近日，在深圳福田水围村，29栋统建的农民“握手楼”，被刷上了鲜艳多彩的颜色，内部则被改造成504间人才公寓，每户均带有独立卫生间，定制床等家具，并配备空调、热水器、冰箱等常用电器，实现拎包入住。这是深圳城中村人才公寓，通过“梳妆打扮”，“握手楼”变身“公寓”。

实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是当前深化住房制度改革的重要内容。作为国家首批开展住房租赁试点12个城市之一，深圳正积极为租房房源开源，举措之一就是城中村规模化租赁试点。

据了解，深圳提出2018年要完成600个以上城中村综合治理，到2020年完成1600个。去年8月发布《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）就提出，“十三五”期间，要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

背景

租赁住房城中村占七成

深圳市政协委员夏俊指出，目前，深圳实际管理人口超过2000万，80％的人租房居住。全市1040万套住房中，约70％的房子在出租。从租赁人群和租赁房屋占比看，深圳已成为全球住房租赁占比的城市之一。

而众多大学毕业生、外来务工人群来深“站”，就是城中村。“很多来深发展的人才往往面对两难选择，一面是治安没保障、交通不方便、环境脏乱差的农民房；另一面是管理相对完善、配套较好、但租金贵一倍的商品房。”

根据业内机构的《深圳租赁》白皮书，深圳有740万套租赁住房，其中城中村租赁住房达450万套，占比60．8％。据统计，73．8％的城中村住房租金在2000元以内，26．1％的租金水平在1000元以内。

根据官方数据统计，深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70％，是租赁市场供应最重要主体之一，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。

趋势

改造城中村为长租公寓

位于深圳福田区水围村的柠盟人才公寓，是深圳城中村长租公寓改造项目，1月15日，记者踩点发现，这里的外部装修工作仍在进行。一位工作人员介绍，公寓仅面向福田区企业和社会组织，受理产业人才租赁住房配租申请。

该项目中，村民接受以租金稍高于当地城中村租房市场价的整租方案，然后由政府引入深业集团租下改造，其后通过对整个社区规划、屋内装修和外部配套大幅改造，再租给福田区政府，政府以低价保障房形式推向市场。

2017年12月30日，万科首栋城中村改造样板楼在龙岗坂田岗头新围仔村亮相。万科直接与当地村民签约，年限一般为10年，给付价格比村民出租价格要高。目前，万科在新围仔村已基本完成2栋楼的改造，未来还将继续增加。

万科有关负责人告诉记者，目前整村整治，更多的是基于政府政策和指引下开展的服务创新。“提出城中村问题的一条龙解决方案，包含综合整治和内容运营两种思路。将为城中村导入居住、商业、教育、文化等配套内容，营造一个完整舒适的居住环境。”

事实上，受大环境影响，深圳城中村正吸引各类市场主体投资，包括房企、中介、物业甚至互联网公司。

影响

可减少非理性购房行为

随着规模化租赁运营工作的稳步推进，深圳作为规模租赁市场，整体格局会走向何方？中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称，租赁市场是存量市场，从目前城中村改造规模来看，并未供过于求，未来三年规模化租赁运营的量会非常大。

“改造后租金不可能不涨，其实很多租户也有需求上的提升。”宋丁认为，从长远来看，城中村规模化租赁运营将冲击整个租赁市场。

美联物业研究中心总监何倩茹表示，目前深圳租赁市场的大规模发展，肯定会影响置业者或投资者对市场的预期，在未来一段时间租赁住房的可选择性更广，市民购房的积极性会降低，非理性购房的行为将更少。未来5到10年，随着租赁市场的大规模发展，房价有望保持相对平稳发展态势，买卖市场和租赁市场间的发展将会更加均衡。

建议

完善政策出台指引标准

2018年深圳两会的政协提案中，关注租赁市场的提案不在少数。农工党深圳市委会就对全市柠檬人才公寓、玉田整村整租及鲤鱼公寓等项目进行了调研，建议在全市层面建立城中村规模化租赁综合改造领导小组，完善政策配套，研究城中村规模化租赁房源从收楼改造到实现供应的程序、要求、房源标准、消防改造和公共空间改造标准指引等。

针对“缺乏准入标准、市场主题无序投资”情况，农工党深圳市委会建议深圳市相关部门在鼓励市场多主体投资并参与城中村规模化租赁同时，完善市场准入标准，对城中村规模化租赁行业进行规范。

对于城中村改造后租金上涨产生联动效应，带动整个片区租金上涨的情况，农工党深圳市委会则建议深圳有关部门创新租金监管制度，从宏观角度研究完善租金管理办法，防止租金规模化垄断性上涨。

此外，他们发现，各租赁机构在开展城中村规模化租赁时，收储房源困难，部分业主对规模化租赁模式持观望态度。为此建议加强城中村规模化租赁宣讲，对股份有限公司和业主宣讲租赁政策、规模化租赁改造新模式等，统计有合作意向和租赁房源的城中村项目。