国内的城市格局已逐渐演变为由京津冀、长三角、珠三角三大都市圈分别引领华北、华东、华南区域实现联动提升的阶段，而在房地产行业则主要体现在都市圈内部的需求联动和价格传导。在珠三角都市圈中，基于广深核心城市严格的限购政策，佛山作为潜力非核心城市正逐渐承接广深外溢需求，价格上涨的压力也逐渐由中心城市向周边传导，都市圈内部差距正逐渐缩小，佛山楼市正逐渐形成“周边逆袭中心”的态势。纵观佛山楼市发展历程，呈现出的正是都市圈潜力非核心城市的崛起路线，湾区战略的颁布也正不断强化都市圈的内部联动。

●2010年前的佛山房地产市场总体处于快速发展阶段，2008年的次贷危机爆发虽短暂影响了佛山楼市的发展进程，但广佛同城化、一系列规划政策利好则推动佛山楼市在2009年由冰点重启增长。

●2011年颁布的“新国八条”政策则开始了为期4年的限购阶段，但在广佛同城化下，广州市场需求外溢叠加佛山内生发展的利好驱动下，佛山楼市在该阶段仍保持缓慢平稳上扬态势。

●2015年，在“去库存”政策号召下，佛山限购政策取消，楼市量价呈现跳跃式增长，但到2016年10月，为抑制过热需求部分区域重启限购。2017年限购则进一步升级，使2017年住宅成交呈现较大幅度下滑。

●随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》将于2018年颁布，湾区战略对佛山楼市形成了愈发明显的支撑，佛山楼市供需也开始逐渐回暖。

01.佛山楼市供求现状

▌房地产投资稳步增长，各项指标均处合理区间

近年来，佛山市房地产投资总额和固定资产投资总额始终稳步增长，房地产投资总额近五年复合增长率为15．91％，固定资产投资总额则为19．03％。根据世界银行全球城市发展规律研究标准，2017年房地产投资额增幅、房地产投资额／GDP和房地产投资额／固定资产投资额分别为18％、15％和34％，均属于基本正常区间，表明佛山楼市目前尚处于合理区间。

▌楼市供需回暖，房价延续增势

2013－2017年间，佛山楼市住宅年均成交1251万㎡，年均供应则为1284万㎡，整体较为均衡。其中，2013年与2014年表现为供过于求，房价表现比较平稳，但2015年限购放开，楼市开始逐渐呈现出供不应求，尤其是2016年。但2016年10月部分区域重启限购，2017年限购继续升级，导致佛山商品住宅成交在2017年成交大幅回落。2018年的住宅市场成交则逐渐回暖，1－7月住宅成交面积同比增加6．72％。

▌拿地成本大幅上涨，地价占比楼价超七成

相对于宅地楼面价格，房价增长相对平缓，近五年复合增长率仅为3．72％。宅地成交楼面价则增长较为迅速，近五年复合增长率高达32．25％，几乎为房价增长率的10倍，尤其是2016年，宅地楼面价增长。宅地楼面价与房价增长率的差异，导致房价中地价的占比大幅提升，目前地价占楼价的比例整体已高达72％。居高不下的拿地成本，叠加商品住宅限价的影响，抑制了房企的拿地热情，佛山土地市场逐渐降温。

▌房价涨幅超收入增幅，居民购房压力攀升

2013－2015年间，相比于房价增长幅度，居民的可支配收入增长更高，居民购房压力相对降低。但2016年开始，房价大幅度上涨导致城市居民可支配收入增速远低于商品住宅价格的增速，加大了居民的购房压力，一波抢房热潮也严重透支了佛山居民的潜在购房需求。

02.区域楼市供求现状

▌非限购区域成交占比大幅提升，各区成交趋于均衡

2016年10月限购前，佛山中心区成交占比较大，但限购后，非限购区域的三水区和高明区成交占比提升幅度较大。2018年1－7月，三水区和高明区成交占比逐渐由2013年的8．8％、6．8％分别提升至21．4％和19．2％，南海、顺德则受限购影响，成交占比被严重挤压，目前佛山各区间的成交占比正逐渐趋于均衡。成交均价层面，2018年前7月的禅城区、顺德区、南海区网签价均为1．3万左右，高明和三水区则低于1．0万。

▌顺德住宅去化难度较大，禅城宅地库存居首

住宅库存层面，目前顺德、南海库存均超过400万㎡，远高于其余区域，其中顺德作为佛山限签最严的区域，高价项目网签难度大，住宅库存接近560万㎡，去化周期则长达27．5个月，其余区域的去化周期则相对合理，非限购区域三水和高明去化周期低于10个月。

宅地库存层面，禅城区宅地库存是超过400万㎡的区域，南海和三水宅地库存则接近300万㎡。在宅地去化周期上，禅城区去化周期，达到23．2个月，其余区域宅地去化周期则较为合理。

①住宅库存数据以2018年7月为节点，去化周期计算参考近6月月均成交面积计算；

②宅地库存为一年内佛山商住用地规划建筑面积，宅地去化周期则根据近6月月均成交面积计算。

03

房企销售与入驻情况

▌湾区战略助推佛山楼市，品牌房企积极抢滩

《广州市城市总体规划（2011－2020年）》和《佛山市城市总体规划（2011—2020年）》提出要深入推进广佛同城化，助推佛山楼市潜力逐渐提升，外来品牌房企加速抢驻佛山市场，2016年由“去库存”政策推动的一波楼市热潮，也吸引了大量外来房企入驻。2017年，粤港澳大湾区上升为国家战略，考虑到广深等核心城市土地资源稀缺、市场竞争激烈，楼市门槛大幅提升，更多品牌房企开始选择以佛山为据点入驻粤港澳大湾区。

▌外来房企占据成交主力，多元化扩储成为房企选择

目前，佛山楼市相对比较成熟，国内主要品牌房企基本均已入驻，外来房企逐渐占据佛山楼市销售主要份额，2017年占比近7成。佛山楼市不断吸引着品牌房企入驻，大部分房企选择招拍挂市场拿地进入，但由于现阶段佛山拿地成本大幅提升、拿地限制较多，部分房企开始选择通过联合开发、收并购等方式拿地，合理降低拿地成本，分散拿地风险。

总结

佛山楼市目前热度仍持续，房企拿地成本高企、居民购房成本大幅提升可能导致短期内存在一定风险因素，但总体仍处于基本合理区间。考虑到粤港澳大湾区战略、广佛同城化等因素在长期能对佛山楼市形成了比较强有力的支撑，佛山仍将是房企重点关注区域。对于愈发成熟的佛山楼市，房企若期待在激烈的市场竞争中脱颖而出，将更多地考虑依赖其精细化的营运能力。