储问题被业主接连告上了法庭。

2019年7月，李章以580余万元总价购入了新亿城一套房产，地上三层、地下一层，建筑面积共计238平方米，均价每平方米24482元。

变故发生在2023年。李章意外发现，该项目地下一层与地上三层并非同类产品。在项目建设工程规划许可证的附图内明确标注地下一层为“戊类库房”，地上三层为“办公”。但是在其购房合同和房本中，并非看到“戊类库房”相关认定。

“合同和房本上都明明白白写着上下四层用途都是办公，为什么地下一层变成了戊类库房？”李章对开发商隐瞒规划的行为心存不满。“上下四层同价销售，如果地下一层按规划来算，相当于我们花了150多万元买了一个戊类库房。”

“价格还在其次，更关键的是开发商不告知真实规划与用途，可能会带来重大消防安全隐患。”另一位业主潘清表示，戊类库房只能存放不可燃烧物，如果业主不知情，没有按照规定用途使用出现消防安全问题，谁来负责？

就此情况，记者多次致电诚越房地产开发有限公司（以下简称“诚越公司”），均未接通；随后致电其控股公司燕达集团地产总经理曹金伟，他表示“房子已经竣工完成，有疑问可以去政府调取相关资料”，对于购房合同和房本为何未体现戊类库房用途，他回答“政府的证就是这么发的，我也不太清楚”。

11月29日，记者先后联系了燕郊镇住建局和三河市住建局相关负责人，燕郊镇住建局相关负责人表示“不负责规划相关情况，要找三河市住建局了解情况”；随后记者致电三河市住建局相关负责人并发去采访提纲，其回复称“燕郊所有项目落地均有对应职能部门，三河市住建局和他们是平级，没有权力（解答）”。

“戊类库房”规划谜团

天眼查数据显示，新亿城项目开发商为诚越房地产开发有限公司，成立于2010年9月，是河北三河燕达实业集团有限公司（以下简称“燕达集团”）的控股孙公司，实控人为李怀。

燕达集团网站介绍，公司成立于2000年，总部位于燕郊经济技术开发区，旗下包括医疗健康和房地产两大板块。首尔甜城正是燕达集团房地产板块的重点开发项目——首尔园的重要组成部分。

2019年，李章因项目规划选择购入首尔园·甜城新亿城项目，上下四层办公用地，每平方米不到25000元的价格，让李章心动不已。对于地下一层的用途规划，他并未产生过质疑，因为购房合同和房本都已明确标注。

从李章提供的购房合同来看，文本载明“该商品房的用途为办公，建筑层数为地上3层，地下1层。”房本也展示为-1——3层，用途为“商务金融用地/办公”。两份文件中均未体现地下一层的“戊类库房”规划及用途。

直到业主通过多方渠道找到项目《建设工程规划许可证》附图和附件，李章才发现附图中地下一层规划是“戊类库房”。

李章对此不解：同一产品两种说法，到底按规划来还是按合同、房本来？如果按规划戊类库房来算，那为何开发商不在房产交易的合同和房本将原本规划标注清楚？

潘清认为，开发商只在售楼处张贴了规划许可证，却没有公示涵盖地下一层规划关键信息的附件和附图，是为了隐瞒规划，给购房人造成错误认识。

上海秦兵（北京）律师事务所主管律师刘馨远认为，戊类库房与常规商品房相比，最大的区别就在于规划功能和用途。二者使用功能不同，消防设计和消防功能要求也会不一样，戊类库房储藏的应该为不燃烧物品，这对于正常的办公或者居住功能的商品房而言，消防要求显然不一样。

“戊类库房从规划用途实际就是储藏功能，若把规划为储藏功能的房子宣传为商业办公，就涉嫌构成虚假宣传和改变规划用途。”对于开发商此类操作，刘馨远认为涉嫌欺诈销售。

掩盖库房是为了多卖钱

“开发商掩盖库房的真实意图，就是为了多卖钱。”李章认为，作为与办公产品打包的附加产品，戊类库房的房产价值不能按办公产品计算，业主为此承担了过高的购房成本。

北京市众明律师事务所兼职律师、高级经济师宋庭敏表示，从规范来看，开发商应该分类定价，特别是应该单独对库房定出单价，使得合价有清楚的定价明细。

在他看来，地下库房通常由于其装饰装修部分的标准相对地上部分的商品房要低，因此单方综合造价也相对较低，定价上应该有所区别。

刘馨远表示，从销售价格和开发成本来看，一般情况下地上项目建设成本更高，销售价格也会高于地下部分，尤其库房建安成本相比更低，因此开发商把库房等同于地上商业办公房同价销售，就会对购房者不公。

对于地下部分的投入产出比，有国资房企人士表示项目前期测算时，开发商往往会计算建筑总面积的单方成本，把地下部分的成本摊到地上可售部分去，如果成本和售价相近，那开发商忙活一个项目下来，净赚的是地下部分的收入。

新亿城项目通过地上地下产品打包，是否为变相提高库房销售价格，帮助项目提升整体销售收入？刘馨远认为，开发商这样销售是为了以低成本高价格销售，若把真实的规划用途进行释明，会增加销售失败的成本。

与李章购买新亿城项目同期，首尔甜城就曾因涉嫌虚假宣传被罚。

2019年7月，该楼盘就因为在建设工地外墙上发布涉及“副中心东岸，地铁旁”的虚假广告，被三河市市场监督管理局处以行政处罚。该行政处罚决定书中明确提出，该项目附近无地铁站，也未标明所涉轨道交通线路是“在建中”等信息，存在“误导宣传”。

随后该项目又因电价突然上涨，业主发现此前宣传的“民电”变为“商电”，质疑开发商在销售阶段有虚假宣传甚至欺骗之嫌。首尔甜城的公寓项目也出因此类问题引发业主不满，其宣称的3.9米loft产品，实际交付时层高“缩水”，二层层高仅1.44米，成人无法正常站立。

因项目问题频发，《消费者报道》官方投诉数据显示，首尔甜城曾连续两年成为房地产投诉涉及量的前三名。

对于该事件后续进展，记者将持续关注。

（应受访者要求，文中部分人物为化名）