辽宁千山位于鞍山市东南，是首批国家级风景名胜区和国家5A级景区，因其千峰雄峻、风光秀美，号称“辽东第一山”。近期有群众反映，有开发企业以康养项目名义在千山风景区内，建设低密别墅并公开销售。为此，中国房地产报记者展开了调查。

康养服务难兑现

永缙千山和风项目位于千山风景区北侧，鞍钢天座宾馆对面，一片黑瓦白墙的徽派建筑颇为醒目。

记者以看房为由来到售楼处，一位销售人员向记者表示，园区主要建筑类型为中式合院，70年产权，性质为住宅，并重点强调项目的好位置及别墅资源的稀缺性。

当记者提到，别墅用地审批一再收紧下开发商是怎么拿到地的问题时，他笑道：“我们老板十年前已经在这里拿到一大片土地，只是没有急着开发；以后还要有几期项目陆续推出。”

记者查询到，鞍山市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让统计表（2010年度）显示，鞍山港旅置业有限公司在千山东路南所取得7宗地块，规划容积率均为1.0~1.5。自2020年至2022年，鞍山市行政审批局先后公示永缙十里春风项目1.1~1.5期规划信息，显示其容积率分别在0.39~0.63之间。

永缙十里春风1.4期规划信息。  图片来源：鞍山市行政审批局网站

2020年8月5日，千山风景区管委会公开项目规划及进度：港旅置业永缙十里春风颐养温泉度假小镇项目选址在千山风景区倪家台村，项目（法人）单位鞍山港旅置业有限公司，计划总投资额 28亿元，规划用地29.87万平方米，建筑面积31.36万平方米，主要建设温泉度假酒店、康养公寓、康养民宿等。项目分三期建设，一期和二期计划完成建筑面积20万平方米，计划投资16亿元，主要建设具有康养服务功能的社区、公寓和康养服务中心等；三期计划完成建筑面积约10万平方米，计划投资12亿元，主要建设具有康养服务功能的温泉度假酒店、民宿等。该项目已于2020年7月开工建设，预计2024年7月建成。

在2021年4月27日发布的《鞍山市市本级存量住宅用地信息公示》中显示，该项目仍有29.87公顷土地未建设完工。

该项目从2010年取得土地使用权，至今已经过去了13年之久，一期建设仍未完工，从目前工程进度来看，也很难在明年7月完成整个项目，所承诺的康养社区及配套服务更是遥遥无期。

名为“康养房”实则别墅区

记者在调查中发现，在千山风景区内，一些别墅项目的土地性质为商业用地，却以“康养房”名义在进行出售。

在靠近千山景区千山东路的一侧，坐落着一片别墅区，其中卓阅春风里项目颇为引人注目。当地倪家台村村民告诉记者：“这一整片都是别墅区，卓阅春风里是这两年新建的江南风格的别墅。”

卓阅春风里项目。  孟双奎/摄

对于卓阅春风里项目，千山风景区管委会官网有这样的介绍：该项目由辽宁信源实业集团有限公司投资建设，总投资1亿元，项目选址在千山风景区倪家台，项目以小镇形式实现康养目标，规划建设90~185平方米户型康养房75套，并设置地面停车位136个。该项目主体已全部完成，正在进行园区绿化，北侧围墙砌筑工程。预计于2020年10月底竣工。

据2019年3月29日，鞍山市行政审批局关于卓阅春风里温泉康旅小镇工程项目的公示显示，该项目规划容积率为0.436。

卓阅春风里项目公示。图片来源：鞍山市行政审批局网站

该项目售楼员告诉记者，卓阅春风里建筑形式为中式合院，接近售罄，仅剩几套房源，所规划的75套康养房中有部分是毛坯房，需要业主自行装修。

记者了解到，所谓的康养房其实并没有相关康养方面的服务或设施，只提供可供使用的温泉水，该项目物业服务与普通小区物业服务并无本质差异。通过调查发现，该项目用地性质为商业用地，产权为40年。

官方宣传该项目以小镇形式实现康养目标，实际上项目并未做适老化、康养为核心的服务，售卖的只是合院形式的类别墅产品。

“温泉入户”为卖点，合规性存疑

千山温泉资源丰富，据统计，位于千山风景区内，地热水储量占鞍山市总量的50%，以水温高、含微量元素多而享誉东北。在千山附近多个别墅项目都将“温泉入户”作为项目卖点，但温泉水的开发和使用需要得到政府相关部门许可，并非随意使用。

卓阅春风里的另一项目，是位于万水河东（清水湾）地块的卓阅梧桐墅，为一片法式别墅区，官方项目名称为千山风景区清水湾温泉会馆。据2016年7月15日千山风景区管委会官网发布，项目总投资6亿元，总体规划用地面积3.46万平方米，主要建设温泉养生会馆、附属商业、配套高端地产等项目。

公开资料显示，该项目建设19栋双拼及联排别墅，总户数27户，主力户型建筑面积在385~547平方米，项目总容积率1.1，地上建筑容积率为0.59。

卓阅梧桐墅项目。孟双奎/摄

记者在调查中发现，卓阅春风里和卓阅梧桐墅两项目销售宣传中均以“温泉入户”为卖点。

鞍山市人民政府办公室于2020年6月18日印发的《鞍山市地热水资源管理办法》第七条规定，“开采利用地热水资源的单位和个人，必须办理取水许可证和采矿许可证”；第十条规定“除开发利用深度超过1000米的地热水作为清洁新能源使用外，地热温泉水应当优先满足康复、医疗等健康产业和旅游产业用水，限制工业、种植业和养殖业用水，禁止直接用于供暖和商品房开发入户等”。

在鞍山市行政审批局网站，记者查询到一份《关于准予延续鞍山卓阅清水湾酒店有限公司取水许可决定书》（鞍行审决定农〔2022〕13号），批准该公司位于千山倪家台村北海汇温泉酒店院内的2眼地热水源井年取水3.6万立方米，用途为洗浴、住宿。

对于春风里和梧桐墅两项目，记者并未查询到相关取水许可文件。获批取水的北海汇温泉酒店，距离两项目平均距离约在1公里左右。

以文旅项目立项却只盖别墅，项目烂尾惹官司

千山景区周边的低密住宅项目并非市场刚需产品，近两年房地产市场持续下行，一些项目存在资金断裂甚至烂尾风险。

位于千山东路西侧的万邦理想城，项目开发进度一直磕磕绊绊。2016年千山风景区管委会公开资料显示，万邦理想城由浙江万邦置业有限公司投资建设，一期建设40栋低密度住宅和4栋临街商业项目；二期为海洋嘉年华项目，总投资3.5亿元，主要建设内容为海洋世界、温泉度假酒店、室外水上乐园等公共建筑项目。项目进展情况为“规划方案已通过市规委会审定，项目已开工”。

后续项目实施中，万邦理想城二期改名为御湖伴山别墅，海洋嘉年华不见踪影。项目虽然开盘卖了两期房子，但到2016年6月一期尚未交付，开发商就因资金链断裂导致楼盘烂尾，引发多起诉讼。业主们无奈组织自救，业主委员会以1元为代价成为开发公司的股东，同时取得开发公司的债权债务，将尚未出售的房屋变卖支付农民工工资及后续房屋、园区的后续修建费用。

千山风景名胜区总体规划（2021-2035年）。图片来源：鞍山市人民政府网站

在景区周边建设多个别墅项目，其合理性曾遭到不少人质疑，在《千山风景名胜区总体规划（2021-2035年）》意见的公告中显示，上述几个项目均属于千山景区外围保护地带范围内。按照总体规划设计图中要求，一些地产项目并不在计划内，其中永缙千山和风项目所在位置本显示为草地面积，另外几个别墅项目在规划图中也未做详细说明。

以上项目中的低密住宅是如何通过规划审批？永缙十里春风为何地块闲置10年才开始建设？卓阅春风里和梧桐墅的温泉入户是否有取水许可，是否符合相关规定？记者带着问题联系鞍山市委宣传部，但截至发稿并没有收到回复。

“文旅康养”项目不应以地产为核心

记者在调查中了解到，千山景区附近的地产项目与近些年风景区的规划、建设、招商引资存在一定关联。千山风景名胜区管理委员会负责该区域的规划、保护、管理工作。

千山风景名胜区管理委员会（以下简称“千山风景区管委会”）在1997年成立。千山风景区管委会为市政府派出机构，属于自收自支的参公管理事业单位。2018年，千山风景区成为3个市管开发区之一。

作为成立时间不长的开发区，招商引资和项目建设工作尤为重要，有效依托风景区得天独厚的自然资源自是顺理成章。

如能在景区及周边开发房地产，市场需求旺盛，收益稳健，无疑一本万利。然而投资项目要按照政府宏观调控进行，在国家耕地保护制度落实日渐严格，对别墅类低密住宅用地从限制到禁止，政策不断收紧的背景下，只辖有4个自然村的千山风景区，如果像城区一样高歌猛进大搞房地产开发，显然并不适合。

打开千山风景区管委会的官方网站，在“重大建设项目批准和实施”一栏中可以看到，其中并无任何一个纯房地产项目，而是以文旅、康养项目居多。

但记者调查发现，在千山风景区已经实施的若干文旅康养项目中，“配套地产”虽然在宣传中并不占据C位，实际上却成为了项目核心价值所在。

由于风景区开发地产的政策限制，在文旅康养项目中搭配地产，成为很多地产企业规避限制的常用手段。一些地方政府出于保经济增长等目的，对此类项目往往放松立项审批，对项目建设中的一些违法违规行为也常常视而不见。

对开发企业来说，无论文旅地产还是康养地产，其核心应该是“文旅康养”而不是“地产”。如果不能把握新兴商业模式内涵，脚踏实地的构建产业链，仍然沿用传统思维搞房地产开发，不但与国家大力支持文旅康养的战略方向有违，且一旦传统行业进入瓶颈期和调整期，又将如何在同质化的竞争中杀出重围？那些以文旅康养项目立项又“不务正业”的开发企业，应该有所思考。