2017年，在楼市进入市场调控密集期的情况下，安徽市场尤其省内热点城市抓住春天的尾巴，整体成交量价表现依然可圈可点，楼市稳步前行，房企竞争加剧；而部分城市，如合肥，因严格的调控政策，成交规模下滑显著；土地市场方面，竞拍热度持续，开发商在热门区域拿地意愿强烈。

市场热度往往难以长时间维持，2018下半年本轮楼市开始发生微妙变化，除了调控政策继续从严外，棚户改造、地价高企、房企资金紧张等因素也导致了市场下行预期蔓延。安徽市场也难逃当前市场运行大势，市场分化明显，项目销售压力增大。

虽然当前市场有所萎缩，但对于房企来说不失为一次土地储备机遇，战略性进入安徽省内具备良好基本面的城市，获取深耕城市盈利空间。那么，从长期来看，安徽省16个地级市是否仍具备发展潜力？未来各城市的市场容量如何？哪些城市可以在不断变幻的市场行情中飞得更高？本文将做简要的分析与解读。

如何预判一个城市的房地产未来市场容量？

中指研究院认为，房地产市场发展的基础在于“人”对房产品的需求，因此人口是评价市场容量最关键因素。未来市场容量能否保持甚至扩张均取决于人口是否能够保持增长，而对人口的吸引力由来源于城市的经济、收入、资源、交通等，换言之，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。

一看人口

人口是房产消费最终端，人口规模可用来比较各城市潜在市场容量的大小。市场规模扩张仰赖于人口增长，人口增量与人口流入情况可反映城市过往人口增长情况，从而用来比较未来城市规模扩张的可能性。

阜阳为安徽省人口大市；合肥人口吸附能力最强。从人口分布来看，阜阳、合肥、宿州位居前三位，阜阳以超1000万的户籍人口和800余万的常住人口长期占据省内人口大市的地位；其次，省会合肥人口规模次之，并且随着城市基建强力推进、城市经济产业发展，近年来其成为年轻人口流入的主要城市之一，是省内常住人口超出户籍人口的城市，同时2018年出台的人才新政也将成为合肥市人口增长的新引擎。

从增速来看，扣除行政区划变动等因素的影响，蚌埠和阜阳成为常住人口增速最快的两个城市，未来人口吸附能力或将继续提升。

图：2017年安徽省16地市户籍人口对比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

图：2017年安徽省16地市常住人口及增速（同比2012年）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

二看经济

表：2017年安徽省16地市各项经济指标一览表

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

合肥、芜湖、马鞍山城市经济实力最强劲。经济规模决定了城市就业机会多少，人均GDP代表了城市经济效益，就业人数则直观体现城市可提供就业岗位数，可用来比较城市对人的容纳力。2017年，GDP规模和人均GDP均位居前三位的城市：合肥、芜湖、马鞍山，安庆经济实力也较为凸显，GDP排名第四；

马鞍山人—安徽省最有钱。人的逐利性决定了财富水平是影响人进行城市选择的最重要因素，城市财富水平越高，购买力越强，未来市场扩容的概率越高。马鞍山城镇居民可支配收入，合肥、芜湖次之，均在35000元以上，为房地产市场提供了强劲的需求。

三看产业

物质基础解决生存和发展问题，人才要有好的工作机会，这就涉及到产业问题。城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈。产业发展对城市价值的影响日益凸显。

除宿州、阜阳外，所有城市均为典型的“231”产业结构，合肥、芜湖、蚌埠等注重新兴战略性产业发展，未来产业实力将明显提升。16地市的产业结构，有14地市呈现“231”模式，城市与城市之间存在产业趋同的现象。从主导产业来看，除合肥、芜湖、蚌埠之外，其余城市多为能源型城市，如铜陵、马鞍山、淮南、淮北等，短期内较难摆脱，未来面临较大的产业升级换代困境。注重资本和技术的新兴战略性产业较少，主要集中在合肥、芜湖、蚌埠等城市，以上城市未来产业实力将越来越强。

图：2017年安徽省16地市三产比例

数据来源： CREIS中指数据，fdc.fang.com

表：安徽省16地市主导产业及本土支柱企业一览表
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四看交通

城市并非独立发展，交通越便利，与其他城市连接性越强，生产要素流动越快速，经济发展越具备条件。

目前蚌埠、合肥对外交通网络最发达，中期来看，2020年前安徽省高铁将全线贯通，六安、淮南、滁州、芜湖等将实现与合肥之间的时空缩短，受益于合肥都市圈的发展。

安徽省16地市中，合肥和蚌埠对外交通通达度，铁路车次均在250次以上，且合肥新桥机场是省内的民用机场；其次为芜湖、阜阳、铜陵和滁州，铁路车次在100以上；宣城、亳州、淮北对外交通欠缺，目前尚未开通高铁线路。

图：安徽省16地市目前的对外交通情况

城际交通成为未来3年中国主要的基建投资之一，也是合肥都市圈未来发展重点。根据《合肥都市圈交通基础设施“十三五”规划(送审稿)》提出，近期合肥都市圈将建设以合肥为中心，以合六、合滁宁、合淮、合安、合杭为主轴的城际交通网络，基本形成“1通勤圈”和“30生活圈”，淮南、滁州、芜湖、六安等未来受益巨大。

合肥轨道交通最为发达，芜湖、蚌埠、阜阳、安庆未来可期。目前全省仅合肥开通地铁1、2号线，其余城市均尚未开通。但芜湖、蚌埠、安庆、阜阳等均对轨道交通也非常重视，进行了多条线路的规划。

表：安徽省重点城市轨道交通线路一览表

五看资源

资源要素反映城市基建设施完善度和生活便利度，是一个城市留住人的关键因素之一。

各地市资源分布严重不均衡，合肥资源最为集中，蚌埠、芜湖次之，宿州、宣城、淮南、亳州等城市配套资源明显不足。

图：安徽省16地市资源分布图

六看周边压力

区域发展一体化使不同城市之间的“距离”越来越短，也为核心城市住宅市场需求外溢提供了前提基础。当周边城市的市场需求受到抑制，或市场容量已饱和的前提下，周边的三四线城市将很大程度上能够承接其外溢需求。

滁州、马鞍山、六安具有极强的地缘优势，长期仍能够承接南京、南京的部分外溢需求。从目前通勤时间来看，滁州、马鞍山地缘优势最为明显，距离南京高铁通勤时间不足半，六安也在合肥半通勤圈之内；其次，芜湖、蚌埠、淮南均在合肥、南京一通勤圈内，优势也较为明显；未来随着合肥都市圈、南京都市圈交通规划的进一步落地，芜湖、马鞍山、滁州、宣城也将受益利好，承接两大城市外溢需求的可能性进一步加强。

图：合肥都市圈和南京都市圈内城市承接合肥与南京外溢需求的可能性

小结

城市楼市的发展不可能永远依靠周边热点城市的外溢需求带动，未来城市市场容量如何，是否具备长足的发展动力仍由自身的人口和经济产业格局决定。只有内在实力增强才能吸引人口流入及城镇化水平提高，从而带动住房需求释放，支撑市场长期健康发展。

最后，我们将16地市划分为四大梯队，对各城市未来市场容量及发展潜力做归纳总结——

梯队：合肥、芜湖

合肥：安徽省强单核中心，交通、人口、产业、资源加持下，未来发展空间仍巨大

芜湖：安徽省综合实力第二城市，产业实力突出，地理位置佳，未来容量可期

第二梯队：蚌埠、阜阳、滁州、马鞍山、黄山

蚌埠：交通枢纽型城市，实力中等偏上，产业、基建等速度加快，成长具备一定空间

阜阳：安徽人口大市，内生需求强劲，未来将持续释放

马鞍山：钢铁大市，居民购买力强，承接南京都市圈的辐射，未来市场容量可观

黄山：旅游大市，徽州文化聚集地，旅游地产大有可为

滁州：强地缘型城市，交通利好、产业优势明显，长期仍有发展空间

第三梯队：安庆、铜陵、六安、淮南、淮北

安庆：典型人口流出城市，市场容量一般，但房票安置制度和返乡置业潮影响下，短期有所为

铜陵：尽管经济实力较强，但人口基数小，未来容量偏小

六安：农业大市，紧邻合肥，合肥外溢需求带动楼市崛起，内生需求一般，后续动力或将不足

淮南、淮北：煤矿产业支撑城市发展，市场容量偏小

第四梯队：宿州、宣城、亳州、池州

以上城市各基础面一般，楼市内在实力弱，后期空间有限。