时代邻里集团总裁 夏冠明

夏冠明：感谢曾总我给节约了不少时间。很高兴能够在北京和大家聊一聊我们这个行业比较有意思的事儿。

“融合共生—中国产业变革与物业行业未来”这个题目是昨天晚上我听说是黄院长定的，上个月黄院长去了广州跟我在交流的时候，说你讲点干货，有些东西就不要讲了，时间有限，我们学习一下，讲讲干货。

2012和2013年的时候开始，这些词基本上就围绕着我们五六年的时间，天天跟着我们，以前看着是很高大上的词，现在都基本上变成了习以为常的东西。我们经常看到的黑科技、大数据、云计算、互联网等等这一系列的东西，现在基本上是我们生活的一部分。为什么会这样？这五六年的时间大的环境发生了什么？上周在广东佛山和吴晓波老师去交流，他有一个企投会，在会上分享了一组数据，这五六年我们整个大的环境变成了什么样，中国经济总量增加了2.5倍，这五到六年或者之前的十年中国的经济增量每年以200%的速度在增速，现在复合增长率越来越慢，但就这样一个速度已经是美国的4倍多。美国做了一个评选，过去十年的总统是克林顿，美国人民选出来的，克林顿主要的功绩就是把美国的GDP从原来的平均3%的增幅带到了5.4%，2个点左右的增幅，我们是2倍左右的增幅。

人民币总量增长了3.26倍，外汇储备增长1.5倍，汽车销量3倍。去年2月份，中国已经成为全球的汽车消费国和生产国。电子商务增长了13倍，500强公司从之前的33家增加到115家，全世界的公司占了20%。高铁里程增加183倍，中国的高铁里程全世界高铁里程的总和还多一倍，以前经济发达地区都是在沿海和港口区域，过去这两年中国内地的经济推动基本上是在内驱发动机上，为什么？就是因为高铁已经贯穿，交通高度便利。城市化率提高12个百分点，官方数据，中国城市化率66%，一个欧洲中等发达国家的城市化率是73%，离欧洲中等发达国家的城市化率还差接近10个点。未来有将近5亿人还要再入城，大家想想房价会不会跌？北京10亿美金富豪已经超过纽约，成为全世界的城市。奢侈品总量占全球70%，过去这五六年中国人真是有钱了，物业的行行也都慢慢有钱了，全世界最贵的东西中国人买了七成。还有一个数据，中国女性买了这七成当中的七成，也就是中国的女同胞过去这几年买了全球奢侈品一半的数量，女性是生产力！

这些数说明一个问题，说明什么问题？吴晓波说，中国产业变革进入下半场，这也是为什么习主席老是在说中国的改革开放进入到“深水区”，从原来的平衡的开放到现在的精准的垂直的开放，这是下半场的起线，我们物业的风口正好在这个场上，下半场就会有一个新的产物，这个产物叫新中产阶级，在座的大部分的人和现在社会上大部分的人都属于这个阶级。小区一天到晚在说我们服务的客户、服务的业主，我们有没有分析过业主的成分？这些业主越来越多都属于这一层级。之前讲的，包括唐学斌总讲的新的物种，各个公司在做的社区经济最终要有人买单，哪一部分的人？这部分的人越来越多，新中产阶级，以80后、90后和00后为代表的一波新的消费群体，他们比80后之前的那一波，70、60、50的人有更强烈的消费意愿，而且他的消费频次远远高于传统的中产阶级。新中产阶级的消费频次是传统中产阶级的12.6倍，也就是说传统的70后以前的那些人消费一次，新中产阶级消费12次。所以我们在讲社区经济的时候，大家一定要清楚我们的主要客户群是哪些人。

今天是2018年的儿童节，这个数字代表着，00年的一代今年已经成年了，想象一下，那么可怕！我们的时间那么的快！

这一波人究竟会为什么去买单？他们的消费意愿是很强，他们的消费频次是原来一波人的12倍多，那么他们会为什么买单？六个方面，一他们会为技术买单，现在的80后特别是85后、90后这一波人但凡有新的科技产品出来，他们都会出手。回想一下70后以前的前辈，他们买东西的特点是性价比高，我买，性价比不高，我考虑。但是这一波新中产阶级是有新的东西出来，一定会去尝试，所以新的东西、新的技术他会去付费。物业的社区经济里头有没有这样的东西能够让他付费的？

二是为设计买单，颜值是生产力。新中产阶级的一个特点是，不讲究性价比，但是讲究我喜欢就行。上个月去龙湖开品质联盟的会，因为是4月底开的，开完以后就到了五一小长假，我就把我的家人接过去过了个小长假，中间逛累了，就坐在一个茶馆里头一边喝茶，一边看演出，一边休息。你们出去玩的可能都有一个体验，中间有一个大师写一幅字，或搞一幅画，然后拍卖。现在人家的玩法变了，以前是吹这个大师那么厉害，然后大家来拍卖。现在不是，一个大师在边上写，另外还有一个颜值很高的青年艺术家，在场的女同胞多的，一定是男青年艺术家，男青年多的，一定是女青年艺术家，最后卖出去40多幅字当中，有接近40幅字是买到了那位年轻的颜值高的艺术家身上。

三是为非标买单，吴晓波投了一个95后创业的人，专门做伞的，一把伞一个礼拜卖成了爆品，10万把，8000块钱一把。让我们在座的花8000块钱买伞，你买不买？大部分都不会去买，但是为什么新中产阶级会去买？因为他们愿意为特性化的东西去买单。吴晓波的伞远远看起来不是一把伞，而是一个艺术品，走在街上是一种个性张扬的展示。我早上穿这件衣服，万院长在颁奖的时候说夏总你这件衣服好有特色，我这件衣服也是定制的。所以非标是很重要的东西，人家愿意买单。

四是为体验买单，体验是现在的新中产阶级最核心的垢污动力之一。我有一个侄女，我们生活了一个月，现在总知道00后的生活是什么样的了，但凡床上能解决的问题绝不下床。我每天晚上回去比较晚，12点钟到家，冲个凉一点钟准备睡觉的时候，门口门铃响，打开一看，两辈奶茶，因为他渴了。1点钟准备上床睡觉门铃又响了，打开一看，三块鸡翅，因为他饿了。

五是为参与买单，网红是怎么来的？就是有人参与，越来越多的人愿意参与做这样的事情，愿意捧这样的事情。前段时间有一个笑话，范冰冰有一个弟弟叫范丞，发一了张相片在微博上，付费相片，60块钱看一次，发完睡觉了，第二天起来一看，8万人付费，一觉起来以后，400多万现金在账上趴着。这就是新中产阶级里头其中的一个群体，叫“脑残粉”干的事情。英国皇家大字典已经把“脑残粉经济”这五个字编到了辞典里面去，和“中国大妈”编到一块去了。

六是为服务买单，这一波人愿意花钱去买服务，但是服务是从原来的软硬件提供变成了现在的解决方案。

这里有一个数据，结果是物业行业的高度整合正在开始。2026年的数据，百强70%的市场都是在座的人了，百强当中的10强在百强当中占了70%，到了五六年以后，各位抬头一看做物业的全是坐在排这几家公司的老板。

共享经济，11万家物业管理公司一共管了185亿平方米的面积，管了2.6亿的家庭，接近8亿的人在我们手里服务。这8亿的人2017年除了交物业管理费之外，还花了789亿在社区经济上，按照这个增幅，两年以后会变成8000亿，8000亿的数据是按照每户每人贡献300块钱花的，后面的数是24万亿。这就是为什么刚才听唐学斌说，有人为我们买单，是因为这个市场太大了，是房地产总量的两倍，是A股市场的一倍。所以社区经济在快速崛起。

社区经济的现状和我们没有任何关系，刚才讲到的分众，也在社区做细分市场，做到1500亿市值，和我们有关系吗？没有。但是我们现在要做的事情是要把他变成和我们有关系。到目前为止我们还没有真正入局，真正入局的也就是像彩生活，和真正知道怎么玩的企业。

时代是怎么认为的？这两张图我们讲了三年了，社区经济的现状其实是一根小树苗，完整的生态应该是有阳光，有树木，有森林，有花，有草，现在不是生态，所以生存模式和引领模式到现在都没有搞清楚，没有搞清楚就意味这我们要烧钱，你只要进入这个行业，你就要烧钱。

上次去龙湖的时候，说吴亚军总过去五年在这个行业里已经砸了10个亿了，未来五年还要再砸10个亿。我们有多少公司可以10个亿10个亿的砸？

去年社区经济总交易额是22亿，复合增长率203%，活跃用户度44%，毛利85%，up值1500，复合率70%。

客户数量和体量，刚才一直在讲规模，规模和市场占有率、体量，这几个东西如果没有，社区经济做不起来。刚才唐总讲的是一条路，我现在跟大家讲的是另外一条路，我们认为这几个除外，不是每一家公司都能够在数量、客户数、规模上、市场占有率像前十的企业，基本上很难，我们是另外一条路，我们掌握的是变现能力和变现时间，有这么多客户数，究竟能变现在到什么程度这一点很重要，有一百万个客户，每个客户每年在你的平台上能消费多少钱？这是变现能力的问题。如果每个客户每年只在你这消费100块钱，基本上你就会被干掉，电商也好，彩生活平台为代表的企业也好，始终绕不开这个环节。但是如果你的变现能力变成一千甚至一万，就有你的核心变现能力了，这个变现能力就要up值。

这里有一组数据，这样的产品我们有20多组，22个亿是这么组成的，旅游去年是一点几个亿，教育也是一点几个亿。还有一个V-MOM，这不是无人超市，涵盖了无人超市的功能，是服务性的东西。

时代做的不是O2O，而是做O2O的模式C2B，我们把C端的客户找出来，用C端的需求去找B端，和唐总讲的有异曲同工之妙，只不过他们是带着B端进社区，我们是带着C端的需求去找B端，目的是一样的。所以物业公司要做的是把C端的需求提出来，对接B端，精准匹配，我们要做的是解决你生活需求的整体解决方案。

上半场改革开放的时候，在座的所有人都是参与者。我希望下半场市场20多万亿的时候一定不要成为缺席者，希望在座的各位都能在这个大的蓝海当中展翅高翔。谢谢！