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近期，北京的商业地产市场格外热闹。险资重新“杀回”不动产，开始频繁出手购买地产项目，三季度北京大宗交易金额环比上涨189%，其中险资的贡献超过40%。同时，北京的零售市场也有新动态，多个更新后的购物中心入市，带动北京零售市场供应面积大幅上涨。

大宗交易再次抢手

随着房地产政策出现宽松，险资重新拾起了对房地产的投资热情。《华夏时报》记者注意到， 包括大悦城、世茂集团等在内的房企均宣布旗下公司与保险系公司达成了资产转让或者融资协议，涉及的交易金额超过百亿元。

以大悦城为例，其子公司西单大悦城有限公司在北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%的股权及债券。在挂牌期满之后，中邮保险成为了符合条件的意向受让方，该笔交易的成交价格约为42.56亿元。

戴德梁行发布的数据显示，今年前三季度，北京大宗交易市场共录得323亿元的成交额度，已经超过了2022年全年的成交额，市场回暖明显。同时，今年前三季度，北京大宗交易成交宗数为39宗，创下了5年同期新高。

具体到今年三季度，世邦魏理仕发布的数据显示，季内北京一共录得13笔大宗交易，累计金额达到153.6亿元，环比上涨189%，同比则是上涨86%。按买家类型来看，以险资为主的机构投资者交易金额占比达到41%。

戴德梁行中国资本市场部董事总经理刘兵对《华夏时报》记者表示，由于市场因素叠加，北京许多优质资产已经处于价值洼地。按照成交额来看，投资型买家占比为57%，已经超过了2022年全年投资型买家占比，这类买家逐渐回归，核心优质资产依然备受关注。

零售市场迎来小高峰

《华夏时报》记者注意到，三季度，随着包括京西大悦城等在内的多个购物中心陆续入市，北京的零售市场迎来了供应小高峰。

戴德梁行发布的数据显示，三季度，北京购物中心总存量升至1480万平米。其中，以城市更新的方式重新入市的购物中心项目让市场惊喜不断。例如，位于五棵松附近的原卓展购物中心已经升级改造成为五棵松万达广场，其在三季度正式开业。

戴德梁行方面对《华夏时报》记者表示，北京零售市场城市更新不断推进着整体市场提质升级，其也极大地推进了区域内消费场景与商业环境的提升。新项目的开业在一定程度上丰富了区域内的品牌类型，为消费者提供了更为便利和丰富的购物场景。

从新入市购物中心引进的对象来看，品牌首店、旗舰店仍是各商圈重点的引进对象。三季度，北京的零售市场整体处于优化调整状态，各商圈及项目都在积极进行环境升级以及品牌调整。

值得关注的是，长久以来，北京被称为是“夜经济匮乏”的一个城市。近期，北京也在持续推进夜经济以及体验式消费场景的打造。以蓝色港湾——亮马河国际风情水岸为例，其是北京近期新推出的步行街项目，推出后引发了市民的打卡潮。

“三季度，北京发布了多个政策性文件推进商业街区建设，提出到2025年各区至少有一条高品质的商业步行街。预计未来几年，商业街区的打造及升级也将成为北京零售市场发展的一个新亮点。”戴德梁行北区商业部主管孟祎对《华夏时报》记者说。

此外，四季度北京零售市场预计仍有超过60万平米的新增供应计划投放市场，若项目均能如期入市，北京全年新增供应将超过170万平米，达到历史新高。

城市更新仍是商业地产后续发展亮点

从数据上来看，尽管大宗交易和零售市场表现均有所变好，但北京商业地产的另一重要组成部分写字楼市场还在低位运行。

戴德梁行发布的数据显示，三季度，北京全市和五大核心商圈市场净吸纳量分别为17.5万平米和10.9万平米，空置率较上一季度基本持平，环比均微升0.1个百分点至17.0%和12.1%。不过，尽管整体市场成交量有所回升，但除有新项目入市的商圈之外，其他商圈表现仍呈疲软态势，市场租赁压力持续前行。

租金下探也是当下北京写字楼市场的特征之一。数据显示，三季度北京租金环比下降2.7%，同比下降7.0%至307.7元/平米月。“由于租赁市场尚处于恢复期，为了自身项目出租率尽快得到提升，业主们继续增加免租期以及提供更为优惠的租金价格等条款来吸引租户，租金水平短期内将持续下探。”戴德梁行北区项目及企业服务部主管、副董事总经理廉峰哲表示。

不过，根据数据，截至2026年，北京写字楼市场新增供应有限，仅为100万平米，其中核心商圈占15.7%。戴德梁行方面表示，四季度北京写字楼市场供应将以城市更新项目为主，短期内写字楼租赁市场仍处于租户市场。