北京二手住宅在2016年量价双双创下历史新高后，迎来2017年史上最严厉且最严密的楼市调控。截至目前，北京楼市调控已持续整整两周年。从调控结果来看，市场各项指标已达到调控预期，需求端处于观望状态，市场仍处于微冷状态。业内称，后续不排除出现一些政策微调，促使市场热度回归正常水平，但对房价的严控目标应该不会发生变化。

政策消化，成交从深跌到回升

新政实施首年，从月度网签量来看，“3·17政策”效果立竿见影。据麦田房产统计显示，2017年3月住宅网签达到顶峰，为25539套，从2017年4月份开始下滑，7月跌至谷底，此后逐月缓慢回升至1万套左右。

另据机构统计显示，新政实施首年，月均网签数量降至1万套以下，新政实施第二年，月均网签套数较新政首年上升33%，与近五年平均水平基本持平，但与2016年月均网签22703套，仍有较大距离，不足2016年月均水平六成。

机构指出，新政两年后，市场对政策消化基本完成，交易量稳步回升至正常水平，但与火爆的2016年相比仍有较大差距，市场从过热到新政首年的过冷，再到如今回归到微冷状态。

进入2019年，季节性因素叠加政策松动预期，市场又出现一波轻微回升。不过，据机构数据显示，随着需求在春节后的集中释放，北京二手房成交量已于3月周回落，后期市场成交大概率出现正常下降。

在价格方面，2017年“3·17政策”后，北京二手住宅成交价格曾在当年4月份惯性上涨了一个月。随后，二手住宅价格便进入了连续下跌状态。机构数据显示，2017年北京二手房价格连续9个月下降，累计降幅13.5%。

2018年春节后，在季节性回升及学区政策影响下，北京二手房均价自3月起经历了8个月回升，之后随着成交热度的下降又出现回落，全年均价同比下跌3.3%。

进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。机构数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

分城区来看，通州、石景山、大兴等城区的价格出现明显下跌，这些低总价区域的价格回落较多后，部分等待观望的首次置业需求补位入市。

供应变化不大，需求回归理性

在业内人士看来，“3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加“交易成本”，且力度可谓，招招剑指投资投机性炒房。

除了量价变化，“3·17政策”还带来了购房心态的变化。“之前，北京房价的快速上涨引发‘恐慌性追涨’情绪，通过两年来的限购限价政策，市场向理性回归、购房者预期趋于理性，前期的恐慌性情绪不再，投资需求被遏制，市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态。此外，与调控前业主频繁上调报价不同的是，调控后业主报价开始理性，成交周期也开始变长。”李震表示。

北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋亦指出，目前市场已经基本适应了3·17调控政策，现在的客户都很理性，有需求才会出手购买。

市场先行指标上，验证了上述说法。据机构数据显示，与2016年相比，新政首年月均新增房源数量下降了18%，月均新增客源数量则下降36%。新政第二年，比新政首年进一步下降，月均新增房源量下降12%，月均新增客源量下降28%。

在此基础上，目前新增房源量基本处于历年平均水平，而新增客源量则处于历史低位。由此可见，二手房供应端变化不大，但需求端明显收缩，购房决策较慢，市场观望气氛浓厚，成交周期较长。