一、市场情况：各线城市成交量分化明显

7月各线城市成交量分化明显。具体来看，一线城市中，北京、上海、深圳月度周均成交同环比显著上升，广州月度周均成交同环比均下降。二三线城市方面，环比来看，除了南京、青岛、沈阳、温州、济南5城月度周均成交较上月有所增加外，多数代表城市均较上月下降；同比来看，除了武汉、南宁、惠州、徐州、西安5城月度周均成交下降外，多数代表城市均上升。7月，各地纷纷出台政策进一步完善房地产市场调控，预计未来一线城市市场将逐渐趋稳，其他热点城市也在政策收紧影响下，市场热度逐步降温。

二、中央微调财政金融政策，加快建立房地产长效机制

7月31日，中共中央政治局会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，下半年要保持经济社会大局稳定，深入推进供给侧结构性改革，加快建设现代化经济体系。坚持稳中求进工作总基调，保持经济运行在合理区间。会议要求，货币金融方面，保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。

中央政治局会议对货币金融政策进行了微调，在把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕的同时，财政政策将在扩内需和调结构方面发挥更大的作用。这意味着在面临经济下行压力情况下，未来财政政策在减税、调结构、推动产业升级、培养新的增长点、扩大内需等方面将有更积极的作用。

值得注意的是，此次中央政治局会议定调未来房地产市场发展方向，在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产政策将持续“收紧”。未来，在“坚决遏制房价上涨”基调下，房地产调控不会放松，“下决心解决好房地产市场问题”的目标导向下，长效机制也将加快建立。

7月23日国务院常务会议提出的多项举措也传递出下一步宏观调控的基本动向：在保持宏观政策稳定的同时，财政金融政策要协同发力，推动有效投资稳定增长。

2018年上半年我国GDP同比增长6．8％，但面对更加复杂多变的外部环境，当前经济发展面临的挑战和压力也不容忽视。对此，中央提出要更好发挥财政金融政策的作用，积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度。但此次财政金融政策的变化与此前有很大不同。坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，而是根据形势变化相机预调微调、定向调控，这意味着对资金通道的定向监管不会弱化。

从货币政策来看，结合近期央行降准、开展MLF以及逆回购等公开市场业务操作的力度和频率来看，都体现了呵护国内流动性，确保流动性合理充裕的政策取向。

总体来看，七月份的财政金融政策为下半年的发展定下了基调。下半年财政政策将更好的发力，着力点主要是在减税和地方专项债提速方面。事关民生的土地储备、交通建设和棚改等领域也将是基建发力的重要方向。流动性方面随着金融政策取向从“去杠杆”过渡到“去杠杆”与“稳杠杆”并存，货币持续收紧的态势有望转变。

对房地产行业来说，鉴于当前各个融资渠道（无论是企业还是个人）并没有放松的迹象，流入房地产领域的资金将持续受到渠道监管的限制，中央政治局会议也明确强调“坚决遏制房价上涨”，货币定向调控下并未改变房地产调控收紧的态势。

三、各地创新和完善调控政策，保障合理居住需求

7月以来，热点地区调控政策更为精准、灵活，重点保障合理居住需求；部分三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。监管方面，多数省市加强房地产市场监管，严厉打击投资炒房等违法违规行为。从政策出台的频率来看，7月各地调控政策依然保持从严态势。此外，各地加快推进住房租赁市场建设，规范公积金提取秩序，继续完善基础性住房制度。

省域联动调控，一二线城市继续优化调控政策，保障合理购房需求。湖南出台“湘十一条”，要求各地市根据住宅库存去化周期情况灵活实施不同的调控措施和棚改货币化措施，防止长沙楼市调控“溢出效应”冲击。昆明在主城区和开发区范围内，非本省户籍自然人限购1套住房（含新房和二手房）。上海提高企业购房准入门槛，将再次交易年限3年提高到5年。重庆调整主城区（含开发区）房产类税率政策以稳定房地产市场秩序。北京将继续加强对商办类项目的调控，针对开发商违规行为，将暂停其在全市项目的网上签约资格。深圳规定暂停企业购买住房（含新房和二手房），企业购买商务公寓的自取得不动产权证书起5年内限制转让；居民购买的商品住房3年内禁止转让；并大幅提高离婚2年内购房人首付款比例。深圳限制以企业名义、通过“假离婚”方式投机购房的实践对其他一线城市也将具有重要的参考意义。至此，已有深圳、上海、杭州、西安、长沙等城市对企业实行限购措施。

陕西、福州、厦门等省市出台公证摇号等政策优先保障合理购房需求，宁波杭州湾新区优先保证户籍居民、本区连续缴纳社保6月以上职工、中高级人才购房需求。长春明确在售商品房须申报销售价格后方可销售，且高于申报价格的不予网签。

楼市调控继续向三四线城市深入。福建宁德对中心城区（含开发区）居民家庭、宁德其他县市居民家庭、累计缴纳6月以上社保或个税的非户籍居民家庭分别限购2套、1套、1套。对中心城区新购住房实施3年限售。实施公证摇号销售时优先保障中心城区户籍居民家庭刚需。此外，对新房价格涨幅也有明确限制；河北沧州河间市明确主城区内对户籍居民家庭、非户籍居民家庭实施限购2套、1套的政策。新购住房五年内不得交易。户籍家庭购买2套住房的、非户籍居民家庭购买首套住房的，首付款比例提高到50％以上；云南普洱对中心城区新购住房实施2年限售；廊坊大厂自7月2日起暂停个人间不动产抵押业务，以限制房屋抵押登记形式的炒房行为。

各地强化房地产市场秩序整顿。浙江、湖北、河南、重庆、广州、三亚、济南、兰州、合肥、佛山、昆明、大理、西双版纳等省市强化房地产市场监管，严厉打击和查处房地产领域违法违规行为。

加快推进住房保障体系建设。佛山明确商业用房可按规定改建为租赁住房。烟台出台共有产权住房实施方案，今年供应共有产权住房共1284套。杭州强化自持租赁住房管理，明确不得以租代售。天津加强对企业自持租赁住房管理，不得销售，不得分割转让和分割抵押。武汉明确商业和办公用房项目可在符合条件情况下改造为租赁住房，改造后不得分割出售或分割抵押。北京对符合条件人才配租公共租赁住房，此外，还辅助配售共有产权住房、发放人才租房补贴等。

规范公积金提取管理，优先保障合理居住需求。内蒙古明确住房公积金优先支持租房需求，重点职工在缴存地或户籍地购买首套普通住房或改善型住房需求。杭州、哈尔滨、广州等城市住房公积金重点支持刚需、改善性购房需求，严查违规提取公积金行为，以保证公积金有效使用效率。

四、棚改货币化安置政策因地制宜，增量审批趋严

棚改工作平稳有序推进。棚改已进入攻坚扫尾阶段，截至2012年年底，棚户区存量为4200万套，根据规划，将在2020年前基本完成。7月6日，国务院发布《关于开展2018年国务院大督查的通知》，明确了启动新的棚改三年攻坚计划，即2018～2020年三年1500万套，今年开工580万套的任务。同时，此次住建部公布今年1－6月棚改已开工363万套，占今年目标任务62．5％，这预示着今年棚改规模并不会受到影响，未来棚改的基础设施建设力度依然较大。

变化一：因地制宜推进棚改货币化安置。住建部召开工作吹风会，强调要因地制宜推进棚改货币化安置，不搞一刀切。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。下一步，将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。可以看出，此次会议针对安置政策作出调整，未来棚改货币化安置不会一刀切，会根据各地的实际情况稳步推进，严控货币化安置比例，棚改货币化将逐步收紧。从楼市长期发展来看，因地制宜的做法也平衡了三四线楼市去库存和健康发展的关系。

变化二：棚改贷款合同审批权限仍在分行，但增量项目审批或将趋严。针对近期市场传闻，国开行相关部门负责人表示，贷款合同的审批及签订权限均在分行，目前没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查，由总行、分行按照职责分工，共同把关。同时还表示，近期国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关。根据住建部对货币化安置的调整，后续新增项目受理将偏向谨慎。

上半年PSL投放总量超预期。棚改总投资主要来源于国开行和农发行，其中以国开行为主。2018年上半年，国开行发放4609亿元，投放增长明显快于去年。央行PSL是此类专项贷款的重要来源，今年投放显著提前，上半年投放4976亿元，较去年同期增长38．8％，达到了2017年全年的78％。然而，从PSL各月新增规模来看，PSL投放出现边际趋缓态势，6月PSL投放605亿，低于上半年单月投放量905亿。目前棚改专项债并不能完全替代棚改贷款，央行PSL投放下降，未来新增项目的审批将更为审慎，PSL收紧或将成为趋势。

五、展望：供需两侧调控持续完善，财政金融发力推动有效投资

财政和金融政策协同发力推动有效投资。下半年，面对中美贸易摩擦不断升级，国内经济下行压力加大局势，中央提出要更好发挥财政金融政策的作用，积极的财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度。央行出台系列宽松政策释放流动性，财政部积极推动减税降费、精准施策，助力实体经济发展，这将极大支撑下半年经济基本面维持平稳发展的态势。同时，财政金融政策的调整也将更具有灵活性、定向性，对房地产行业的资金渠道监管仍较难放松。

“松”“紧”并存下，对房地产供需两侧的调控不会放松。从政治局会议此次强调要“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”来看，下半年房地产调控依然从严，但将更注重精准性和有效性结合，根据市场实际情况进一步深化，更加注重保障居民的合理购房需求。同时，采取企业限购措施防止流入企业的资金变相流入房地产市场。

长期来看，供需结构失衡是导致目前我国住房问题的主要原因，着力扩大有效供给，是楼市调控顶层设计的方向。目前，各地在增加住房土地供应规模的同时，调整住房供应结构，增加政策性住房、租赁住户比重，从而增加“有效供给”。中央政治局会议强调“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，后期也将进一步推动“租购并举”制度的落实和细化，加快补齐租赁市场立法领域短板，共有产权住房也有望在更多城市实施，作为长效机制建设重要环节房地产税立法也将继续推进。

棚改货币化政策收紧，三四线城市房地产市场影响明显。短期来看，中央加大棚改配套基础设施建设力度的基调不变，保障民生的基调不变。从过去的计划量与完成量的情况来看，2018年完成棚改任务还是能够得到保障的。但从长期来看，随着棚改需求逐渐得到满足，棚改规模较前期也将有所回落，且货币化安置的比例将大幅下降。棚改对三四线城市的需求拉动无论是从规模还是货币化安置比例都将逐渐减弱。这些变化将对三四线城市房地产市场形成直接的影响。