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多城楼市调控深化 保障市场稳定运行

2017年09月30日19:45 来源:中国指数研究院
[提要] 房天下产业网讯:2017年三季度,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调。地方调控仍持续收紧,并表现为二线城市继续深化、三四线城市不断扩围。短期调控与长效机制的衔接更为紧密,通过大力培育、发展租赁市场和共有产权住房等推动长效机制的建立健全。
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房天下产业网讯:2017年三季度,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调。地方调控仍持续收紧,并表现为二线城市继续深化、三四线城市不断扩围。短期调控与长效机制的衔接更为紧密,通过大力培育、发展租赁市场和共有产权住房等推动长效机制的建立健全,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建购租并举的房地产制度。(本文来源: 《2017年三季度中国房地产政策盘点》

1. 多城楼市调控深化,保障市场稳定运行

从2017年3月楼市收紧政策密集出台以来,调控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。为防止楼市进一步升温,一方面,二线城市开始密集调控,并将限售作为本次政策的核心聚焦点;另一方面,部分市场相对较热的三、四线城市也开始新一波的调控,7月以来,有超过15个三四线城市发布了楼市调控政策。

1.1二线城市限售扩围,多轮调控逐步升级

二线城市先后密集发布楼市调控新政。三季度二线城市继续集中出台调控政策。8月10日,沈阳限售,并提高二套住房公积金贷款首付比例。兰州、西安限购限贷升级。9月20日,长沙《住宅用地“限房价、竞地价”试点操纵规则》正式对外公布。9月22日-9月25日,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等城市先后出台楼市新政。此次政策特点整体体现为:此前没有出台限购限贷限售政策的城市,或政策力度未及其它城市的,在此次进行了相应的加码。石家庄、长沙限购升级;贵阳结合此前调控力度,此次限售并限贷升级;重庆、南昌、石家庄开始限售;西安在9个月内五次收紧调控;武汉禁止要求购房人全款选房。

多城限售继续发力,将使调控力度达到较高程度。至9月末,全国已经有超过40个城市实行限售措施,此轮限售政策具有精准化的特点。从限售年限来看,重庆市区、南昌要求满2年,长沙、贵阳要求满3年,石家庄要求满5年,其中南昌针对“三限房”和全市新交易住宅进行限售年限的分化。从限售范围来看,沈阳在限售区域内分类限制,区分本地户籍和非本地户籍,并进一步差别化新房和二手房的限售年限;南昌针对法人单位购买二套及以上住房的,要求2年内不能上市交易。从本轮新出台政策的城市来看,石家庄限售年限较长,且为第一次出台限售政策,后期对市场预期的影响将较为明显。沈阳、南昌、重庆、贵阳、石家庄此前亦无限售政策,对市场后期的影响也将是一个分水岭的作用。而长沙则是进一步升级限售年限,目前的年限也处于较严的程度。结合前期已出台政策的城市市场走势来看,在限售、限购、限贷政策的共同作用下,形成的立体化需求引导机制能够更好地保持房地产市场的稳定性。

表:2017年个人限售城市一览

多城楼市调控深化 保障市场稳定运行

1.2三四线热点城市加强楼市调控,保障楼市平稳运行

限购:九江开启限购,赣州、无锡限购升级,句容限购继续执行。7月13日,九江发布《关于在我市中心城区实行住房限购政策的通知》,开启限购,要求本地户籍居民限购2套,非本地户籍居民购房需缴纳1年个税或社保。7月14日,赣州调整限购政策,将限购范围扩大至章贡区、赣州经济技术开发区、蓉江新区。9月19日,句容宣布3月20日出台的《关于加强房地产市场调控的通知》限购政策继续执行。9月25日,无锡要求非本市户籍居民家庭限购1套,且须提供2年以上个税或社保。9月末北海执行限购政策,非本市户籍限购1套房。

表:三季度三四线城市限购政策调整

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限贷:部分城市收紧信贷,公积金贷款门槛进一步提高。赣州分别将二套房的商贷和公积金首付比例调为50%和70%。8月16日,烟台规定购买首套房的住房公积金贷款首付比例不得低于30%,二套房首付比例不得低于40%。8月25日,泰安提出适时调整商业性个人住房贷款最低首付款比例,同步调整住房公积金贷款政策。9月6日,铜陵实施“认房又认贷”,完善差别化住房公积金贷款政策,适度提高二套住房公积金贷款首付比例并停止发放第三套住房公积金贷款。月末无锡也提高二套房公积金贷款首付比例。

表:三季度三四线城市信贷调整

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多城楼市调控深化 保障市场稳定运行

限售:泰州开启限售,东莞分类细化。此前,东莞出台针对个人的限售政策。7月4日,东莞提出针对企事业单位、社会组织购买住房进行限售;8月24日,泰州发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》,出台限售政策,规定购房人在市区购买商品住房未满2年的,不得上市交易。9月末北海升级限售政策,新购买第三套及以上商品住房需取得不动权属证书满5年后方可转让。

限价:限制房价地价涨幅。7月20日 ,东莞要求新建商品住房项目首批首次申报销售价格备案的,申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含)调整为15%(含)。烟台实施预售审批限价政策,预售申请备案均价涨幅同比最高不能超过5%,首次申请装配式建筑项目,预售均价同比涨幅不超过15%。8月24日,洛阳印发《关于严格房地产价格管理的意见》,严格落实房地产价格管控措施。8月28日,扬州发布了楼市调控相关补充通知,将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到非普通商品住房及车位、车库、储藏室。8月29日,临沂全面监管二手房交易,溢价率达到150%(含)以上的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可,房价年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅。9月6日,六安出让的七宗住宅用地采取“限房价、竞地价”方式。泰安、铜陵要求商品住房用地公开出让适时采取“限房价、竞地价”或“限地价、竞配建”等方式。

监管:加强楼市监管力度,规范市场交易秩序。7月4日,亳州严格商品房预售审批。7月12日,东莞就商品房销售现场信息公示进行规定,禁止无故拒售、分期销售。赣州对哄抬房价、虚假宣传等侵害消费者权益的行为加强监管,允许企业针对项目情况选择摇号、网上选房等方式合理制定开盘方案。洛阳将建立房地产调控联席会议制度,统筹实施价格备案。临沂调控政策提出,建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购买土地。铜陵强化房地产市场联合监管。无锡要求严肃查处“首付贷”及其他资金违规进入房地产市场的行为。东莞进一步规范房地产市场秩序。内江加强房地产预售、资金监管。

从省级层面深化调控:7月4日,湖南省直住房公积金管理中心印发了《湖南省直单位个人住房公积金贷款实施细则》,就省直公积金贷款实施细则内容进行了更新,确定合理贷款期限最长不超过30年,最高贷款额度不超过60万元。9月28日,海南省发布《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》和《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》,实行商品住宅建设总量调控和加强土地供应管理,永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目;停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设;逐步降低商品住宅在房地产开发中的比重,积极发展租赁型住房、度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产;鼓励现有在建项目、存量用地开发项目提高预售条件,并优先支持现房销售。意见还在加大市场监管力度,规范市场秩序和防范市场风险方面做出进一步规范,要求严格执行商品房预售资金监管制度,并加快建立二手房交易资金监管制度。严禁银行理财资金违规进入房地产领域。严格执行商品住宅价格备案管理。

1.3规范商业办公类用房分割和转让,促进商业商务地产去库存

严控非住宅类项目及用地。8月4日,温州《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》提出,在商业、办公类项目中,《国有建设用地使用权出让合同》未明确的或约定不可分割销售(转让)的,只能整体销售(转让),不得分割销售(转让)、办理不动产登记,也不得以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对项目进行分割和销售。8月21日,《成都市城乡房产管理局关于规范商业办公类用房分割和转让的实施意见》指出, 2017年4月21日以后的商业、办公类用房,应按照房屋基本单元进行分割和转让,禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和转让。针对依法出让的商业商务用地或商住用地,9月13日,重庆规定申请修改控制性详细规划属于整宗土地改变土地用途(用地性质)的情况,国土部门应报经有批准权的人民政府批准收回国有土地使用权。

2. 加强控制信贷风险,房地产金融端口持续收紧

2.1中央强调维护金融安全和稳定,加强金融监管协调

货币政策继续保持稳健中性。7月4日,中国人民银行发布《中国金融稳定报告(2017)》指出,要实施好稳健中性的货币政策,保持流动性合理适度、基本稳定,为实体经济发展营造良好的货币金融环境。7月24日-25日,2017年中国人民银行分支行行长座谈会召开,会议提出继续实施稳健中性的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系,保持货币信贷适度增长和流动性基本稳定,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。8月11日,2017年第二季度中国货币政策执行报告明确,下一阶段继续实施稳健中性的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系。

加大监管力度,防范金融风险。7月14日-15日,全国金融工作会议提出要提高防范化解金融风险能力,以强化金融监管为重点,以防范系统性金融风险为底线,同时设立国务院金融稳定发展委员会,强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责。7月24日-25日,2017年中国人民银行分支行行长座谈会召开,会议提出把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置。7月24日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作时强调,要积极稳妥化解累积的地方政府债务风险,有效规范地方政府举债融资,坚决遏制隐性债务增量。8月15日,国家发展改革委办公厅发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》,要求积极防范企业债券领域地方政府债务风险。

表:中央关于防范金融风险表态

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2.2各地房地产金融端口持续收紧,防范信贷资金违规流入房地产市场

中央多次表态加强房地产金融风险管控,强调对一、二线城市房地产市场应保持收紧调控态势。地方积极响应,从已出台的相关政策来看,金融口从企业投资和个人消费两个端口发力,加强金融特别是信贷管控。

投资端:加强企业投资风险管控,不断警示金融风险。9月5日,湖北省印发《省政府国资委关于谨慎投资房地产的通知》强调,湖北省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险。同时,要求在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。此次湖北省国资委劝诫谨慎投资房地产业务,对于日后湖北国企投资房地产市场具有较强的导向意义,尤其是会直接抑制地方国企对房地产市场的投资。

需求端:一方面,严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场。9月8日,中国人民银行营业管理部、北京市银监局联合印发《北京市银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》要求,北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况; 9月12日,人民银行南京分行、江苏银监局下发《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场。9月20日,中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合发布《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场》的通知,指出严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为,不得发放无指定用途消费贷,个人综合消费贷最高额度不准超过100万元,最长贷款期限不得超过10年,对已抵押房产,在未还清全部贷款前,不得再次抵押贷款。9月26日,江西银监局联合人民银行南昌中心支行紧急下发《关于加强个人非按揭类贷款管理防范信贷资金违规进入房地产市场的通知》,督促辖内银行业严格执行房地产调控政策,进一步加强个人非按揭类贷款管理,严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房,严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。同时,紧急部署开展个人非按揭类贷款违规进入房地产市场检查。

一方面,支持热点城市房贷利率包括首套房贷利率调整。近日,北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%至10%成为主流。9月19日,人民银行营业管理部回应称,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此,人民银行营业管理部积极支持。

3. 深化住房制度改革,健全住房供应体系

3.1加快住房租赁市场发展,推进购租并举住房制度建设

中央不断完善住房租赁制度建设,加快推进房地产长效机制。7月24日,中共中央政治局召开会议,提出要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。7月20日,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。同时选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展首批试点。8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,国土部会同住建部根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。9月末国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试点工作作出全面部署。会议提出要优化用地管理流程,保障集体建设用地有效供应,盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地,实现土地利用“腾笼换鸟”,保障项目配套基础设施和公共设施用地等。

图:中央层面住房租赁市场政策

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各地积极推进住房租赁市场发展。在中央层面的密集推动下,各地政府纷纷积极响应,加快住房租赁市场发展。此次九部委公布的12个试点城市,除肇庆外,已有11个城市陆续公布了住房租赁扶持政策。从试点实施方案看,各地均从保障承租人权益、供给、金融、财税、监管等方面进行细化。同时,北京、上海、无锡、烟台、铜陵、洛阳、海南、云南等省市虽未列入试点,但也出台保障租赁、积极探索建立“租购同权”制度等措施。其中,北京租赁新政首次对保障承租人权益享有更多均等化城市服务做出具体规划,平衡租房与购房的权益性鸿沟。此外,雄安新区管委会也在近期宣布,采取六项措施强化房屋租赁服务与监管,将房租调控纳入调控范围。

表:各城市住房租赁扶持政策一览

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具体来看,各地培育住房租赁市场的方案主要集中体现在以下几个方面:

为承租人赋权成为大部分城市制定租赁试点方案的主要方向。广州和南京明确将“租购同权”写入试点方案,烟台提到探索建立“购租同权”制度,杭州提出“租购同分”。而其他城市如武汉、沈阳、郑州、成都、合肥、深圳、上海等发布的试点方案均提出给予租房群体在医疗卫生、住房公积金、就业、法律等方面享有基本公共服务的保障,其中沈阳要求建立承租人居住证权利清单,不断扩大承租人权利。部分城市如杭州、南京、武汉、沈阳、铜陵还对承租人落户及子女入学等方面予以规定;郑州提出允许承租人在居住地落户,并享有承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务;无锡增设租赁住宅落户政策;上海明确常住居民租户享有子女义务教育;北京规定租房可落户,符合条件的京籍集体户口子女可在租房所在区入学,本市户籍居民承租公租房和直管公房可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

加大住房租赁市场供应。在增加租赁住房方面,除武汉、沈阳、成都、南京、合肥、杭州、郑州规定部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房外,出台租赁方案的城市还均有针对性政策出台保障租赁住房供应。上海公开出让位于浦东张江、前滩和嘉定新城的土地采取“只租不售”模式,深圳针对福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建的人才住房和保障性住房也规定“只租不售”,南京新建用于长期租赁的商品房在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”;广州、佛山、郑州、武汉、南京、深圳、杭州等城市允许改建商品房用于租赁;佛山、成都、郑州、合肥、武汉、深圳等城市则通过新建人才公寓或者货币化保障等方式,满足新就业大学生和技术工人的住房租赁需求。9月18日,成都《拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法》要求,通过市场化方式拍卖土地,土地竞得人按约定建设租赁住房,拍卖土地建设租赁住房包括无偿移交方式和竞得人自持方式。另外,广州、武汉、深圳提出发展“城中村”现代租赁服务业,鼓励将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租,规范管理。

加快培育住房租赁市场供应主体。此次出台租赁试点方案的大部分城市均鼓励发展国有住房租赁企业,其中成都、沈阳、深圳、杭州、武汉、南京等城市均要求到年底要组建一定数量的国有住房租赁公司,将租赁企业培育数量进行量化考核。南京要求2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家;成都将组建或改建3到4家国有住房租赁公司;深圳提出2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业;杭州提到市级层面发展2家国有企业开展规模化住房租赁业务,区级层面确定至少1家国有企业开展规模化住房租赁试点;沈阳规定在2017年末前组建2家国有住房租赁平台公司。另外,广州、武汉、杭州、深圳、郑州、北京、合肥、南京、成都、沈阳、云南等省市鼓励发展专业化住房租赁企业,开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务,并积极引导房企从传统的开发、销售向租售并举模式转变。

提供金融财税政策支持。武汉、成都、北京、深圳、杭州五城市在试点方案中明确提出支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点,吸引社会化投资,多渠道筹集资金,同时支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。财税政策方面,部分城市如广州、武汉、沈阳、成都、郑州、合肥、杭州等积极推进公租房货币化,坚持租补并举、以补为主的租赁补贴方式。此外,部分城市对个人或租赁企业给予税收优惠。如广州、杭州、深圳、成都、南京、武汉等针对个人和中介机构的税收优惠进行细化,提出对个人出租住房的,减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁居间代理服务,适用6%的增值税税率。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,按照5%的征收率缴纳增值税。郑州规定个人出租房屋的,其应缴纳的房产税暂减按4%征收;对个人出租房屋取得的所得暂减按10%征收;合肥则对达到一定标准、符合政策的住房租赁企业给予奖补。

搭建政府住房租赁交易服务平台,建立住房租赁信用管理体系。此次出台租赁试点方案的城市均提到要推广线上线下租赁服务一体化,建立并完善住房租赁交易服务平台,其中武汉和杭州、成都、南京分别推出“互联网+租赁”、“互联网+城市”及“互联网+”服务,构建全市统一的住房租赁交易服务平台,融合房管、公安等市政府相关部门服务功能,加强对出租屋和流动人口信息的采集。另外,南京、成都等城市将信用记录纳入信用信息共享平台,建立住房租赁信用管理体系,实行“红名单”和“黑名单”类管理制度。杭州租赁市场改革更是引入互联网征信,市房管局和阿里巴巴、芝麻信用达成战略合作,打造全国首个“智慧住房租赁平台”,住房租赁监管服务平台于9月29日正式上线试运行。

3.2北京共有产权住房管理条例正式落地,楼市“回归居住”更进一步

共有产权住房助力长效机制建设。8月3日,北京市住房和城乡建设委对《北京市共有产权住房管理暂行办法》、《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》公开征求意见。8月14日,北京市住建委对公开征求意见情况进行反馈,其中明确提出共有产权住房属于产权类住房,可以按照相关规定办理落户、入学等事宜,即共有产权房和一般商品房同权。9月20日,北京市住房和城乡建设委员会联合三部委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标,着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。

相较8月3日发布的征求意见稿而言,此次正式发布的条例再度重申意见稿中的一些具体细节,主要集中在单身年龄30周岁、离婚及转出住房记录限制、东城西城区房源、能否落户入学等方面。同时,再次明确共有产权住房属于产权类住房,在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致。另外,办法最大的变化是删除了购房人可购买政府份额的相关内容。共有产权住房政府所持的份额暂不出售,政府让渡了房产份额增值部分,优先满足刚需的共有产权住房申请家庭的住房需求,进一步体现了“房子是用来住的、不是用来炒的”的原则。

推动住房制度改革,对全国形成示范效应。北京发展共有产权性质政策性商品住房对全国其他城市后期的住房制度改革也将形成良好的示范。9月14日,住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作,鼓励两市结合本地实际,在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。8月22日,广东省跟进探索建立共有产权住房制度,根据定价标准及个人出资数额,确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。未来,推出共有产权住房制度的城市或将进一步扩围。

4. 户籍、土地等房地产长效机制加快完善

4.1深化户籍制度改革,推进新型城镇化建设

进一步调整放宽市外户籍准入政策,着力深化户籍制度改革。7月2日,成都提出“蓉漂计划”,推行“先落户后就业”。7月6日,郑州提出外来务工人员在郑州参加社保满2年,本人和直系亲属即可落户郑州市中心城区,以及全面放开对高校人才的落户限制。7月28日,《无锡市户籍准入登记规定》修订版发布,降低市外户籍准入门槛,取消投资纳税、60平方米购房限制等政策,准予符合条件的非本市户籍居民、配偶和未成年子女落户,进一步放宽人才落户条件。8月20日,济南户口迁移新政全面放开大中专毕业生落户限制。8月22日,浙江省明确实施因城而异分类有序的落户政策,进一步放宽人才落户政策,其中规定被评为优秀农民工荣誉称号的人员可在当地申请常住户口。8月22日,《广东省新型城镇化规划(2016-2020)》提出在全省范围内取消农业、非农业以及其他所有户口性质划分,实行城乡户籍“一元化”登记管理;居住、工作达到一定条件,享有的公共服务达到户籍市民水平的常住人口可落户城镇。

明确城市规划目标,助力新型城镇化建设。8月,为强化城乡区域统筹发展,国务院陆续批复同意泰安、湘潭两市至2020年的城市总体规划,明确在上述两地确定的城市规划区范围内,实行城乡统一规划管理。9月15日,临安撤市建区,正式成为杭州第十个辖区。9月27日,中共中央国务院对《北京城市总体规划(2016年-2035年)》的批复提出要求称,要严格控制城市规模,到2020年常住人口规模控制在2300万人以内,同时强调将深入推进京津冀协同发展,发挥北京的辐射带动作用。9月28日,广州发布《广佛同城化“十三五”发展规划(2016-2020)》,计划将广佛地区建成面向全球、服务全国的国际大都市区,成为引领和支撑珠三角建设世界级城市群的核心引擎。

此外,上海、南京、广州加大力度推广绿色建筑和装配式建筑。7月7日,《上海住房发展“十三五”规划》强调全面提升绿色环保节能建设水平,着力推进装配式建筑发展。南京、广州均对装配式建筑占新建建筑的面积比例做出规定,到2020年实现装配式建筑占新建建筑的面积比例达到30%以上。为进一步规范和指导城市旧村合作改造类项目合作企业选择工作,广州市更新局就《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》公开征求意见,提出用地面积30公顷以上的旧村,村集体经济组织可选择联合体进行合作改造。

4.2土地改革向纵深化发展,不动产登记助力楼市调控

聚焦节约集约用地和城乡统一建设用地市场建设,深化规划国土体制机制改革。8月30-31日,全国土地利用管理工作会议要求大力实施节约集约用地,以盘活利用“批而未供土地、闲置土地、城镇低效用地”为主攻方向,推动节约集约用地向纵深发展。同时,加快建立城乡统一建设用地市场,统筹推进国有和集体建设用地市场改革,继续深化农村集体经营性建设用地入市和宅基地使用制度改革试点,进一步完善国有土地有偿使用制度,加快推进完善土地二级市场试点工作。9月8日,《深圳市政府关于深化规划国土体制机制改革的决定》提出,市政府将除商品住宅(含安居型商品房)用地外的土地招拍挂供应方案及其农转用实施方案审批等职权下放至区政府。9月26日,《河北省人民政府办公厅关于保障土地供给促进固定资产投资的意见》出台,明确指出将城中村、棚户区、老城区、老工业区等纳入再开发范围;新建工业项目原则上一律进开发区;有偿使用土地的,不得低于国家规定的最低价标准;除房地产外,各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合的方式使用土地。随后三河市也发布《关于暂停城乡宅基地和城镇居民区新(改、扩)建房屋行为的通告》积极响应。

各地保障土地供应。7月4日,《重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》规划2017-2021年,主城区计划供应住宅用地9.5万亩,充分保障今后五年主城区各类住宅用地需求。7月11日,《广州市城市更新局发布2017-2019年城市更新土地保障计划》,制定了广州市城市更新项目2017-2019年保障供地9.26平方公里的目标。7月11日,深圳规划国土委印发《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划的通知》,提出2017年度计划供应建设用地1350公顷,其中新增建设用地400公顷,存量建设用地950公顷。8月15日,《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》强调,2017-2021年,广州全市计划供应住宅用地3200万平方米,年平均计划供应住宅用地640万平方米。

推进住房供给侧结构性改革,加强租赁住房用地管理。9月1日,《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见(征求意见稿)》明确,急需的公共设施、公益事业等用地实行短期租赁,租赁年限不得超过五年;工业及其他产业用地实行长期租赁,租赁年限不少于五年且不超过二十年。9月6日,《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》规定,工业用地使用权先租后让的租赁年限不得超过10年;弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过20年。

防止小产权房通过登记合法化。中央层面,9月20日,国土部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》,针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,要求不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合,共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理,及时解决问题,防止小产权房通过不动产登记合法化。地方层面,7月15日,湖南省《关于进一步做好不动产登记工作的通知》,明确要求妥善办理有房屋所有权证无国有土地使用证的不动产登记,但不得为“小产权房”办理不动产登记。

5. 展望:持续因城施策调控,推进长效机制完善,强化住房居住属性

在全国楼市持续调控的大背景下,房地产调控将持续加码稳定市场。从近期各地的楼市新政来看,二线城市密集出台楼市新政,限售不断升级,三四线城市也在陆续出台房地产相关政策,收紧楼市、加强监管。此次楼市调控政策“加码”的特点是,全面强化了住宅的“居住属性”,坚决抑制其“投资属性”,强力保障刚需购房,精准调控投机行为和市场炒作。可以预期,未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的、不是用来炒的”这一明确的楼市调控主线。未来二线城市政策仍将从紧,部分此前调控政策力度稍有不及的城市或也将向其它城市“看齐”。三四线城市也将继续有针对性的加码。同时金融收紧也将是大势所趋,未来将有更多热点城市将全面收紧信贷,投资需求两端都将扎紧口子,防范金融风险,大规模地抑制消费贷流向楼市。

(注:具体城市政策情况详见报告原文)

继续加大力度建设稳定房地产市场发展的长效机制。为进一步落实“房子是用来住的、不是用来炒的”方针,我国正多管齐下建立购租并举住房制度,以满足多层次住房需求。在“购”的方面,共有产权住房发展加快,北京共有产权住房已从探索走向落实,未来京沪两地试点共有产权住房的经验将在更大范围内推广。在“租”的方面,住房租赁市场制度建设将逐步完善落地,通过盘活存量、试点利用集体用地建设租赁住房等增加租赁住房供给的方式,推动住房租赁市场更加规范化,企业将专业化。可以预期,未来将会有更多的买房需求通过租赁政策进行分流,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变,住房租赁市场也将更好地与限售政策、共有产权房等相衔接,从而加速构建我国形成“高端有市场,中端有支持,低端有保障”的多层次住房供应体系。同时房地产相关财税改革、农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设将有新的进展。

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