2021年9月，北京楼市调控再加码，海淀区房地产经纪协会发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为；同时，结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布二手房交易指导参考价。市场方面，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为84.57万平，环比增长7.0%，住宅市场热度依然较低。土地方面，北京二批次土拍明显降温，最终26宗地块延长挂牌时间，17宗地块成功出让，合计规划建面162.37万平，成交总价513.45亿元。

特别声明：北京房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-9月30日期间北京签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据中指数据CREIS在北京全市的监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年1-9月，北京房地产企业销售额20企业商品房销售金额合计3728.09亿元；20门槛值为105.2亿元，较上月提高4.8亿元。首开股份、中海地产、华润置地和中交房地产全口径销售额均超200亿元。其中凭借奥森ONE、中海首开拾光里、华樾国际领尚、海淀幸福里等多个项目的贡献，首开股份继续稳居销售额首位，达489.9亿元。北京房地产企业销售面积20企业商品房销售面积合计791.98万平，20门槛值为24.3万平，较上月提高2.3万平。首开股份、万科、中海地产销售面积居前三位，销售面积均超57万平。

特别声明：北京房地产企业权益销售数据统计是以2021年1月1日-9月30日期间北京签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据中指数据CREIS在北京全市的监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年1-9月，北京房地产企业权益销售额20企业商品房权益销售额合计2068.85亿元，权益销售面积20企业商品房权益销售面积457.11万平。权益销售额和权益销售面积20门槛分别为58.4亿元和13.3万平，较上月分别提高1.3亿元和0.6万平。中海地产、首开股份、万科均居权益销售额和权益销售面积双榜前三位。其中，中海地产权益销售额超300亿元，位居排行榜首位；中海地产项目众多，寰宇视界、京叁號院、寰宇时代、拾光里、天钻、天玺等多个项目均实现热销。

特别声明：北京商品住宅项目销售数据统计是以2021年1月1日-9月30日期间北京网签备案的商品住宅（不含保障房）为统计口径，主要依据中指数据CREIS在北京全市的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年1-9月，北京商品住宅项目销售业绩10项目共实现网签金额709.50亿元，网签面积121.40万平。整体来看，海淀幸福里、誉天下、奥森ONE网签金额均超百亿，其中海淀幸福里高居首位，网签金额110.67亿元。顺义区的誉天下网签金额达106.28亿元，位居次席；奥森ONE网签金额104.68亿元，居第三位。值得注意的是，恒大项目9月迎来集中网签，誉天下、恒大御峰、恒大上和府3项目单月网签金额合计超110亿元。从项目分布来看，10项目主要位于海淀和昌平区，其中海淀区占据4席。

▍政策环境

北京楼市调控再加码，海淀房协发布二手房指导价。继严禁炒作、打击“假离婚”购房、严查楼市违规行为、房地联动、一地一策、严禁“货不对板”等政策后，北京楼市调控再加码。9月，海淀区房地产经纪协会发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为；同时，结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布二手房交易指导参考价。

2021年上半年，在热点片区阶段性走高带动下，北京二手房成交规模保持高位运行。上半年二手房累计成交10.88万套，同比上涨69%，创近五年同期新高，成交均价同比小幅上扬。7月初，伴随北京幼升小入学政策调整，海淀、西城等多区积极落实多校划片入学政策，北京二手房市场进入下行通道，成交量连续3月下滑。在此背景下，海淀房协针对部分热点小区出台二手房指导价机制，一方面可以有效避免房地产经纪行业恶性无序竞争，促进中介机构规范良性发展，另一方面也有利于一些过热区域的二手房市场价格回归理性，落实稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

▍住宅市场

成交价格：新房价格总体平稳，涨幅有所扩大。2021年9月，北京新建住宅平均价格为44168元/平方米，环比上涨0.19%，涨幅较上月扩大0.05个百分点；同比上涨2.78%，涨幅扩大0.29个百分点。1-9月，北京新建住宅价格累计上涨1.41%，较去年同期扩大1.14个百分点。

图：2020年-2021年9月北京新建住宅价格指数

数据来源：中指数据CREIS

销售规模：新房成交保持稳定，成交规模小幅回升。2021年9月，受新项目集中入市，誉天下、恒大御峰、恒大上和府等项目集中网签备案的带动，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为84.57万平，环比增长7.0%，同比微增0.5%。整体来看，前期楼市调控政策效果逐渐显效，北京新房市场热度依然较低。

图：2020年-2021年9月北京商品住（不含保障房）月度成交情况

数据来源：中指数据CREIS

区域成交：顺义、大兴、房山成交规模较大，东城、房山和顺义价格同比涨幅较大。9月，在誉天下、恒大上和府等项目集中备案的带动下，顺义区商品住宅市场成交规模较大，单月高达25.1万平，遥遥领先其他区域。同比来看，东城、房山和顺义同比涨幅较大，均超1倍；昌平、怀柔和平谷区同比下降明显，降幅均超七成。9月，北京城建·天坛府网签均价11.58万元/平，带动东城区商品住宅成交均价高居各种首位。同比来看，丰台和顺义区成交价格同比涨幅逾三成，密云和朝阳区域成交均价同比降幅超两成。

图：2021年9月北京商品住（不含保障房）区域成交规模情况

数据来源：中指数据CREIS

供应端：新房项目集中入市，供应规模年内新高。北京新房市场迎来供应高峰，近30个项目取得预售证，其中不乏首批土拍项目。2021年9月，北京商品住宅（不含保障房）新增供应规模154.27万平，环比增长超1倍，供应规模为本年月度新高。2021年1-9月，北京商品住宅（不含保障房）新增供应规模768.23万平，同比增长30.4%；比2019年同期增长27.9%，两年平均增长29.1%。销供比方面，2021年1-9月，北京商品住宅市场销供比为1.00，同比上升0.26个点，整体处于供求平衡状态。

图：2020年-2021年9月北京商品住宅（不含保障房）月度供应情况

数据来源：中指数据CREIS

库存方面：市场整体供求平衡，库存及出清周期小幅回升。受项目集中入市的带动，北京新房库存和出清周期均小幅回升，截至9月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为1141.45万平方米，较上月增长4.3%；库存出清周期回升至12.7个月。

图：2020-2021年9月北京商品住宅（不含保障房）库存情况

数据来源：中指数据CREIS

▍宅地市场

9月，北京成交1宗共有产权房地块，该地块位于平谷区马昌营镇，由北京城乡房屋建设开发以3.47亿元摘得，为北京第二批集中供地计划中成交的首宗地块。

10月11日，北京市第二批集中供地报名截止，26宗地块无人报名。至此北京第二批集中供地的43宗地块，除已成交的平谷共有产权房地块外，仅有16宗地块进入竞报环节。10月12日，16宗竞拍地块竞价报名终止，其中5宗地块底价成交，总金额130.48亿元。昨日，剩余的11宗地块进入现场竞价，并全部出让。

整体来看，北京第二批集中供地共推出43宗地块，规划建面合计495.95万平，总起始价1358.77亿元。最终17宗地块成功出让，合计规划建面162.37万平，成交总价513.45亿元。出让结果方面，1宗招标，5宗地块底价成交；7宗地块未触及地价上限；2宗地块触及地价上限进入竞高标准方案阶段；1宗地块触及地价上限，摇号出让；1宗地块触底地价上限后竞现房销售面积出让。

相对首批集中供地来看，北京二批次土拍明显降温。一方面是楼市调控保持高压，市场下行，企业流动资金承压，大部分房企拿地趋于谨慎，另一方面二批次地块优质程度较首批地块稍弱，同时土拍规则持续升级，地块盈利预期较低，如北京二批次集中供地在首批限地价、限房价、竞配建、竞政府持有产权比例、竞高品质方案、竞人才房等基础上增加了部分地块试点摇号、竞现房销售面积、控股子公司禁拍等规则。此外，部分区域首批集中供地量较大，区域竞争激烈，同时首批集中供地项目入市销售不及预期，也是北京二批次土拍降温的原因。