土地拍卖规则剧变，叠加市场大环境影响，第二轮土地出让中，房企的躺平态度，不可避免的波及武汉。

10月12日，一波三折之后，备受关注的武汉第二批土地出让正式收官，累计推出房地产用地51宗，累计成交40宗，总面积245.94公顷，规划建筑面积576.78万平方米，成交总金额347.79亿；另有3宗土地流拍，8宗土地撤牌，市场整体表现颇多看点。

▌一波三折，最终成交40宗，揽金348亿

近期，受市场调整和房企资金压力增加影响，重点城市第二批集中供地普遍遇冷，截至2021年10月12日，已完成出让的15个重点城市共计撤牌121宗地块，流拍65宗。身处其中，武汉第二批次土拍同样充满波折，经历了3次撤牌，3宗流拍。

▌几乎零溢价，国资底价拿地，定向出让稳定基本盘

本次武汉成交40宗土地中，37宗以起底价成交，仅有3宗溢价，如果剔除一宗加油站用地的话，只有光谷南的P（2021）116号地块，溢价6.77%已经成为了。

光谷流芳片区P（2021）116号地块，经过20轮竞价，最终由武汉左岭新城开发投资有限公司以总价149800万元竞得，楼面地价11748元/㎡，溢价6.77%。此前，光谷南的楼面价为10370元/㎡，这也是武汉二批次出让难得的亮点。虽然与首批次土拍光谷的火爆不能同日而语，但也体现了光谷的吸金能力。

表：武汉第二批次集中供地企业拿地金额10（未拆分权益）

数据来源：中指数据CREIS

本次土拍，接近7成地块为国资或地方平台公司所获，包括武汉城建集团、武汉地铁集团、武汉城投、汉阳城建、左岭新城投资、光谷置业等纷纷出手，也起到了稳定市场的作用。

当然，上述企业所获地块也带有鲜明的定向色彩，涉及保障性住房、产业用地、企业总部项目落地。如光谷东的P（2021）131号地块，由湖北省科技投资集团旗下的之寓置业有限公司底价竞得，楼面地价仅3611元/㎡，令人吃惊。但细看该地块出让条件，总建筑面积27.73万㎡需要全部自持，只租不售，且在土地使用期限内不得整体或分割转让、销售，仅限于租赁给武汉东湖高新区管理委员会指定的对象使用。并且要求引入国际学校、国际诊所等，基本可以判定，属于高标准打造的国际人才社区。

097-099号地块以底价成交，这是路特斯总部落地武汉的配套用地。此前的8月31日，路特斯（Lotus Cars）正式宣布其全球总部落户武汉，吉利集团宣布前期总投资达到263亿元。目前，位于武汉经开的路特斯武汉生产基地建设顺利，预计明年正式投产。

此外，蔡甸的P（2021）133号地块，总建面10.24万㎡，规划为世界500强新建产业园高管人员生活配套住宅，定向销售给高管人群，购买住宅的持有年限不低于5年，这家500强企业就是在武汉有大规模投资的格力电器。

武昌滨江的P（2021）136号137地块搭配供地，总建面26.6万㎡，被国铁城投发展（武汉）有限公司和武汉城投底价摘得，这也意味着，长江铁路公司总部办公地点正式落地武昌滨江商务区，将极大的推动沿江高铁等交通枢纽建设，助力武汉的高质量发展。

▌稳字当头，史上最严规则效果显著

按照自然资源部统一部署，严格落实中央房地产市场调控措施，武汉本批次供地进一步严格了市场准入机制，加强了企业购地资金来源审查，强化了企业诚信管理，同时综合采取了“设置出让价”、“竞一次性付款”、“竞企业自持市场性租赁住房建筑面积”、“竞现房销售建筑面积”、“竞房屋全装修建筑面积”、“竞评比建筑品质”等组合调控措施， 明确上述内容将纳入土地出让合同进行监管。后期一旦查实发现有问题的，将取消竞得资格、依法收回土地、没收竞买保证金，并纳入土地市场黑名单，限制其1年内参与土地竞买。

次土拍中，武汉对溢价率等指标并无具体要求，最终光谷等区域创出了地价新高。相比之下，本次可谓全面升级，并按照“限地价、限房价、竞品质”综合方式，将“竞品质”作为本次“两集中”出让的核心目标，依据项目实际，因地制宜地设置差异化供地方案。包括，重启地价“熔断”。对住宅类用地设定出让价，严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限；开展房地联动。明确住宅用地的房屋销售备案价标准以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。

三道红线持续高压之下，房地产行业资金链紧张，房企流动性面临极大考验，拿地也更加谨慎。加上武汉热点地块大多撤牌，导致房企参与积极性不高。多重因素叠加，最终效果也很显著，与首批集中供地成交情况相比，武汉二批次土拍略显冷清，局部区域过热趋势得到有效控制，精准落实了“稳地价、稳房价、稳预期”要求。

值得一提的是，在这样的环境下，武汉市场的中长期潜力，依旧被品牌房企看好。除了众多企业总部、重大产业落地武汉外，本次土拍一大亮点，朔商集团、清能集团与龙湖联手50.07亿摘牌P（2021）141号后湖新荣地块，龙湖在武汉第七座天街落子于此。根据规划，该地块将配建一所12班幼儿园和一所18班九年一贯制学校，以及一座建面约15万方的大型商业购物中心。

武汉良好的基本面吸引了诸多品牌房企的深耕和关注，在武汉的发展呈现百花齐放的格局，着眼于中长期投资，进行了多元化的布局。第二轮集中供地中，土拍规则进行了大幅调整，多个城市表现出人意料，相比之下，仅从最终结果看，武汉还是交出了相对良好的答卷。