房天下产业网讯：7月中共中央政治局会议提出要保持政策连续性，未来政策收紧的大趋势不会改变，调控监管仍然从严。金融监管方面，7月，继一线城市房贷利率大幅上涨后，二线城市房贷利率也迎来全面收紧，银行房贷优惠持续降低、利率逐渐收紧。（本文来源：《2017年7月中国房地产政策跟踪报告》）

一、市场情况：调控政策持续从严，代表城市楼市成交普遍回落

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7月各线代表城市成交量普遍同比回落。具体来看，7月一线城市成交量同比均继续下降，北京下降继续最明显，上海、广州环比增长，上海、深圳环比下降；二三线代表城市月度周均成交量环比转降为增，同比降幅收窄，降幅超过15%，其中济南、东莞、福州、南昌、惠州、西安、南京、成都、武汉、青岛在调控政策影响下，同比降幅较为明显。随着调控政策持续从严，未来热点城市楼市购房杠杆持续受到抑制，市场成交量上行动力减少。

二、中央强调以稳为主，推进长效机制加快形成

中央政治局会议稳定房地产市场发展，促进长效机制形成。7月24日，中共中央政治局召开会议，中共中央总书记习近平主持会议。会上强调要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。房地产市场平稳健康发展与长效机制密切相连，长效机制也是推进新型城镇化发展的重要途径。此前在4月的中央政治局会议就提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。长效机制顶层设计出台进一步加快，包括住房制度改革、房地产相关财税改革、农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设将逐步推进。

金融政策以稳为主。7月4日，中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2017）》，提出要实施好稳健中性的货币政策，保持流动性合理适度、基本稳定，为实体经济发展营造良好的货币金融环境；加强宏观审慎管理，把防控金融风险放到更加重要的位置。“稳健中性的货币政策”和“宏观审慎管理，防控金融风险”是央行下一步经济政策中的两个着力点。同时，报告指出房地产市场出现局部泡沫风险，新增信贷资源过于集中投放于房地产领域，稳定的货币政策才能防范房地产市场泡沫风险。金融工作会议上也表示要推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系。可以看出，货币导向继续为稳增长与调结构。此外，会议首次出现“控总量”，这必然导致金融监管部门的监管和约束力度、手段的强化，同时房地产信贷口径也将进一步收紧。

三、九部委促住房租赁试点落地，住房租赁市场发展提速

发展住房租赁迎来了政策关注。7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，主要为解决应对当前一些人口流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛，租赁住房市场的发展，将促进房地产市场健康发展。我国的住房租赁市场发展历程体现为租赁市场基本空白期、开始出现、粗放发展期、加快培育期四个发展阶段，当前正处于第四个发展阶段。然而前期的三个发展阶段并未形成住房租赁市场专门性、系统性的法律框架以及框架之下的相关细则和标准，此次政策出台是从中央高层表态到地方实质性跟进都表明前期的管理制度缺位正在被强力弥补。

增加新建租赁住房供应。新增建设用地中配建租赁住房有利于引导开发企业转向自持经营，能够充分依托自身物业管理和资本运营的优势，由于这部分供应在土地出让环节就已设定，从量上能够得到较好的保证。此外，城市中闲置和低效利用的资产如何实现用途转换一直是优化城市发展格局的重要方向，由于这部分资产通常位于城市的中心地段，此部分供给开发成租赁房后，对于实现城市的职住平衡具有重要的作用。其中集体建设用地建设租赁住房在早期的政策中已有所体现，未来在政策的引导下将有更多的集体建设用地被盘活。

供应方将逐步向机构出租长期提供服务为主转变。住房租赁是典型的长周期运作，租赁企业目前面临着较高的融资成本以及处于追求规模经济的过程。因此，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务，直接解决了住房租赁企业的融资问题和退出的痛点，有利于更多企业参与住房租赁市场、专业化租赁机构扩大发展规模。政策影响下，租赁参与主体将逐渐从以个人出租短期套利为主向机构出租长期提供服务为主转变。

聚焦于城市的人口流动，促城市“分城施策”。住房租赁政策的发力点需要聚焦于城市的人口流动，以满足不同城市在不同阶段的住房租赁需求，“分城施策”推动不同类型城市住房租赁市场的发展。除传统的珠三角、长三角城市群外，京津冀、成渝以及中部城市群均成为新的人口聚集地。2015年人口净流入的地级市进行的整理数据显示，北京、天津和传统的珠三角、长三角城市群成为人口集聚的集中地区，五大枢纽城市北京、天津、上海、广州、深圳人口流入超过500万，南京、东莞、佛山人口流入也超过300万。同时各省的省会城市、计划单列市也是人口净流入地，郑州、成都、昆明、武汉、青岛、厦门、大连等城市人口净流入也在100万以上。消息称广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被列入了首批住房租赁试点。

此前，为完善住房租赁市场，从2015年开始，中央已有6项重要政策出台，从培育住房租赁企业、建设政府住房租赁交易平台、增加租赁住房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制等多方面加快发展住房租赁市场。

四、重点城市出台住房租赁扶持政策，多方面发展住宅租赁市场

广州发布“租赁16条”大力扶持住房租赁市场发展。7月10日广州市实施《加快发展住房租赁市场的工作方案》，共16条涉及商改租、入学、税收、水电等多方面，对住房租赁进行大力扶持。广州提出扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济。到2020年，将形成政府、企业和个人互相协同发展的租赁住房供应体系，大、中、小住房租赁企业将蓬勃发展，住房租赁消费需求得到多层面支持，住房租赁市场环境更加完善。广州明确提出租赁市场先机，将现代住房租赁产业作为广州新的经济增长极。未来三年内，广州住房租赁相关的市场、政策、企业等都将进入高速发展期。

此次广州政策颇有亮点。方案提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”让承租人特别是非本地户籍承租人，与本地户籍居民一样，享有均等化公共服务，对城市房地产市场的稳定、促进教育资源的公平分配产生积极作用，也对城市土地供应、城市存量房使用、库存消化等都能发挥非常重要的作用，也有利于促进教育资源的公平分配。同时方案提到发展“城中村”现代租赁服务业，鼓励村集体、经济联社租赁经营，发展“城中村”现代租赁服务业，是在现有基础上对市场进行规范管理，解决当前“城市村”出租市场存在的混乱、群租等问题。广州还支持传统物业服务企业向既有建筑现代服务业转型。政府可以参与组建新的住房租赁企业，或在相关国有企业基础上改建，推动从事保障房、人才公寓等相关业务公司转型，并将通过住房租赁发展投资有限公司统筹全市政策性住房管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。

上海着力建设“购租并举”住房体系。7月7日《上海市住房发展“十三五”规划》出台，为了缓解常住人口青年群体和各类人才的居住问题，规划提出完善购租并举的住房体系。上海不仅首次提出住房租赁市场体系的发展目标，即到2020年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系，而且明确了租赁住房的新增供应规模，预计新增供应租赁住房约70万套，还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。

佛山下发九项租赁市场实施方案。7月21日，佛山市开展住房租赁试点工作动员会议，加快培育和发展住房租赁市场，实施方案主要分为培育机构化、规模化住房租赁企业、建设交易服务平台、探索增加租赁住房供应途径、创新住房租赁管理和服务体制、规范城中村住房租赁、提供金融支持等九部分。

部分城市土地出让出现自持地块。7月，上海成交首批公开出让的两幅租赁住房用地，两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。自2016年四季度北京提出鼓励房地产业自持部分住宅作为租赁房源以来，北京、杭州、佛山等地均有“限地价、限房价、竞自持面积”模式下自持土地出让，而上海本次出让首次直接明确为出让地块住房为“租赁住房”。

五、展望：租赁市场快速发展，房地产市场政策以稳为主

租赁市场加快发展。中央已要求选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。广州、上海、佛山都已积极出台租赁政策，未来，随着租赁市场的持续扩大，未来将有更多的城市将出台相关租赁政策。同时，住建部提出“租赁市场承租人可以有更多的城市功能和享受均等化权利”，明确保障当事人的合法权益，未来承租人能获得更多的与买房人同等待遇。同时，专业住房租赁机构将有更多土地、金融、财税等优惠政策倾斜，而随着鼓励国企进入住宅租赁行业，发挥出引领和带动作用，租赁企业加快向专业化、规模化发展，机构出租长期提供服务的长期租赁模式也将有更多企业参与运营，促进购租并举的住房制度发展。

房地产市场政策以稳为主。7月中共中央政治局会议提出要保持政策连续性，未来政策收紧的大趋势不会改变，调控监管仍然从严。金融监管方面，7月，继一线城市房贷利率大幅上涨后，二线城市房贷利率也迎来全面收紧，银行房贷优惠持续降低、利率逐渐收紧。而根据近期中央多次表态来看，央行将继续实施稳健中性的货币政策、防范金融风险，未来房地产贷款将继续从紧，金融管控加强，房企融资渠道持续收紧。地方调控方面，各地调控政策仍将持续，同时市场的监管力度将持续加大，房地产市场秩序将得到进一步整顿，房地产市场导向更规范化。