房价“重头戏”：坚决遏制房价上涨

自2016年的“930”调控以来，各地出台了数百条针对房地产过热情况的调控政策。此前，中央对楼市的调控思路通常是“坚决遏制房价过快上涨”，而在今年的中央政治局会议上释放出的政策信息，相比往年去掉了“过快”两字。这一变化对于房地产市场意味着什么？对于南京的购房者来说，他们最关心的是南京的房价还会涨么？如果想要遏制房价上涨，监管层下一步在调控手段上最有可能从哪些方面出招？

而在次月的南京市十四届六次会议上，房地产调控无疑也成为焦点。会上，市委书记张敬华提到，南京坚持房地产市场调控不动摇，优化住宅用地供应结构，推出一批租赁住房用地。南京将怎么做？张敬华表示，在房地产市场方面，要强化房地产调控主体责任，促进供需平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。大力发展租赁市场，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。由此也可以看出，南京市政府积极响应中央政策。那么接下来，南京的房价将会何去何从？

南京新房及二手房市场情况

上半年南京新房成交量与房价均下跌。今年上半年，南京新房成交面积为265.62万平方米，环比下降29.7%，同比下降20.1%，成交量为近5年值。而新房成交价格环比下跌2.5%，同比下跌1.0%。整体成交量在2016年达到5年来顶点，17至18年同比均有不同程度回落，而成交均价在今年上半年甚至首次出现轻微下跌。

因为限价政策影响，在南京很多区域出现新房和二手房价格倒挂现象，相对于二手房，新房无疑更受购房者的青睐。二手房市场则在接受着市场的考验，而南京的二手房市场又是怎样呢？

上半年南京二手房成交量下跌。今年上半年，南京二手房成交35077套，环比下跌6.4%，同比更是明显下降，跌幅达到25.5%，成交量达近3年值。整体来看，二手房在经历了2016年的热浪以后，因受市场调控影响，热度已经明显退化。

二手房成交区域划分明显。数据显示，2018年上半年南京市二手房成交累计35077套，其中鼓楼占比居首，成交7682套，为梯度，主要是因为其雄厚优质的教育资源而备受青睐。江宁和秦淮出于第二梯度，成交量在4000-5000套左右。建邺、栖霞、浦口和玄武成交量在3000-4000套之间，属于第三题都。而雨花和六合成交量较少，属于第四梯度。

南京及周边城市土地市场情况

近期，南京及周边不少城市的土地市场都遇冷，地价大幅下降、连续多幅地块流拍、终止交易等情况屡见不鲜。

杭州

8月1日上午，杭州萧山南部卧城板块出让一宗宅地，由旭辉以楼面价13473元/㎡竞得（减去配建的幼儿园成本，实际楼面价13520元/㎡）。相较于周边已出让的项目（禹州蜀山项目于去年5月出让，成交楼面价20060元/㎡），楼面价下降了近7000元/㎡。

此外，原定于2018年7月11日出让的古墩路北、郎斗路东住宅地块因为无人报名提前终止出让。

上海

自6月28日起，上海市土地市场官网相继了发布多次公告，先后终止了4幅住宅用地、1幅大型商业用地的出让。其中，2018年7月23日，上海杨浦区内环内，一幅宅地也遭遇流拍，没有房企报名。

苏州

近期，苏州出让的12幅地块中，3幅流拍，3幅底价成交，3幅溢价率不超过5%。据了解，这3幅流拍地块，位置很优质，均为是核心区位置的宅地，有的在主城内、有的临近地铁。

其中，8号吴中文溪路地块，在今年2月土拍中就无人问津，以流拍告终。再次挂出时，起报总价少了3.088亿元，起拍楼面价由1.5万/㎡降为1.3万/㎡。然而，该地块最终还是流拍。

南京

上半年南京土地市场也降温明显，上半年62块地仅一幅达限。据南京晨报的报道，南京土地市场上半年一共拍出了62幅地块，仅有一幅达到了限价，需现房销售，但没有一幅地块需竞建保障房面积。南京今年上半年诞生的万元地块。

南京今年上半年诞生的万元地块

2018年上半年，包括溧水、高淳在内，南京成功出让地块62幅，其中仅有1幅地块达到限价需要现房销售，竞建保障房面积的更是没有，土地市场降温明显。

据统计，南京上半年南京卖出地一共收入442.7亿元。其中1幅地块停止出让，1幅流拍，总成交面积305.5万平方米，住宅地块36幅，占58%，收入356.3亿元，占总金额80.5%。

溧水、江北、高淳拍出的土地，占据了上半年土拍数量的66%，城中、河西出让地块，只有2幅和1幅，而且都不是宅地。

和前两年土地拍卖动辄迅速进入现房销售，需要配建保障房面积相比，今年上半年南京仅诞生了一幅现房销售地块，没有需要建设保障房的地块。其中万元地7幅，不少地块的价格都回到了数年前，楼面地价大部分集中在2万元/平方米之内。

南京房企面临转型

面对房地产近期市场，很多房企纷纷探索转型之路。而这些房企在南京也正向多元领域探索，转型发展商业地产、养老地产、文旅地产、特色小镇、长租公寓等。南京的城市发展正是由外扩式增量转向内部城市有机更新，未来南京的城市发展将会遵循“中心城区-新城-新市镇”的发展序列，探索城市的“有机更新”，以共享社区、创新园区、魅力风貌、休闲网络等为主题，聚焦有影响力的重大项目，与小微更新齐头并进。这要求原来短平快的地产开发者必须要向长期的城市运营者转变。其中，有的房企重在升级自己传统的核心产品，例如万科、恒大、碧桂园、华夏幸福等。当然，也有房企开始寻求运营方式的转变，受市场、政策等多方面的影响，由销售项目转为长期持有运营。一些南京房企的代表，例如龙湖集团南京公司、中海地产、南京万科、招商蛇口南京公司、高科置业、保利地产、中冶置业、景枫投资和世茂集团，也都纷纷表示，多远跨界和城市运营已经成为趋势。

结语

目前南京的新房市场受到政府的各项调控政策影响，大体仍是处于稳定状态，而目前的二手房的交易是最直接的面对市场的挑战。不仅仅是南京，各个一二线城市二手房市场都表现了不同程度的交易量萎缩的情况。在政府大力发展租赁市场，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的背景下，相信南京的房地产市场也将逐渐回归理性。