雅生活集团战略投资中心总经理 尹锋

尹锋：各位朋友，大家好！

原来准备了一个PPT想展示一下雅生活做的内容，今天看了这个场合，大家还是希望在一种放松的状态下看一看未来，看一看我们的发展。所以我也不想放这个PPT了，结合今天在会上的一些感受，包括前两天在杭州参加的一个资本论坛，跟大家聊一聊我个人的一些想法。

长江总和唐总都是行业的大咖，我作为行业里的年轻人，在这个地方不敢妄自菲薄，雅生活在整个物业管理行业里是一个新兴的企业，或者说近期刚刚开始发力的企业，谈不上什么经验和成绩，我在这个场合分享一下近期的一些个人体会。

五个方面：

，谈一下雅生活的发展路径。

雅生活是今年2月9号在港股正式挂牌，也是迄今为止一个H股主板的物业公司，我们是一个有双地产背景的公司，一个是雅居乐地产，一个是绿地控股，我们是双品牌、双地产公司背景的物业公司，同时我们也是一个双平台的物业公司，现在我们有雅居乐物业和绿地物业两个品牌，绿地物业是控股子公司，当时全资收购了绿地物业，同时绿地控股也是雅生活20%的第二大股东。上市以后，雅生活自己也订立了一些发展目标。讲一讲我们今年的指标。

今年对于整个市场的发展，一定是全力以赴的自我感受。从三个方面全面的扩张管理面积：一是通过市场招投标拿回来的一些项目。今年集团给我们定的目标是4200万平米，根据现在市场上整体的推行量，预测全年应该在6000万平方米以上，这是通过市场招投标获取的一部分业务。二是母公司给的我们，包括雅居乐地产和绿地控股给我们的面积，大概是2000万平米。三是回到今天的主题，我们觉得拿这些项目付出的心血很多，所以我们也顺应了整个市场的变化，在行业里开展股权合作。如果达到今年整体目标的话，预计今年通过股权合作达到的面积，会达到8000万平米以上。当然，我们这个8000万是指通过股权合作我们控股的企业。这样的话，今年整体的新增量应该在1.6亿平米左右，加上以前的合同规模1.2亿，预计到今年年底雅生活的管理面积会达到2.8亿左右的规模。

很多人会讲，雅生活为什么要这么奋力的在市场中努力？这里谈一谈我们合作的价值。

第二，谈一谈合作的价值。

作为物业行业的管理从业人员真的很辛苦，2002年我到物业管理行业的时候，地产公司来开个会是开汽车，02年做物业管理的人来开个会基本上就是自行车为主，肯定是没有开汽车的人。当时我到这个行业的时候，行业就呈现出这样一种景象。为什么我们孜孜不倦地努力，还是靠我们对职业的自我尊重，不断地去奉献。我们对外股权合作的时候，雅生活也会问自己为什么要做股权投资？大家看一看我们的物业服务的住宅项目，合同上讲前期物业服务到业主大会成立为止，看似是一个没有期限的合同，其实还是有期限的，前期物业管理阶段短的两、三年，长的也就三、五年，是有期限的。业主大会成立一、两年一签合同，单一业主产权的两到三年的合同。我们就想了，我们进行股权合作的时候，到底是买什么？买项目吗？买合同吗？我们想来想去，觉得不是这样的，我们是通过股权合作，把一群在行业里面有着共同志向的，志同道合的朋友们，通过股权合作的纽带聚在一起，踏踏实实的把这个行业做上去，这是雅生活股权合作的自己的核心理念，这才是股权合作的价值。在座的每一位，谁又不是在这个行业里面辛辛苦苦十几年呢？当然，这次通过上市我们融了40亿的港元，这40亿不是雅生活的股东，而是我们的股民，我们要把这个钱用好，要有自我价值的体现。

第三，在合作的基础上我们到底要达到什么样的目标？

现在的物业管理行业总体而言处于比较松散的状态，其他行业，包括上游的房地产行业，周边的服务业、酒店行业、快递行业，哪个行业不是迅速的提升了行业的集中度，在这样一种背景之下怎么样增强自己的市场竞争力，怎么样通过服务得到社会业主更多的从内心而起的尊重，以及我们怎么样提高自己的内涵，提高我们服务于社会，服务于业主的能力。我想，通过行业集中度的提高，扩大自己的规模，增强管理服务能力和赢利能力这是必须的。所以我们合作的目的就是要抱成团，因为任何一种商业模式一定离不开一个关键词，两个字，“规模”，没有规模就称不上商业模式，我们身边的种种案例教会了我们很多，我们必须要这么做，聚成团，形成更强大的力量，从自己开始提高能力、提高水平，服务业主、服务社会，这就是我们合作的目的。

在整个过程中，雅生活是从今年2月号上市以后才真正的开始股权合作的行为，上市之前我们几乎没有做任何的动作，绿地物业的收购是一种战略性行为，不是技术性行为，2月9号以后才真正的对外合作。我们这个团队也是一个新建的团队，基本上没有一点点之前在行业里做并购的从业人员，都是新人，包括我也是新人，我是做物业管理的老人，做股权合作是新人，通过这段时间的实践，我们也产生了一些自己的困惑，讲几点体会。

一是情怀和现实的矛盾。相信所有从事物业管理的人心里都拥有一份情怀，但是我们在跟大家进行股权合作交流的时候总是与现实发生了碰撞，为什么？我们很心疼的发现物业服务整体的力量不如人意，股权合作是什么？是一帮志同道合的朋友能够通过股权合作的纽带聚在一起，志同道合的朋友不能光有情怀，自己的腰板也得应，但是我们看合作伙伴的很多项目的时候，感觉服务质量还差得远。股权合作就要手拉手在一起，作为一家上市公司我们有那么多合作伙伴，很多彩生活的麻烦事不一定是彩生活自己带来的麻烦，可能是一些合作的小伙伴给我们来的麻烦，但是我们既然合作了，既然在一起了，尤其是作为一个被舆论始终放在风口浪尖的上市公司，我们的压力莫大。这是一个困惑。

二是理性和利益化的矛盾。刚才也说了，物业管理行业的股权合作核心是团队合作，通过团队纽带合作，项目是两三年的合同，三五年的合同，PE开了多少倍。经常我去一些企业沟通，不知道是同行给出了这么高的高价还是合作伙伴内心有了这样的高价，现在讲PE倍数跟讲数字游戏一样，12倍、15倍，前段时间有一个朋友跟我开了24倍的价格。我觉得，他可以这么想，但是我们回过头来看看自己的实力，物业管理行业的商业价值真的到了24倍了吗？我也在想，也不能怪他，而是整个市场的预期被提高了。这个时候，仍然需要双方充分的沟通。当然，我也更理解股权合作对象企业，因为谁这二、三十年都不是轻轻松松走过来的，对自己的企业都有一种增值的感情，我们都能理解。

三是从股权合作的技术角度来看，物业管理行业整体而言缺少管理型的人才，尤其是财务管理方面。现在的物业公司财务的账，说实话不忍心看。自己的规范度很差，但是大家知道现在在行业里面，在市场中开展股权合作的主要的那部分群体，绝大部分都是上市公司，上市公司内部财务管理的要求比较高。比如说雅生活，我们的审计单位是普华，而且是境外普华团队来审我们，普华对雅生活的要求是极高的，作为独立的第三方要求相当高。打一个简单的比方，前两天我在杭州开会，旁边有一个朋友，他也在开发票，是天骄的一个同事。我特意和服务员说了一句，发票的下面有一个开票人、复核人，一共是三个名字，我跟服务员特意讲了一下，三个名字一定要填全，开票人和复核人千万不能是同一个人的名字，规范的财务角度来讲必须是这样。但是我知道绝大部分企业是不看下面那三个名字的，我们必须要看，必须要规范，因为不规范普华审计的时候认为是废票，严格到如此的程度。我说的时候，隔壁天骄的朋友说了一句，你也注意一下，我们也是这样的要求。小到开发票填名字，财务提的要求是发票上如果有格，机打的发票跑到格子外面就是废票，严苛到如此的程度。但是我们的合作伙伴，或者说整个行业的财务规范度，包括雅生活自己，通过去年上市，内部整理出来的问题也是一个天文数字。到目前为止，我们的内审还在不断地给我们部门发没有整改到位的通知单，上市半年了，几乎每个月都收到这样的通知单，以前存在的历史问题还没有解决好，还要陆陆续续再解决。这中间，规范和不规范之间形成了很大的矛盾，也给我们在股权合作过程中产生了大量的困惑。

最后讲一讲雅生活股权合作的一些理念。目前为止，我们在股权合作过程中，更多的是想我们自己，想我们怎么样能够做好自己，怎么样在这个大团队里面起到核心的带头作用，能够真正的帮助到未来和我们有股权合作的单位共同的发展和成长。我们刘总最后总结了四个词、八个字，归纳了雅生活股权合作的想法。

一是利他。因为雅生活上市了，我们的能力逐步通过自己内生的增长，通过市场认可以后，有了一些资金的投入可以做得更好，在做得更好的同时，希望能够帮到未来的股权合作单位，一定要帮他。所以我们股权合作的个理念就是利他，一定要帮别人，如果帮不到别人，我经常跟朋友聊天的时候说，如果说我们股权合作了，你给我提了三个要求，如果这些要求我都做不到，我不会给你谈合作，将来可能仍然是朋友，但是我们不会合作，因为我帮不了你。所以雅生活对外股权合作，个核心理念是利他。

二是尊重。任何一个企业，20年、30年，发展到今天成为如此的规模，一定有他自己成功的道理，雅生活主要市场是在华南的物业公司，我们深耕于华南，但是中国东西南北文化差异特别大，每个企业所处的特定环境和自己产品的特性，走过来一定有他自己的轨迹。我们在未来的股权合作过程中，刘总给我提的要求是只帮忙不添乱。近期我们正在搭建投后管理团队，我跟刘总提了一个想法，我说从品质部调两个人过来，帮我们搭建投后管理团队。刘总说，不可以，你在外面招人。为什么？因为我们的品质管理部长期是管分公司的，刘总跟我说，如果你把那两个同事调过来，未来到合作伙伴那边一定是随便的指手划脚，因为他指手划脚惯了，品质管理部就是对分公司指手划脚，刘总说不可以，你必须要招新人，从一开始就培养他，怎么去帮助别人发展，而不是随便的指手划脚。

三是信任。先前讲到了，雅生活对外合作，更多的是希望把志同道合的朋友聚集在一起，把路走得更好。我们既然是志同道合的朋友，就必须信任他，如果你不信任他，你不要跟他合作。所以我们所有的股权合作单位，不仅仅是我这个投资团队要跟他接触，我们每一个团队，刘董必须亲自看。为什么？就是希望通过这种频繁的、深层次的交流能够感受到对方这个团队，一旦觉得是志同道合的朋友就应该信任他，信任的同时要充分的赋能和赋权。

四是聚能。现在行业发展的路径，从当下来看还是比较清晰的，搭建内部管理平台，搭建社区经济的平台，搭建互联网对外的人文交流平台。这些我们雅生活都已经具备了，既然我们具备了这样的能力，我们会无条件的、零收费的把平台输入出去。并且把我们之前的管理理念拿出来进行分享。目的是什么？是把大家聚成团，共同赢得属于雅生活，更是属于物业管理行业未来的美好的明天。