7-8月作为惯常淡季，加之房贷利率上调影响，苏州商品住房交易表现有一定的回落。1-8月，苏州市区（含吴江）商品住宅新增供应592.08万方，成交681.24万方，销售金额达1773.97亿元；苏州大市（含四县市）新增供应1224.52万方，成交1356.05万方，销售金额达3014.55亿元。下面请看2021年1-8月苏州市区及苏州大市房企的具体表现。

苏州市区（含吴江）

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-8月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在苏州市区（含吴江）的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年1-8月，招商蛇口以179.1亿元、57.7万平的销售业绩登顶流量金额榜及流量面积榜，新希望以104.2亿元、39.5万平的销售业绩位居双榜亚军，本土房企苏高新集团位列流量金额榜第三，品牌房企绿地控股位居流量面积榜第三，流量榜单10入榜门槛值为74.0亿元、24.9万方，较去年同期门槛值（56.3亿元/19.2万方）明显提高。权益业绩榜单中，中铁建以70.2亿元的销售业绩居权益销售额榜榜首，绿地控股以26.7万方的销售业绩居权益面积榜首位，权益榜单10入榜门槛值为38.2亿元、13.3万方，10房企权益销售总金额为514.1亿元，占苏州市区（含吴江）总成交金额29.0%，权益销售总面积为184.4万方，占苏州市区（含吴江）总成交金额27.1%，头部房企市场占有率较高。

特别声明：

1.数据覆盖范围：苏州市区，包括姑苏区、高新区(虎丘区)、吴中区、工业园区、相城区、吴江区；

2.统计口径：商品住宅，包括普通住宅和别墅；

3.数据来源：CREIS中指数据。

2021年1-8月，苏州市区（含吴江）商品住宅面积10项目销售均值为9.7万平，套均面积129平；金额10项目销售均值为31.5亿元，套均总价453万元，改善型住房成交规模增加。10项目入围门槛为8.1万平、22.7亿元。其中，花语江南荣登销售金额榜、销售面积榜双榜榜首，铂湾澜庭、滨河四季云庭紧随其后，分别获得双榜亚军和季军。高新区项目表现亮眼，在金额榜和面积榜中各占5席。

苏州大市（含四县市）

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-8月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在苏州大市（含四县市）的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年1-8月，招商蛇口、碧桂园、万科入围苏州大市（含四县市）流量销售业绩榜单3，流量榜单10入榜门槛值为103.4亿元、43.0万方。权益榜单中，碧桂园以146.0亿元、76.6万方的销售业绩夺得苏州大市（含四县市）权益金额、权益面积双榜，万科、绿地控股紧随其后，权益榜单10入榜门槛值为56.1亿元、21.1万方，10房企权益销售总金额为821.4亿元，占苏州大市（含四县市）总成交金额27.2%，权益销售总面积为375.1万方，占苏州大市（含四县市）总成交面积27.7%。

特别声明：

1.数据覆盖范围：苏州大市，包括姑苏区、高新区(虎丘区)、吴中区、工业园区、相城区、吴江区、常熟市、昆山市、太仓市、张家港市；

2.统计口径：商品住宅，包括普通住宅和别墅；

3.数据来源：CREIS中指数据。

2021年1-8月，苏州大市（含四县市）商品住宅面积10项目销售均值为12.1万平，套均面积120平；金额10项目销售均值为32.3亿元，套均总价351万元，苏州下辖县市热销项目以刚需、刚改型住宅为主。10项目入围门槛为9.6万平、25.3亿元。在项目销售面积榜单中，县市项目占据六席。

▍近期热销项目解读

苏州樾府

苏州樾府距狮山CBD 5公里，近享城市核心繁华生活圈；国家5A风景区天平山、寿桃湖等稀缺自然景观资源；别墅区内难得低密多层住区。

近期开盘时间：21年8月21日；

开盘地点：售楼处；

主推产品：5/6F精装洋房137、139、140、141、143#，105㎡50套，133㎡48套，合计房源98套；

销售价格：折后均价28987元/㎡；

去化情况：当天认购约65套，去化率66%；

客户情况：以木渎地缘客户为主，上游新区狮山外溢客户补充；

开盘优惠：总价优惠1万元。

▍商品住宅市场解读

苏州市区（含吴江）

2021年8月，苏州市区（含吴江）商品住宅（不含保障性住房）新增供应79.80万㎡，同比下跌11.28%，环比上涨7.84%；成交面积为68.07万㎡，同比下跌6.13%，环比下跌17.57%；累计成交金额约177.31亿元，同比下跌6.44%，环比下跌16.89%。

数据来源：中指数据CREIS

2021年8月，吴中区新房成交17.55万㎡，成交量；吴江区上市面积，达21.39万㎡。

数据来源：中指数据CREIS

2021年8月，从面积段和价格段来看，100-110㎡面积段、200-300万元价格段销售最为热门，成交696套，占比12.67%。

苏州市区（含吴江）新房成交面积段对比

数据来源：中指数据CREIS

常熟

2021年8月，常熟市商品住宅（不含保障性住房）新增供应32.03万㎡，同比上涨1371.34%，环比上涨132.52%；成交面积为10.79万㎡，同比下跌3.76%，环比下跌14.34%；累计成交金额约18.23亿元，同比下跌3.04%，环比下跌12.14%。

数据来源：中指数据CREIS

2021年8月，常熟乡区新房成交3.61万㎡，成交量；市区上市面积，达29.60万㎡。

数据来源：中指数据CREIS

2021年8月，从面积段和价格段来看，90-100㎡面积段、100-200万元价格段销售最为热门，成交177套，占比19.30%。

常熟市新房成交面积段对比

数据来源：中指数据CREIS

昆山

2021年8月，昆山市商品住宅（不含保障性住房）新增供应9.98万㎡，同比下跌22.37%，环比下跌78.75%；成交面积为28.67万㎡，同比上涨30.36%，环比下跌27.51%；累计成交金额约56.69亿元，同比上涨32.40%，环比下跌25.29%。

数据来源：中指数据CREIS

2021年8月，昆山玉山镇新房成交7.30万㎡，成交量；花桥镇上市面积，达5.04万㎡。

数据来源：中指数据CREIS

2021年8月，从面积段和价格段来看，90-100㎡面积段、100-200万元价格段销售最为热门，成交473套，占比17.97%。

昆山市新房成交面积段对比

数据来源：中指数据CREIS

太仓

2021年8月，太仓市商品住宅（不含保障性住房）新增供应27.51万㎡，同比上涨60.93%，环比上涨178.60%；成交面积为24.14万㎡，同比上涨157.55%，环比下跌8.29%；累计成交金额约44.32亿元，同比上涨144.49%，环比下跌8.29%。

数据来源：中指数据CREIS

2021年8月，太仓娄江新城新房成交4.77万㎡，成交量；港区上市面积，达11.92万㎡。

数据来源：中指数据CREIS

2021年8月，从面积段和价格段来看，90-100㎡面积段、100-200万元价格段销售最为热门，成交409套，占比18.15%。

太仓市新房成交面积段对比

数据来源：中指数据CREIS

张家港

2021年8月，张家港市商品住宅（不含保障性住房）新增供应23.20万㎡，同比下跌33.26%，环比上涨41.96%；成交面积为9.00万㎡，同比下跌43.36%，环比下跌28.82%；累计成交金额约14.65亿元，同比下跌42.10%，环比下跌28.57%。

数据来源：中指数据CREIS

2021年8月，张家港市区新房成交5.12万㎡，成交量；金港片区上市面积，达7.88万㎡。

数据来源：中指数据CREIS

2021年8月，从面积段和价格段来看，100-110㎡面积段、100-200万元价格段销售最为热门，成交117套，占比16.03%。

张家港市新房成交面积段对比

数据来源：中指数据CREIS

▍土地市场解读

2021年1-8月，苏州市共成交各类用地452宗，共计3580.72万㎡，同比减少11.25%。其中，成交住宅用地110宗，共计1211.33万㎡，同比减少16.55%；商办用地63宗，共计217.75万㎡，同比减少30.16%。2021年8月，苏州市累计成交各类用地57宗，共计567.11万㎡，环比增长270.17%，同比增长19.83%。其中，成交住宅用地6宗，共计61.09万㎡，环比增长60.47%，同比减少73.99%；商办用地5宗，共计21.87万㎡，环比增长10.44%，同比减少4.93%。

数据来源：中指数据CREIS

2021年1-8月，苏州成交宅地主要分布于张家港市和吴江区，姑苏区供地面积。

数据来源：中指数据CREIS

8月17日，苏州自然资源和规划局发布苏地网挂7号公告的补充公告，苏州第二批次集中土拍延期，由原9月1日调整至9月16日，并调整相城澄阳和吴江桃源三块宅地和吴江震泽两块安置房用地的一次报价有效区间上限。

此外，本次出让的住宅及商住用地仅限具有房地产开发资质的企业参与，申请竞买人报名时须同步上传房地产开发企业资质证书，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，公告还对房企融资、借款的来源提出更详细的要求。

对于第二轮集中土拍，各城市都在针对性的酝酿新的土拍政策、规则，以更好地实现中央“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。此次苏州调整只涉及到限价，整体较为温和，而针对参拍房企，一方面变相杜绝房企多个马甲拿地的现象，让土地市场更加平稳健康发展，另一方面，对房企本身资金实力要求更加严格。

结语

房贷利率持续高位，多数板块供应充足，多数购房者持观望心态，而九、十月份苏州商品住房新增供应方面预计将有所发力，部分楼盘将面临出货的压力，第二批集中供地土拍也即将到来，土拍热度或将出现一定分化，素质一般的地块可能会遇冷。