房天下产业网讯：从市场需求看，2017年楼市总体成交量较2016年下降16.17%；从销售情况来看，2017年，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵；从拿地情况看，2017年品牌房企拿地规模增加，持续聚焦二线城市；从融资情况看，2017年，中指研究院共监测到重点房企融资行为589笔，较2016年增多约73笔，总融资额逾13000亿元，同比下滑10.4%。（本文来源：《2017年中国房地产企业监测报告》）

【年度导读】

市场需求：楼市坚持“房住不炒”政策基调，楼市成交出现回落 

2017年楼市总体成交量较2016年下降16.17%。2017年，中央坚持住房居住属性定位，加快制度建设促进市场平稳发展，限购限贷限售叠加土拍收紧，调控效果逐步显现。一线城市楼市总体成交量相比2016年下降37%，二线城市楼市总体成交量同比下降15%，三线城市楼市总体成交量同比小幅上升0.3%。整体来看，2017年房地产调控力度持续加大，效果显现，价格趋稳。截至12月，百城新建住宅价格环比涨幅连续14个月在1%以内，连续9个月回落。

销售情况：2017年龙头房企加速领跑，销售业绩显著提升

2017年，品牌房企销售业绩再创新高，碧桂园全年销售金额超过5500亿元，恒大和万科销售金额也突破5000亿元，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。行业集中度加速提升，品牌房企市场占有率持续走高。从销售金额上看，2017年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示，成功进军千亿军团的有9家，仅富力未达千亿。碧桂园、万科、恒大迈入5000亿阵营，销售金额分别为5508亿元、5298.7亿元、5009.5亿元；其中，碧桂园同比增幅达78.34%。

拿地情况：2017年品牌房企拿地规模增加，持续聚焦二线城市

根据中指研究院监测，2017年重点监测的10家房企中，碧桂园以全年新增土地面积3449.55万平方米蝉联2017年，增幅超过100%，购地金额达2813.14亿元，亦居榜首。中国恒大位居第二，全年新增土地面积2663.24    万平方米，购地金额1394.60亿元。万科则以1648.77万平方米居第三，其拿地金额高达2470.76亿。

融资情况：房地产金融监管加强，房企融资规模下滑

2017年，中指研究院共监测到重点房企融资行为589笔，较2016年增多约73笔，总融资额逾13000亿元，同比下滑10.4%。其中单笔金额超过100亿元（或相当于人民币100亿元）的融资22笔，不少于30亿元（或相当于人民币30亿元）的融资104笔，均低于去年水平。

1.2017年中国房地产企业整体经营状况

1.1 2017楼市坚持“房住不炒”政策基调，楼市成交出现回落

1.1.1 2017楼市政策环境：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

未来房地产政策将围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，短期坚持政策连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

1.1.2 2017楼市交易状况：市场成交低位运行，同比下降16.17%

2017年楼市总体成交量较2016年下降16.17%。2017年，中央坚持住房居住属性定位，加快制度建设促进市场平稳发展，限购限贷限售叠加土拍收紧，调控效果逐步显现。。

成交：一线城市楼市总体成交量相比2016年下降37%，二线城市楼市总体成交量同比下降15%，三线城市楼市总体成交量同比小幅上升0.3%。

价格：整体来看，2017年房地产调控力度持续加大，效果显现，价格趋稳。截至12月，百城新建住宅价格环比涨幅连续14个月在1%以内，连续9个月回落。

1.1.3 2018年楼市展望：成交回落，价格趋稳，供应中低速增长

经济方面，2018年宏观环境稳定，经济发展具备韧性。十九大后经济结构改善动力充足，经济总量高增长的重要性正在逐渐让位于经济结构的优化。货币信贷方面，金融严监管、去杠杆政策延续，外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除，内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。房地产政策方面，短期调控不会放松，进一步稳定预期，同时长效机制建设加快，继续深化促发展，2018年调控效果将进一步显现。 

需求方面，预计2018年是本轮房地产周期的调整期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，其中，在经历了今年的大幅调整之后，一线城市的销售面积将保持稳定或小幅回暖，二线城市销售面积将随一线城市调整之后出现明显下降，三四线城市在棚改货币化支持下将保持稳定或小幅下行。供应方面，一线城市在前期土地成交高位的刺激下，新开工预计会较今年有所增加，鉴于二线城市销售会出现明显回落，新开工意愿受到抑制，三四线城市在基本完成去库存任务后，新开工或较今年小幅增长，综合来看，新开工将呈现中低速增长。

2.2017年重点企业整体情况

2.1 2017年重点企业拿地情况

2.1.1 2017年品牌房企拿地规模增加，持续聚焦二线城市

2017年企业加大土地投资，二线城市仍为重点投资区域  2017年品牌房企拿地规模大幅增长，二线城市为布局热点。品牌房企销售业绩再创新高，企业补仓意愿强烈，大型房企得益于资源和资本实力，扩大土地储备及城市布局范围，为后续行业加速整合而保持发展潜力做准备。 

碧桂园斩获2017年拿地面积,中国恒大次之 根据中指研究院监测，2017年重点监测的10家房企中，碧桂园以全年新增土地面积3449.55万平方米蝉联2017年，增幅超过100%，购地金额达2813.14亿元，亦居榜首。中国恒大位居第二，全年新增土地面积2663.24    万平方米，购地金额1394.60亿元。万科则以1648.77万平方米居第三，其拿地金额高达2470.76亿。

2017年，重点企业拿地表现出以下趋势：

1）企业销售规模不断创新高，品牌房企拿地规模大幅增长 2017年以来随着供给侧深化，土地供应明显增加，加之品牌企业销售额不断创新高，资金充裕，品牌房企拿地十分积极。重点监测的10家房企中，拿地面积均较去年均有所增加。其中，碧桂园拿地面积超过3400万平方米水平领跑龙头房企，中国恒大新增土储总量在2000万平米以上。

2）品牌房企布局二线城市力度加大 随着土地供应增多，城市化进程推进，二线城市成为重点布局区域。重点监测的10家房企中，7家房企在二线城市的投入金额占比超过50%，4家房企超过60%，金地和富力占比为63%。从拿地面积来看，7家房企在二线的拿地占比找过50%，金地和龙湖表现尤其突出，占比达到70%。

3）拿地投入明显提升 和去年相比，2017年房企在土地市场拿地金额显著提升。CREIS数据显示，重点监测的10家房企今年各大房企拿地金额均出现明显上涨，涨幅均超过70%。碧桂园和绿城中国表现较为突出，拿地投入同比增长超250%；中海地产拿地金额同比涨幅超过200%。富力集团和金地集团拿地金额涨幅超过150%。

2.1.2 重点监测企业2017年新增土地储备分布情况

2.1.2.1 一线城市

十大房企一线城市2017年新增地块106宗，较2016年，新增土地储备803.94万平米，拿地金额3301.34亿元，十大房企在一线城市拿地的平均楼面价达到19396元/平米，较去年小幅上升。

分企业来看，品牌房企在2017年纷纷回归一线城市。万科2017全年一线拿地面积达190.92万平方米，仍位列十大房企之首；保利地产位居第二，拿地面积170.12万平方米，从拿地出让金来看，万科以733.21亿元居首。重点监测房企中，中国恒大在一线城市的布局明显较少。

2.1.2.2 二线城市

十大房企二线城市2017年新增地块738宗，新增土地储备4903.08万平米，新增土地储备较去年增长56.4%。拿地金额6515.47亿元，十大房企在二线城市拿地的平均楼面价为5742元/平方米，较去年上升1成。

分企业来看，中国恒大在二线城市拿地较为突出，全年在二线城市拿地面积共1123.74万平方米；碧桂园紧随其后，拿地面积1003.12万平方米；第三名为万科，获得二线城市地块面积834.54万平方米。富力、绿城今年在二线城市的布局力度较去年有所提升，世茂房地产则保持相对稳定。

2.1.2.3 三、四线城市

十大房企三、四线城市2017年新增地块795宗，新增土地储备5620.83万平米，拿地金额3491.46亿元，相比于2016年，以上指标都出现；十大房企三四线城市拿地的平均楼面价仅3030元/平米，较2016年上涨45.2%。

分企业来看，碧桂园重点布局三、四线城市的特点尤为明显，以2333.67万平方米的拿地面积及1439.69亿元的出让金赢得双料；中国恒大位居第二，拿地面积1514.6万平方米。龙湖、金地和世茂房地产则在三四线城市鲜有布局。

2.2  2017年重点企业销售情况

2.2.1 2017年龙头房企加速领跑，销售业绩显著提升

2017年，品牌房企销售业绩再创新高，碧桂园全年销售金额超过5500亿元，恒大和万科销售金额也突破5000亿元，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。行业集中度加速提升，品牌房企市场占有率持续走高。

从销售金额上看，2017年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示，成功进军千亿军团的有9家，仅富力未达千亿。碧桂园、万科、恒大迈入5000亿阵营，销售金额分别为5508亿元、5298.7亿元、5009.5亿元；其中，碧桂园同比增幅达78.34%。万科12月销售622.3亿元，2017年全年业绩同比增长45.26%。龙湖地产销售1560.8亿，同比增幅达77.08%。绿城业绩保持稳定，增幅为7.83%。

从销售面积上看，2017年碧桂园以6066万平方米的大体量荣登榜首，恒大以5030.1万平方米紧随其后，万科仅3591.9万平方米仍居第三。

从销售均价上看，绿城继续保持高端产品定位，均价依然位居榜首，高达23692.72元/平方米；金地、中海、龙湖、世茂等企业深耕重点二线城市聚焦改善型产品，均价都在15000元/㎡以上，恒大、碧桂园由于其三四线城市的战略布局，均价为9959.05元/平方米和9080.12元/平方米。

2.2.2 2017年重点企业城市布局情况

二线城市是企业布局重点 监测的重点企业在二线城市的销售额占总和的59%，一线城市占比降至18%。在热销城市榜单中，杭州、广州和上海分列热销城市Top3，北京位居第8，另外6席除东莞属于三四线城市外，其余均为二线重点城市。

2.2.3 2017年重点企业热销项目情况

热销项目前十名中，万科占3席，绿城、龙湖各占2席 位于深圳的深铁万科红树湾项目销售金额97.72亿元，站上榜首位置，广州亚运城以全年销售额60.32亿元的好成绩位列第二，万科的深圳万科云城以全年销售额近59.82亿元位列第三。2017年热销项目榜单中5个项目超过50亿，其余也均都超过了40亿元。

2.3  2017年重点企业融资情况

2.3.1 房地产金融监管加强，房企融资规模下滑

房企融资规模有所下滑  2017年，中指研究院共监测到重点房企融资行为589笔，较2016年增多约73笔，总融资额逾13000亿元，同比下滑10.4%。其中单笔金额超过100亿元（或相当于人民币100亿元）的融资22笔，不少于30亿元（或相当于人民币30亿元）的融资104笔，均低于去年水平。

贷款类融资为主要融资方式  2017年，十九大再次强调 “防住不炒”定位 ，在租购并举基调下，长租公寓迎来发展风口 ，从金融角度对长租公寓的支持力也是前所未有，金融创新出现突破：10月，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs获批，12月份招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS计划获批。截至年底，已有20多家百强房企启动长租公寓中长期发展战略，宣告数万间拓展目标；中信银行、建设银行、工商银行已携千亿重资接踵进场，引起行业震动。2017年放弃融资中，贷款类融资占据主流，中指研究院数据信息中心监测显示，2017年各房企贷款类融资总数约287笔，其融资金额约3677.31亿元，较去年有所增长；占全部融资额的28.15%，较去年提升5个百分点。

2.3.2 融资10房企均过300亿，融资百亿房企占总额83%

2017年房地产融资环境收紧，房企融资规模下滑，融资依旧为房企重要的资金来源。房企全年融资总额高达13063亿元，低于去年融资总额约14500亿。2017年有36家房企融资过百亿，累计融资达到10599.57亿元，占房企融资总额的81%；另外，融资额前十名的房企均有不低于300亿的成绩。2017年华夏幸福、阳光城和金科股份分别以1168.12亿元、866.82亿元和800.89亿元的融资额位列前三甲。

年度单笔融资额前三名分别为华夏幸福、金科股份及正荣集团 华夏幸福通过银行授信获得500亿元额度；金科股份通过银行授信方式融资400亿元；正荣集团通过银行授信获得360亿元融资。在单笔超过200亿元的融资中，银行授信占据主流，在行业调控从严情况下，银行是优质房企大笔融资的重要来源。另外票据和担保等方式也是房企较为常用的渠道。