房天下产业网：2017年12月20日，由中指研究院、浩渺私人董事会主办的2017浩渺私人董事会闭门研讨会在北京金隅喜来登酒店召开。展望未来，“聚焦资本，服务创新”仍将是行业热点，物业服务企业应继续因智乘势，深挖物业服务蕴含的巨大潜力，让服务更有价值。

精彩推荐

“聚焦资本 服务创新”——2017浩渺私人董事会闭门研讨会

刘飞清" alt="乐生活总裁 刘飞清" src="//cdns.soufunimg.com/imgs/news/2017_12/20/industry/1513770163663_000.jpg" type="image" img-height="300" img-width="500"/>

乐生活总裁 刘飞清

刘飞清：首先，感谢中指研究院黄院长给乐生活这样一个机会，讲一讲新三板企业在探索社区价值和资本价值的过程中有哪些苦辣酸甜。在座的各位都是资深的物业行业人，我从事物业行业时间不是特别长，以前是做商业和互联网，机缘巧合这两年探索社区价值。我既站在传统的角度也站在互联网的角度做一些解读。

刚刚大家从资本方和物业公司谈到了怎么利用资本加速企业的成长，反过来说资本的价值来源于整个产业的价值，产业的价值是来源于社区的价值。

一、行业发展现状与趋势

十年来变化非常巨大，物业行业由冷到热，由热过热到这两年的相对比较冷静，收费也好、资源整合相对比较冷静，都在持续的变化。

在座的各位看到这张图每天都在思考的问题，增值业务在创新过程中真实看财务报表，每家企业占的比重都不是的比重。从成本线来看，无论是人工成本还是非人工成本转型升级过程中基础成本在涨，转型成本在涨，创新成长也在涨，不涨的就是收入饱和线。这种情况下企业不管用传统的管理方式还是互联网方式都在考虑增收降本提效，另外业主对资产保值增值的期望和满意度的期望与日俱增，这两者之间的矛盾怎么平衡成为了每家企业的迷茫和困惑。

现在的物业行业不管是A股、港股、新三板，还是在资本市场的路上发展路径都非常有差异，有非常原生态传统的做法，也又开始做转型思考，也有在探索的，也有领先的。传统的资本和新型的资本都在做，市场专业化越来越集中，每家企业一到两个细分市场，在做专的同时也在适当的调整结构。所以从冷冰冰的资产管理到怎么依托于我们所服务人群温暖的挖掘潜力是资本价值要深入思考的根源。

这几年无论是从新模式、新技术、新科技互相借力有很多的发展空间。现在在百强企业里面，中指做了很详细的分享，百强企业从各个方面百强都遥遥领先。整个行业都在对新业务有迷茫、有质疑，同时在思考方向，同时群雄混战，巨头混战，中小企业混战，小型企业也在混战，小型企业考虑怎么发展，怎么生存，都在抢占底盘。技术在加持，但是技术还没有真正提升效率和降低成本方面发挥真正的作用，还是处于早期。创新不断，百花齐放。但是都遇到各种各样的瓶颈和困难。资本在助力，但是脱离于未来。

二、乐生活的创新实践

乐生活最近这一、两年开始资本市场，原来物业盘子本身比较小，这几年经过快速的自我拓展和收并购，现在管理2000方左右，200多个项目，分布在20个城市，在新三板考虑新的资本运作。乐生活在战略上一方面是继续保持增长，不管是主营收入还是多型收入和商业增值收入。另外通过自我拓展和收并购加速扩张，向巨头靠拢和学习。通过股权性的参股方式做生态布局，不管怎么样，有些时候跑得太快往往忽略了对基础服务品质的关注。因为跑得太快运营跟不上，服务的粘性就会降低，回到本源，如果服务粘性的建立，所有的增值服务就失去了真正的价值本本。另外，整个商业人才的引入也是一个持续的过程。从标准化的角度，从多维管控的角度各个方面都在持续的加深标准化管控体系，这是最基础的东西也是公司的战略。

市场拓展各种各样的方式在加速拓展，目前北方在往南方看，通过科技和信息化的建设各种各样的方式，主要主要以自营为主，从物业的管理，从社区生态商业的建立，从集团体系的建立做了很多探索和尝试，通过合伙人的方式探索各种各样增值业务的进行。包括高频的刚需的相对价值比较低，包括中频中值，低频高值。每一种探索的过程当中都有各种各样的利弊，有的是自营有的是合伙，不管哪种方式真正贡献到企业的财务模型应该是超过20%。

三、社区价值的本源

大家都在考虑跑马圈地，都在扩张规模，但是都遇到了困惑和难点。难点在哪儿？回归到社区价值的根源，社区是有价值的。一是需求决定内容，内容决定产品，产品匹配运营，运营决定价值。大家更多的关注于前端的规模扩张，而往往忽略了社区价值需要多因素重叠，规模只是其中一个动因，有规模了不代表社区价值可以变现，社区本身在一个区域内不聚焦，按照互联网的打法不可能实现供应链、服务链成本的降低和财务模型有效的平衡。如果只关注规模，只关注扩张，不通过产品建立服务粘性，包括基础产品和产品社区的价值就体现不出来，这是大家在行业探索中面临各种各样的问题，因为每家企业画了若干圈，方圆1公里、3公里、5公里、10公里，只要在辐射的半径内接触到业主，都想通过各种各样的增值服务接触业主，互联网公司在做，非互联网公司也在做，不管哪种都在过去三年的时间里遇到了很多的坑和挫折，核心在于没有将服务粘性同步结合起来，不管是自营还是社区价值。另外就是服务变量，多因素决定了社区价值究竟能不能具备资本投资的价值。这样的情况下，不管是从政府的角度，还是从生态建设的角度来看，还是从产业的角度来看，每个地方都有很多针对于物业和社区的痛点，政府需要借助于物业公司的资本让民生更加稳定，因为这也是政绩亮点。业主需要资产保值增值，开发商需要增加销售的产量，需要建立口碑需要更好的增值服务的叠加，物业公司都在探索转型的升级模式。不管是提供服务方、还是提供实物，有利于社区之外的各种各样的服务商都想进入社区，但是自己独立搭建团队都和过去三年互联网遇到同样的瓶颈，用巨额的资本烧钱的模式不成立，中国的消费者非常善变，没有办法用一个短期的烧钱模式建立终身的联系。从各个方面来看，行业面临很多的痛点，但是因为没有把行业痛点和刚刚提到的社区价值耕耘审慎结合在一起，导致了很多地方探索过程中不能说失败，至少遇到了很大的阻力和挫折。所谓的社区价值最重要的是要把住户变为用户这是步，很多公司通过线上搭平台，通过其他公司输出的平台建立一个所谓的APP，或者是其它的方式做，通过这个东西让大家注册，但是大家如果深入分析的话，注册以后真正的交易活跃度有很多潜在的机会，只是注册的活跃度不具有任何的商业价值和社区价值体现。一旦注册以后如何通过线上和线下的整合，只考虑线上的输出还是通过线下结合线上做，乐生活在前两年只专注线上，但是基本上是完全失败的，后来通过线下结合线上，先整线下再整线上有非常好的成功案例。在获得客户以后，转化以后再持续的经营是整个社区最终的价值本源。

社区价值的目标客群到底是谁？大家都想增值服务，这几年的探索过程中总结了很好的经验，社区中有环境的互联网化，有些年轻人可以互联网化。从消费渠道来看，现在整个社区的居民周边500里之内有若干传统的商圈，有若干的大卖场，家里有若干的B2C、C2C等各种各样的渠道都可以消费，物业公司在其中究竟能不能发挥作用，能不能把消费撬过来，核心是能不能解决两个问题，个是在有效的半径内办不到的事情，这需要时间做。第二个是不能解决消费的痛点。谁应该成为社区的核心主力？就是社区的全职妈妈、儿童、老人，社区的其他人群基本上不具全部不的大规模转化的基因。

从盈利模式来看，传统物业集中在物业板块，不管是通过酬金式、单位委托式、雇佣输出式都依托于传统的物业收费，这个收费一定会遇到瓶颈，只是早晚的问题。再一个就是科技，现在有一些企业建立了云平台、智能设施的软件硬件等等。既满足了企业降本增效的过程，同时要考虑可不可以把这个东西输出去，核心是输出去之后目的是让公司用，根源在于能不能打破在一线的项目经理的利益，打不破就没用。用了以后，B端和C端如果整合在一起也没用，所有都是虚的，体现不了价值的耕耘，实现不了商业模式的变现。

另外就是商业。有的企业在搞平台，有的企业在搞自营，每种方式有利有弊，有的平台相对少，出抽一点儿。规模大一些，但是比例还是很小。自营很重，不管是早期投入还是长期运营的人工投入都很难在短期内让这个东西见效。这就决定了商业模式在平台自营的初始阶段怎么更好的整合传统的、新兴的供应链、服务链和社区的居民建立初始粘性和的交易粘性，这是核心。不管怎么说物业行业的发展之路应该是“物业板块的基础+科技增值+商业增值”。

从单一向多元，从自用向不输出，从平台向自营，再从自营向输出，最终是C2C向C2B。很多企业建立了联系可以反向根据需求匹配后端的供应链，这样的情况下利润也可以得以，收入得以实现，这是大家在探索过程中最的考量。在考虑战略和战术的角度，每家企业做的程度不一样，从我的角度看更有价值首先是建立信任，不光是通过传统的基础物业，标准化体系也好，运转体系也好，建立体系性的联系。二是引入人才，三是科技助力。 企业要建内功，要不然就没有根基。再一个就是建规模，通过自己管的，或者是兄弟地产公司给的规模，或者是参股控股各种各样的企业，或者通过其他方式做都是建规模。如果规模没有相对的区域聚焦和产品粘性，规模只是在物业本身这个圈子里面的规模，不具有互联网或者商业的规模。另外，线上和线下的模式一定是共通，只有线上干不了，打不过互联网公司，光是线下太传统。它的不足进得了社区，进不了每个家门，物业公司没有那么大的资本，至少早期没有。物业公司的短板是底层没有积极性，至少是早期没有，物业公司说进家门的人，底层的积极性没有动员起来的时候很难，如果客户不发挥需求挖掘的潜质，这个事儿也够呛。

四、社区价值与资本价值的对接

十九大报告大家都看了，已经明确指出了幸福产业是从政府层面着力去打造，幸福产业的东西很多，消费升级上、GDP增长，科技持续助力。老龄化的养老、助老、围绕儿童、群职妈妈等等都给我们提供了寻找社区价值的入口。资本的进入有金融机构的信贷、抵押贷、定向增发、资产证券化、私募基金融资等等，都在探索过程中，有特殊的通道大家都有，不管是原始的股权通道还是通过其他方式。核心在于社区的价值是需要借助资本，需要通过资本加速社区价值的实现速度，本身企业并不缺钱，但是需要更快的拓展速度。另外，拿到资本想降维整合更多的传统公司，包括物业公司和其他公司。我另外一块儿就升维创新，和产品公司、内容提供商相互加持，彼此成就。整个过程中和互联网本身追求规模效应有一个冲突。这是简单的分享。谢谢大家！