【导读】

政策盘点：两会定调楼市调控，继续坚持“房住不炒”

3月两会顺利在京召开，会议上强调要落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行；房地产税制改革从“稳妥推进”转变为“稳步推进”；热点区域联动发展，经济资源进一步向优势区域聚集，未来京津冀、粤港澳大湾区、长三角区域仍将是三大资源要素聚集区。当前房地产市场进入新阶段，市场预期正回归理性。未来，房地产政策仍将延续“以稳为主，一城一策”的基调。

市场需求：一季度楼市受调控政策影响，二三线代表城市同比下降

CREIS中指数据显示，2019年一季度中指监测的25个主要城市，13个城市成交面积同比下降，其中重庆、汕头和大连降幅均超40%；同比上升的城市中，南宁升幅为266%，北京次之，同比上升134%。

库存情况：库存总量稳中有降，福州降幅显著

截至2019年3月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降2.5%。重点监测的城市中，福州降幅较大，为7.14%；温州和苏州趋稳，降幅均在1%以内。仅深圳和北京上升，深圳升幅显著，近4%，北京小幅上升。

一、政策盘点

两会定调楼市调控，继续坚持“房住不炒”

稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。3月3日和3月5日，政协十三届二次会议、十三届人大二次会议相继召开。3月5日上午，国务院总理李克强向大会作政府工作报告。报告提出坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，继续打好三大攻坚战，着力激发微观主体活力，创新和完善宏观调控，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心，保持经济持续健康发展和社会大局稳定。明确今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长6%-6.5%；城镇新增就业1100万人以上；居民消费价格涨幅3%左右；宏观杠杆率基本稳定，金融财政风险有效防控；居民收入增长与经济增长基本同步。同时强调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，实施就业优先政策，加强政策协调配合，确保经济运行在合理区间，促进经济社会持续健康发展。

继续坚持“房住不炒”，强调落实城市主体责任，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。2019年两会政府工作报告强调，要落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。韩正到住房和城乡建设部调研并主持召开座谈会，对房地产管理主要进行了四个方面的强调。，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持一城一策、因城施策，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点；第二，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，坚决防范化解房地产市场风险；第三，完善住房租赁市场体系，建立健全住房租赁相关法律法规，健全住房保障体系基本制度；第四，通过完善土地和税费政策等，盘活空置闲置住房。住建部部长王蒙徽在“部长通道”上也表示，2019年住建部将稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，做到五个“坚持”：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；坚持完善住房的市场体系和住房保障体系；坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处；坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题；保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。在大的政策方向引导下，住房回归居住属性的进程不会停止，将会长期坚持。要确保房屋的居住属性，短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期，长期将加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。同时，2019年政策趋势上也将更加强调落实城市主体责任。在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行。

房地产金融仍是防范风险的重点领域。《政府工作报告》指出，适时运用存款准备金率、利率等数量和价格手段，引导金融机构扩大信贷投放、降低贷款成本，精准有效支持实体经济，不能让资金空转或脱实向虚。坚持结构性去杠杆，防范金融市场异常波动，稳妥处理地方政府债务风险，防控输入性风险。同时银保监会主席郭树清在接受记者采访时表示，2019年的房地产金融政策总的方针不会有改变。对于今年防风险的重点领域，银保监会副主席王兆星表示将进一步加强房地产贷款方面的监测，保障住房贷款的基本需要，对投机性的房地产贷款要严格控制，防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场，房地产金融仍是防范风险的重点领域。因此，房地产金融监管难言放松。

“稳妥推进”转变为“稳步推进”，房地产税立法平稳推进。2018年提出“稳妥推进房地产税立法”，到今年两会提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”房地产税制改革进程明显加快。人大常委会委员长栗战书作人大常委会工作报告时也指出，集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。同时人大财经委建议尽快提出将增值税法、消费税法、关税法、城市维护建设税法、契税法、印花税法、房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请人大常委会审议的时间安排，按时提交审议，确保完成党中央确定的2020年实现税收法定的任务。《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在新闻发布会上表示，稳步推进房地产税立法主要由人大负责。从国务院方面，还要进行大量调研，为立法做好基础性工作。这方面的一些工作，有关部门已经在有条不紊推进。

热点区域联动发展，经济资源进一步向优势区域聚集。《政府工作报告》指出京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划，推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。长江经济带发展要坚持上中下游协同，打造高质量发展经济带。深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展。此前，2月21日发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》要求培育发展一批现代化都市圈，形成区域竞争新优势，为城市群高质量发展、经济转型升级提供重要支撑。从发展阶段看，我国城镇化真正进入到追求质量的阶段。一是由单城发展进入到多城协同，二是大城城市更新兴起，三是各城市积极扩大要素流动通道，扩大人力资本存量。区域协同发展背景下，城与城的竞争力比拼转变为区域与区域之间的比拼，经济资源将进一步向优势区域聚集。未来京津冀、粤港澳大湾区、长三角区域仍将是三大资源要素聚集区。

地方落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展

地方坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实城市主体责任。海南省召开住房城乡建设会议指出2019年要继续坚持党中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立长效机制、严格落实调控任务、加大市场监管力度、加快推进住房保障和供应工作，保证房地产市场平稳健康发展。山东提出将以稳地价稳房价为目标，落实房地产调控城市主体责任制，济南、青岛要科学制定“一城一策”实施方案。河南省住建厅表示坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实城市政府主体责任，坚持因地制宜、综合施策、长短结合、标本兼治，实行“一城一策”。广西2019年要重点推进房地产长效机制建设，保持房地产市场平稳健康发展，切实落实地方调控主体责任，保持政策连续性平稳性，加强房地产市场监管。济南市城乡建设委回应“楼市调控放松”传闻，再次重申将严格执行已出台政策，坚持房地产市场调控政策不动摇。郑州今年的住房保障和房地产管理工作将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，逐步健全住房市场体系和住房保障体系。淄博印发工作通知要求贯彻落实国家、省、市房地产调控政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，加强市场监测分析，做好价格备案工作，稳定市场预期。

地方结合市场实际情况持续优化政策，促进房地产市场平稳健康发展。海南鉴于部分职工购买2017年9月28日前取得出让用地开发建设或采取装配式建造方式建造的新建楼盘，因楼盘未封顶无法申请住房公积金贷款的特殊情况，阶段性开放“商转公”业务受理及审批工作。菏泽成武县鼓励全县农民进城，改善居住条件，农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠，并享受首套普通自住房贷款利率优惠。国家统计局统计司司长毛盛勇在新闻发布会上表示，当前房地产市场进入了新的发展阶段，下一步，一些地方还会继续优化和调整政策。各地将在促进房地产市场稳定健康发展的原则下，根据城市市场实际，进行政策优化调整，城市调控灵活性和主动性增加。

市场监管继续聚焦规范商品房销售行为。北京近期严厉打击炒作“”等扰乱市场秩序、侵害群众利益的违法违规行为，16家房地产经纪机构存在发布违规房源信息的问题被查处，市区联动执法深度打击互联网上房源信息发布乱象将成为下一阶段的常规工作模式。海南进一步规范商品房销售中使用住房公积金贷款购房行为，规定房地产开发企业、房屋销售中介机构不得阻挠或拒绝购房人正常使用住房公积金个人住房贷款（含组合贷款）购房。海口印发通知规定在商品房买卖合同签订之日起30日内进行网签备案，严禁滞后网签。廊坊启动整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动，严查规避限购政策等12种违法销售行为。长沙将在全市组织开展房地产市场执法专项行动，查处打击的重点直指当前房地产市场销售、中介和租赁市场中存在的平台发布虚假信息等新情况、新问题。

2019年3月各省市相关政策及重大事件

资料来源：中指研究院整理

【中指观点】

3月两会顺利在京召开，会议上强调要落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，预计未来市场成交量仍将保持平稳态势。

二、市场概况

1.需求：一季度楼市受调控政策影响，二三线代表城市同比下降

重点监测城市中，一季度楼市成交有所下滑，城市间分化明显。CREIS中指数据显示，2019年一季度中指监测的25个主要城市，13个城市成交面积同比下降，其中重庆、汕头和大连降幅均超40%；同比上升的城市中，南宁升幅为266%，北京次之，同比上升134%。

注：1.数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房。2.*城市价格为报价估算，仅供参考。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fangcom

3月：各线城市成交环比均不同程度上升，一线城市环比增幅显著

3月楼市成交同环比均升。CREIS中指数据显示，2019年3月监测的主要城市成交面积环比上升84.82%，超九成城市环比上升，同比上升11.28%。进入3月，楼市回暖明显，各线代表城市环比均升。

环比来看，24个城市上升，重庆升幅最明显，为293.65%，南京、北京次之，升幅均超230%；仅连云港环比下降。同比来看，13个城市上升，北京上升幅度明显，南宁次之。

分城市来看，一线城市成交面积环比上升122.31%，其中北京升幅较大，超230%；一线城市同比上升56.15%，北京升幅均近三倍。二线代表城市成交面积环比上升83.50%，同比增加8.53%。三线代表城市成交面积较上月上升49.05%，同比下降16.22%。

表：2019年3月主要城市房地产市场交易情况

注：1.数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房。

2.成都2017年8月中旬开始启用十三区数据。

3.北京3月8日数据暂无；扬州3月26-31日数据暂无。

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2.库存：库存总量稳中有降，福州降幅显著

截至2019年3月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降2.5%。重点监测的城市中，福州降幅较大，为7.14%；温州和苏州趋稳，降幅均在1%以内。仅深圳和北京上升，深圳升幅显著，近4%，北京小幅上升。

表：主要城市房地产市场可售情况

注：数据为初步统计数据，绿色填充色城市统计口径为商品房。

《中国主要城市房地产市场交易情报（2019年1季度）》