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政策加码“金九”不再 三四线城市调控加码

2017年10月12日17:32 来源:中国指数研究院
[提要] 从近期楼市调控政策来看,全面强化了住宅的居住属性,强力保障刚需购房,抑制投资投机。可以预期,未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的楼市调控主线。
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房天下产业网讯:从近期楼市调控政策来看,全面强化了住宅的居住属性,强力保障刚需购房,抑制投资投机。可以预期,未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的楼市调控主线。(本文来源:《2017年9月中国房地产政策跟踪报告》)

一、市场情况:政策加码“金九”不再,各线城市楼市平稳运行

政策加码“金九”不再 三四线城市调控加码

9月各线代表城市成交量同比继续下滑,楼市“金九”不再。本月一线城市月度周均成交较上月略有上浮,但与同去同期相比仍然下降近六成,除深圳外其它三个城市同比下降在60%以上。二三线代表城市月度周均成交量同比仍持续下降26%,其中南京、福州、青岛、惠州、济南、西安等前期调控收紧最为明显的城市降幅更为显著。9月末多个热点调控城市集中出台升级政策,推动未来楼市继续平稳运行。

二、保障自住:二线城市限售集中升级,三四线城市调控加码

二线城市调控深化。9月,兰州、西安、重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、武汉、青岛、宁波等城市先后出台楼市新政。此次政策特点整体体现为:此前没有出台限购限贷限售政策的城市,或政策力度未及其它城市的,在此次进行了相应的加码。如西安、兰州、石家庄、长沙限购升级,贵阳结合此前调控力度,此次限售并限贷升级。

多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点。政策的核心诉求就是:抑投机、稳预期、促理性。多城限售继续发力,将使调控力度达到较高的程度,将进一步稳定市场预期,引导市场更快地向理性方向发展。从本轮新出台政策的城市来看,石家庄限售年限较长,且为第一次出台限售政策,后期对市场预期的影响将较为明显。南昌、重庆、贵阳、宁波此前亦无限售政策,对市场后期的影响也将是一个分水岭的作用。而长沙则是进一步升级限售年限,目前的年限也处于较严的程度。

据不完全统计,限售城市数量已超过40城,政策通过以流动性为切入点,立足于引导居民正确的住房消费行为,与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。未来,在新的预期引导机制下,需求端短期投机行为将得到精准的抑制,住房自住属性将得到进一步强化;供应端将引导居民提高对市场中产品的品质要求,更加重视如何让产品更有效地回应自住需求。同时房地产市场整体进入了供给侧政策集中出台阶段,立足房地产市场长效机制,全面构建新的供应体系,限售通过降低交易频次,有利于增强租赁市场房源供应的稳定性,推动住房租赁市场健康发展。

政策加码“金九”不再 三四线城市调控加码

三四线城市调控扩围。部分市场相对较热的三、四线城市也开始新一波的调控。北海限购,非本市户籍限购1套房,同时限售升级,新购买第三套及以上商品住房需取得不动权属证书满5年后方可转让;无锡限购升级,非无锡市户籍居民家庭申请购买住房时,应提供2年(含)以上的缴纳社会保险或个人所得税证明;桂林部分限售,市区内购买三套房要求取得不动产权属证书满两年后方可转让;句容宣布限购政策继续执行;铜陵完善差别化住房公积金贷款政策,取消购买新建商品住房补贴政策,并要求商品住房用地公开出让适时采取“限房价、竞地价”或“限地价、竞配建”等方式;东莞进一步规范房地产市场秩序;内江加强房地产预售、资金监管;临沂开始限价并加强商品房预售许可。海南再度从省级层面调控,要求加大市场监管力度,实行商品住宅建设总量调控和加强土地供应管理,海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅,并要求停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。此前,泰州、洛阳、扬州、安庆、亳州等三四线城市也陆续出台房地产相关政策,加强楼市监管力度。

三、管控金融:加强控制信贷风险,房地产金融端口持续收紧

中央多次表态加强房地产金融风险管控,强调对一、二线城市房地产市场应保持紧调控态势。金融口从企业投资和个人消费两个端口发力,加强金融特别是信贷管控。

投资端:加强企业投资风险管控,不断警示金融风险。湖北省国资委发布《省政府国资委关于谨慎投资房地产的通知》,考虑到省出资企业经营房地产的户数较多,投资规模大,增幅快,且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题,需防范投资风险和经营风险,要求从9月5日起,湖北省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险。同时,要求在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。此次湖北省国资委劝诫谨慎投资房地产业务,对于日后湖北国企投资房地产市场具有较强的导向意义,尤其是会直接抑制地方国企对房地产市场的投资。

消费端:一方面,严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场。中国银行业监督管理委员会29日召开“今年以来银行业运行及监管情况”通报会,表示要严厉打击“首付贷”,严查挪用消费贷款资金,防范房地产泡沫风险。北京、江苏、广东、江西等地银监局和人民银行分行先后发文,提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长,存在部分资金违规流入房地产市场的风险,并要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规进入房地产市场。

政策加码“金九”不再 三四线城市调控加码

自一季度末以来,月度人民币贷款住户部门贷款的增加值中,短期贷款特别是短期消费贷款占比不断扩大,由上年的20%左右增至30%左右。8月末,住户部门贷款增加6635亿元,其中,短期的消费贷款增加2088亿元。而近期全国多个地区短期消费贷款增长也较明显,广东、江苏、四川、河北等地5月以来月度新增住户部门短期消费贷款均出现明显攀升。为遏制房地产泡沫和投机投资需求,促进房地产市场健康发展,多地紧急部署开展个人非按揭类贷款违规进入房地产市场检查。

政策加码“金九”不再 三四线城市调控加码

一方面,支持热点城市房贷利率包括首套房贷利率调整。近日,北京多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%,上海、深圳、南京、成都等重点调控城市的商业银行也陆续将首套房贷利率水平较基准利率上浮5%至10%。热点城市上调房贷利率水平已成主流。对此,人民银行营业管理部19日回应称,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,人民银行营业管理部积极支持。从本次房贷利率调整时间和调整幅度看,调整行为是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主动作,部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模,加大对实体经济信贷支持力度。从具体利率水平看,各银行根据各自成本不同,进行了自主差异化定价。在控制收紧房贷的同时提高利率水平,从个人消费端抑制投资投机需求,调控房地产市场,当然,其中刚需、刚改等也将同步受挫。

四、推进长效:完善住房供应体系建设,构建购租并举住房制度

发展共有产权住房,是深化住房供给侧结构性改革的重要举措,是加快推进住房保障和供应体系建设的重要内容,有利于住房供应体系进一步完善,引导居民形成梯级消费理念,加快构建购租并举的住房制度,建立完善符合首都特点的住房基础性制度和长效机制,全力推进住有所居目标实现。

北京共有产权住房管理条例正式落地。北京市住房和城乡建设委员会同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,自2017年9月30日起正式实施。相较征求意见稿而言,此次正式发布的条例在单身年龄30周岁、离婚及转出住房记录限制、东城西城区房源、能否落户入学等方面作为进一步明确,并对删去了共有产权住房政府份额出售的有关内容。共有产权住房政府所持的份额暂不出售,政府让渡了房产份额增值部分,优先满足刚需的共有产权住房申请家庭的住房需求,进一步体现了“房子是用来住的,不是用来炒的”原则。同时北京明确今后五年将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动房地产市场平稳健康运行。

中央支持京沪两地开展共有产权住房试点。住建部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,鼓励两市结合本地实际,在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。住建部要求,发展共有产权住房,要制定具体管理办法,明确供应对象范围,建立健全共有产权住房配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则,明确相关主体在房屋使用、维护等方面的权利和义务,确保共有产权住房是用来住的,不是用来炒的。

上海出台住房租赁市场支持政策。上海发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,共6个部分,26条措施,包括保障租赁当事人权益、建立租赁平台、增加供应、培育市场供应主体、加强监管等五个方面。意见强调保障承租人合法权益,主要通过完善公共服务、依法保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、优化公积金提取流程、完善人才租房补贴、提升租赁住房生活配套等6条政策措施,其中,常住居民租房可以通过办理居住证、申请居住积分制度、办理人户分离登记,享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。至此,一线城市均有正式住房租赁市场相关支持政策出台。

政策加码“金九”不再 三四线城市调控加码

政策加码“金九”不再 三四线城市调控加码

地方住房租赁制度建设加快。北京住建委提出完善购租并举的住房体系,建立包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型,一二三级市场联动的住房供应体系。北京《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式出台并将于10月31日起实施,通知对义务教育和户口问题再度作明确,并增加了规定负责解释义务教育、户口登记和迁移等具体问题的职能部门。云南也出台《转发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励培育机构化、规模化租赁住房企业,建设政府住房租赁交易服务平台,建立健全备案制度,构建税收共治格局。

加强租赁住房用地供应管理。月末国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试点工作作出全面部署。会议提出要以支撑城乡建设为导向,增加住宅用地供应,引导住宅用地市场趋于均衡;优化农村建设用地管理环节,完善用地规则,盘活低效用地,促进节约集约用地;并特别指出,要优化用地管理流程,保障集体建设用地有效供应,盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地,实现土地利用“腾笼换鸟”,保障项目配套基础设施和公共设施用地等。

各地已开始积极行动。深圳明确,急需的公共设施、公益事业等用地实行短期租赁,租赁年限不得超过五年;工业及其他产业用地实行长期租赁,租赁年限不少于五年且不超过二十年。广州规定,工业用地使用权先租后让的租赁年限不得超过10年;弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过20年。9月18日,成都《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法》要求,通过市场化方式拍卖土地,土地竞得人按约定建设租赁住房,拍卖土地建设租赁住房包括无偿移交方式和竞得人自持方式。无偿移交的租赁住房,单套建筑面积控制在60-120平方米范围内;竞得人自持的租赁住房,首次和单次租期均不得超过5年;住房租赁公司应按政策优先保障人才安居。

五、展望:强化短期调控稳预期,深化长效机制促发展

调控政策稳定市场预期。从近期楼市调控政策来看,全面强化了住宅的居住属性,强力保障刚需购房,抑制投资投机。可以预期,未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的楼市调控主线。同时金融收紧也将是大势所趋,未来将有更多热点城市将全面收紧信贷,投资需求两端都将扎紧口子,加强投资风险管控,严厉打击“首付贷”,严查挪用消费贷款资金,防范房地产泡沫风险。

长效机制建设加速推进。我国正多管齐下建立购租并举住房制度,以满足多层次住房需求。在“购”的方面,共有产权住房发展加快,继2014年6城试点后,北京出台更加保障自住需求的政策,上海也将跟进实施,未来共有产权住房将在更大范围内推广。在“租”的方面,住房租赁市场制度建设将逐步完善落地,通过盘活存量、试点利用集体用地建设租赁住房等增加租赁住房供给的方式,推动住房租赁市场更加规范化、专业化运行。可以预期,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变,住房租赁市场也将更好地与限售政策、共有产权房等相衔接,从而加速构建我国形成“高端有市场,中端有支持,低端有保障”的多层次住房结构体系。

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