一、市场情况：热点城市调控效果显著，楼市整体保持平稳运行

热点调控城市成交量明显回落。具体来看，一线城市月度周均成交量同比继续下降，降幅超四成。除深圳外，其它三城市月度周均成交量同比均出现明显下降，其中北京降幅在50%以上；二三线代表城市月度成量同比下降37%，南京、武汉、东莞、南宁、惠州、徐州降幅较为明显。在楼市政策密集调控下，预计后期一线城市成交仍将保持当前同比下降的趋势，政策严控的其他热点城市成交也将继续保持相对平稳。（本文来源：《中国房地产政策跟踪报告（2018年4月）》）

二、海南全岛建设自贸区、自贸港，楼市全域调控再升级

党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。恰逢海南经济特区30周年，党中央提出决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系，这是彰显我国扩大对外开放、积极推动经济全球化决心的重大举措。在中共中央、国务院4月14日正式对外发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中，提出一系列推动海南形成全面开放新格局的重要措施。按照指导意见，海南将致力打造成为全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区。目前，我国已成立的11个自贸试验区面积基本在120平方公里左右，海南将自贸试验区扩展到全岛，面积逾3.5万平方公里，这意味着海南将成为我国的自贸试验区，开放力度进一步加大，预期将在我国扩大对外开放中起到示范作用。

图：《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》重要内容

资料来源：中指研究院综合整理

海南又一次迎来国家重大战略政策机遇，未来在产业、交通、人口、房地产等方面将体现出新的发展趋势。产业方面，指导意见在“深化供给侧结构性改革”中明确支持海南传统产业优化升级，提出今后要发展的产业不以转口贸易和加工制造为重点，而以发展旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导。基于此，海南将依托开放型经济模式，注重服务和贸易产业的经营和政策的开放，未来的经济增长将出现较大数量级的变化。交通方面，自贸港带来的是物流、人流在港口的加速集聚、流动，这将有利于反向促进海南港口地位的提升，其战略重要性更加凸显。但目前出岛的交通运力明显无法满足未来特定时间的人流、物流输送，未来与内陆的陆路交通联结度仍需进一步提高。人口方面，海南整体的产业发展规模仍然较低，伴随着未来旅游业、现代服务业和高新技术产业的发展壮大，将输入大量劳动力，外来人口发展趋势也将由养老型、度假型人口为主向多元人口结构转变。

“全岛自贸区+自由港”的利好，让海南楼市关注度上升，为防止新一轮的炒作行为，海南针对上涨预期全面升级调控政策，在3月31日“房八条”出台不足一个月的时间，又于本月接连出台两份文件，开启新一轮房地产调控。此次调控重点从之前阶段性稳定房地产市场转向摆脱经济发展对房地产市场依赖的长远目标，由分类调控过渡到全域收紧，进一步遏制投机投资性需求，稳定市场，防止房地产市场大起大落。随后，海南省住建厅就限购新政出台补充细则，对文件中的规定进行明确细化。

图：2016年以来海南调控政策变化

资料来源：中指研究院综合整理

实施全域限购。不同于其他城市“因城施策”的策略，海南从全省进行严格限制，具体限购措施按照4个中部生态核心区市县、已实行限购的区域和未实行限购的其他区域三个层面进行。这其中，除五指山、保亭、琼中、白沙四地明确只面向本市县居民家庭销售外，其他区域均针对非本省户籍居民家庭实施了颇为严苛的限制政策。在海口、三亚、琼海购房的非本省户籍居民须缴纳60个月及以上个税或社保，其他区域也须缴纳24个月，加之贷款首付比例不低于70%的措施，或将让外地炒房者在很长一段时间内无法进入海南楼市。同时，新政再次重申5年限售政策，这意味着购房者今后在海南置业应做好长期自持的准备。有别于其他城市的调控，海南进一步扩大限购住房类型，除商品住宅外，还涉及酒店式公寓、产权式酒店客房、保障性住房，包括了新房和二手房，调控严厉性超乎预期。

严格划定购房人群。在补充细则中，明确规定居民家庭成员包括统一户口本的夫妻双方及未成年子女，成年子女则可单独购房。针对高校人才，集体户口中在校大学生视为非本省户籍，购房执行非本省户籍居民家庭政策；已毕业且在单位集体户口的视为本省户籍，购房执行本省户籍居民家庭政策。另外，海南此次还对通过迁入户籍购房的家庭做出规定，进一步排挤炒房需求。新政提出，通知发布后将户籍迁入省内的居民家庭购房须缴纳24个月及以上个税或社保，在指明未来允许购房人群的同时，极大程度压缩了海南房产的投机空间。这一系列政策都契合海南“去房产化”、引人才落户发展经济的战略要求。

加大力度严惩违规主体。海南此次空前严厉的政策全面严堵投机性购房需求，加强市场管控、加大对行业违规主体的惩戒力度，全面维护海南楼市健康平稳。一方面，海南明确对落实调控目标不力、量价上涨过快的市县进行约谈问题，加大房地产市场整治力度，严厉打击恶意炒作、哄抬房价、违规销售及弄虚作假购房的违法违规行为，并严惩违法房企、中介及从业人员，直至清出海南市场。4月18日，海南住建委联合其他部门已密集处罚了数十家违规房企和中介。另一方面，对提供虚假证明、规避限购政策购买住房，及假结婚、假离婚骗购住房的个人进行惩戒，坚决防范炒房炒地投机行为。

强化“多规合一”，从严进行土地、规划管控。在合理利用土地资源方面，新政提出实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。这在提高土地实际使用效率的同时，也保护海南原生态环境。此外，提出建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地，同时鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。可以看出，海南致力于摆脱对房地产依赖、全面建立和完善房地产长效机制的决心。

三、金融政策调整推动市场健度发展，房地产金融环境依然从严

中央政治局会议强调扩大高质量内需。4月23日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出，我国经济周期性态势好转，做好下一步工作，首先要全力打好“三大攻坚战”，同时要坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。值得注意的是，会议重提“扩大内需”，但强调要与“调整结构”结合起来，预示着今后扩大内需将围绕结构调整和高质量发展展开，而不会再重复以往的“大水漫灌”。此外，会议提到要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。政治局会议中首次同时提到5大市场，这或意味着维护上述主要市场的健康发展将成为今年经济工作的重点任务。

央行决定从今年4月25日起下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次降准涉及对象包括大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行，这几类银行目前存款准备金率的基准档次为相对较高的17%或15%，借用MLF的机构也都在这几类银行之中。在降准当日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。此外，央行重点强调稳健中性的货币政策取向将保持不变。此次降准释放的资金大部分用于偿还MLF，属于两种流动性调节工具的替代，因此，在优化流动性结构的同时，银行体系流动性的总量基本没有变化，保持中性。

图：2010年以来央行历次存准率调整

资料来源：中指研究院综合整理

利于经济稳定，利好资本市场。自2016年开始，央行对调整法定存款准备金率格外谨慎，此次降低1%，降准力度较大。以2018年一季度末数据估算，此次释放的1.3万亿资金中，操作当日偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元，大部分给了城商行和非县域农商行，利于缓解银行负债端压力，引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构。近期随着监管趋紧、存款和M2增速下降，存在一定流动性压力，中小企业融资成本上升，定向降准有助于维持适度流动性。与此同时，可以有效缓解现在市场上资金短缺的压力，以对冲外需面临的不确定性，维持经济稳定。

对楼市影响有限。此次央行定向降准用途明确，并非针对楼市，原则上不会向房地产行业渗透太多。但降准会直接带来流动性的增强和资金成本的降低，从而营造较此前相对宽松的金融环境，因此在一定程度上对楼市有着积极的影响。然而也应该清楚地认识到，房地产金融政策总体仍坚持“房住不炒”的导向，行业调控依然全面从严，融资渠道相对还是处于收紧状态，因此，整体上对楼市影响不大。

资管新规正式落地，资管行业将步入“统一监管时代”。4月27日，央行、银保监会、证监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》。意见的总体思路是，按照资管产品的类型制定统一的监管标准，对同类资管业务作出一致性规定，实行公平的市场准入和监管，程度地消除监管套利空间，为资管业务健康发展创造良好的制度环境。政策内容具体厘定了相关概念，分别从投资范围、杠杆约束、信息披露等方面对金融机构作了相关要求。此举旨在规范金融机构资产管理业务，统一同类资产管理产品监管标准，有效防控金融风险，更好地服务实体经济。对比此前的征求意见稿，新规考虑了市场的承受能力，力度相对较为宽松，将过渡期延长一年半至2020年底，确保平稳过渡，但打破刚性兑付、禁止资金池、抑制通道业务、消除多层嵌套等严控风险的大方向并未改变。

五、展望：楼市政策继续深化，强监管防风险仍是金融调控主基调

一城多策仍将持续。从今年新一轮楼市调控来看，各地政策共性体现在短期调控目标不变，从本地实际出发，开启精准化、精细化调控。预期未来调控政策分化特征将愈加显现，调控效果显著的地区仍将坚持政策不放松，再辅以供应端继续发力，巩固前期调控成果同时有序释放自住购房需求。而对于部分房价上涨仍然较快的热点地区，不排除后期政策有加码的可能性。此外，棚改进入攻坚收尾阶段，没有完成去库存目标的三四线城市将继续大力推进政策并向县级城市下沉，而受棚改政策利好影响市场过热的城市或将迎来新一轮调整。

房地产金融严格调控保持不变。在中国经济转型升级的关键时期，在供给侧结构性改革取得实质性进展、国际经济环境日趋复杂、外需存在高度不确定性的背景下，今年货币政策在保持稳健中性的同时或将更鼓励扩大内需，定向降准年内或仍有进一步实施的空间。但受政策调控对供需两端的压制，房地产信贷端口监管将继续偏紧，进一步防范房地产领域金融风险，房贷利率上行可能性较大。另外，中央宣布推试点发行REITs，资产证券化提速也将会是2018年房地产市场的显著特征。