老龄化社会催生的“银发经济”促使众多保险企业和房企纷纷掘金养老地产项目，通过跨界合作、资源共享创新养老地产运作模式。经历几年的摸索，万科、远洋、保利等多家房企养老产业的运营模式已初具雏形。加速布局的同时，房企也将触角延伸至医疗行业，打通“医疗＋养老”的产业链。公建民营的新模式、REITs资金的引入都预示着，未来房企养老机构收费价格有望更接地气儿。

医养结合打通服务产业链

据老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。

“现在的养老市场仅仅是在青铜时代。20年后的中国，市场一定会诞生一家万亿市值的养老企业。”一位不愿透露姓名的业内人士称，占中国高净值人群多数的60后、70后等到他们进入后，中国养老才可能迎来黄金时代。

经历几年的摸索，万科、远洋、保利等多家房企养老产业的运营模式已初具雏形。

完成初步试水后，多家房企加速在国内养老市场的布局。以万科为例，万科北方区域已开业运营的养老项目有怡园光熙、嘉园长阳、窦店幸福家和青岛怡园，计划以北京为核心，用两到三年的时间形成十到二十个项目的养老初步布局。

一位万科相关人士指出，养老被视为万科真正的转型计划，它不仅涉及到北京万科的创新、资源整合、金融与存量改造，更肩负着为整个集团开疆拓土的重任。

与此同时，房企也将触角延伸至医疗行业，打通“医疗＋养老”的产业链。

1月10日，由北控和万科共同运营的光熙康复医院正式对外亮相。作为二级现代化综合性康复医院，今后将同怡园光熙长者公寓组成整体的医养结合中心，为老人提供持续性的护理服务。

对此，北京万科养老相关负责人表示，团队将积极践行将其打造成“医养结合”的标杆，探索出城市人群更需要、更想要的养老医疗服务模式。

公建民营降低行业运营成本

产品虽好，价格却让普通人群望而却步。据记者了解，市场上养老机构的收费模式通常为“房租或床位费＋护理（服务）费＋餐饮等其他费用”，完全能自理的老人费用，然后依据老人需要增加护理的程度相应调整，护理费为500元－3800元／月不等，而需要特殊护理的失智老人每月费用要到一两万元。

虽然定位高端，但开发商运营的这些项目目前基本都是一房难求，想要入住的老人大都需要进行排队，开发商运营的养老机构，对于老人来说，无论从时间还是金钱上，都还是奢侈品。

在这种大环境下一种新的养老机构模式——公建民营正在崛起。即政府出资修建养老机构，再通过委托管理、合作运营、购买服务等方式进行社会化运营。加大民办公助的力度，对规模较大、服务和管理比较规范的大型民办养老机构给予必要的资助。

保利安平养老产业投资管理有限公司助理总经理郭延洲告诉记者，公建民营是养老行业未来发展的一大趋势。目前，养老机构面临的支出便是房租。对于企业而言，办养老也需要合理的利润，当成本越低时，才能将床费降低。据郭延洲透露，保利公建民营的养老机构预计今年5月在浙江嘉善县开放。

“目前无论房企还是险资做养老都瞄准的是高端市场。未来当成本能下降时，一定会向人口基数的中端消费人群放开。”万科养老相关负责人称，万科也将尝试更多“公建民营”的养老项目。积极展开和政府在养老领域的合作，努力提升公建养老项目的产品品质及服务水平，通过企业的精细运营和模式创新实现项目可持续的良性发展。

REITs资金或进入养老产业

有观点认为，我国养老地产的突破口是REITs，任何产业链的形成都是一个完整的资本循环，养老产业也不例外。REITs模式非常有可能成为中国养老地产的发展之路。只要养老地产能够长期稳定的回报给REITs投资者，REITs就能够为养老地产提供低成本的资金支持，快速形成专业化的养老产业链。

2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源－保利地产租赁住房一号资支持专项计划（简称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过。

本单REITs产品总规模为50亿元，产品结构设计方面，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，包括位于广州、重庆、北京、大连、沈阳等区域的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N＋青年公寓、和熹会四大租赁物业品牌；这些物业分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

值得注意，作为养老产业的和熹会作为此次保利REITs的主体之一。一位接近保利的相关人士告诉记者，保利已建成的其他养老机构，未来或将继续引入REITs资金。

有业内人士称，从本质上说，包括养老公寓、租赁公寓等，背后的现金流的特征是很像的，都是采取月租金的方式来回笼租金的，而且也是当前政策层面积极关注的内容。对于此类REITs来说，实际上也说明企业需要金融创新，进而形成更大的资金来源。