房天下产业网讯：从6月份政策出台的特点来看，数量上较5月份有明显的减少，邢台、张家港、清远等城市6月份首次出台了相应的稳市场措施。整体来看，新出台调控的邢台、张家港、清远市政策力度相对温和，而长沙、佛山、廊坊、西安等城市的收紧政策进入修补阶段。（本文来源：《2017年6月中国房地产政策跟踪报告》）

一、市场情况：调控政策持续发酵，代表城市楼市成交普遍回落

6月各线代表城市成交量普遍回落。具体来看，6月一线城市成交量同比均下降，北京下降最明显，环比方面除深圳外其余三个城市环比下降；二三线代表城市月度周均成交量环比降幅收窄，同比降幅扩大，降幅均超过15%，其中福州、南京、南昌、武汉、成都、惠州、南宁、西安、青岛在调控政策影响下，降幅较为明显。随着调控政策的持续发酵，未来热点城市楼市投机行为及购房杠杆将继续受到抑制，市场成交量上行动力不足。

二、楼市信贷进一步收紧，引导市场回归理性

今年以来，北京、上海、广州、深圳等城市一些银行的购房者贷款资金逐步收紧，进入6月份以来个别银行首套房贷利率开始出现上浮。以北京为例，北京首套房贷款利率经历了五次调整。次调整在元旦以后，大多数北京的银行针对购房者的首套房贷款利率将折扣从原来的8.5折上调至9折，3月17日，北京“认房认购”政策出台后，为了落实认房认贷的首套认定标准，商业银行上调首付比例，停止审批25年以上住房贷款。随后3月27日，16家银行首套房贷款利率的折扣上调至9.5折。“五一”假期后北京地区大部分国有银行、股份制银行、城商行均上调利率，其中首套房贷款利率上调至基准利率，二套房利率则在基准利率基础上上浮20%。6月5日，个别银行对房贷利率进行第五次调整，首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。

同时，上海、深圳、广州也调整房贷利率。上海部分小银行已经将首套房贷款折扣从9折调整至9.5折，而中信银行则将首套房贷款利率上浮20%，一些银行的二套房贷利率在基准利率的基础上上浮10%。深圳的中国银行、工商银行、招商银行等大部分银行执行贷款利率折扣9.5折，建设银行、民生银行等上调房贷利率至基准利率，各银行的二套房贷款利率基本上都上浮10%。广州的四大国有银行均执行房贷基准利率。

在一线城市贷款利率折扣均上调的背景下，二线城市跟随上调购房者贷款利率。融360统计数据显示，目前500余家银行上调首套房利率折扣。重庆、福州、苏州、厦门等城市均上调房贷利率。杭州各大银行在6月基本全面执行基准利率。

进入6月份以来，房企融资环境也在逐步收紧，随着销量的下滑资金压力将逐步显现。从银行对房企的调整来看，2015年，央行为了释放流行性多次降准降息促进企业融资，房地产开发贷款同比增长17%。2016年企业到位资金同比明显增长。2017年一季度房地产开发贷同比涨幅放缓，降至6.9%。此外，从以往的经验来看，银行对购房者的资金收紧将致使房市销售量下降、价格回调，企业也将面临利润率走低、资金周转周期延长，库存增多的困境。

三、局部地区收紧政策进入修补阶段

从6月份政策出台的特点来看，数量上较5月份有明显的减少，邢台、张家港、清远等城市6月份首次出台了相应的稳市场措施。整体来看，新出台调控的邢台、张家港、清远市政策力度相对温和，而长沙、佛山、廊坊、西安等城市的收紧政策进入修补阶段。

6月，邢台、张家港、清远首次出台稳市场措施。邢台明确要求房价过高、上涨过快的县市政府，要适时进行阶段性限购工作。张家港要求房产和物价部门将按照“一房一价”。清远要求备案价格增幅不得高于本项目同类型新建商品住房前1个月实际成交均价的5%。此类城市离中心城市相对较远，与中心城市相比，政策力度相对较弱。

中心城市及热点城市在6月主要是对政策进行进一步升级或修补。长沙在连续出台限购力度扩大的两次限购政策后，于6月1日再次出台新政策，以5月20日为节点，在3月18日-5月20日，未进行购房资格申请，但已签订购房协议，并将购房款交至监管资金账户内的，按3·18政策执行。佛山6月进入政策修补期，不到十天时间，连续出台3轮政策。廊坊限购政策再次升级，规定外地户籍买房需3年社保或纳税，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍限购2套。较上次限购政策，此次限购不仅增加了3年社保或纳税的要求，而且增加对本地户籍人口的购房限制。且此前廊坊主城区与部分县级市分开出台政策，现在为统一出台，实施限购的城区范围扩大至几乎廊坊全市。西安继4月以来进一步收紧限售，要求新房网签满5年方可交易，外地购房者则须缴纳2年以上社保。

四、供应端响应市场需求，稳定市场预期

北京加快促进在途住宅入市，缓解供需矛盾。2017年6月27日，北京市住房和城乡建设委员会关于《办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》出台，条款规定凡列入清单的商品住宅项目、开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。条款透露出两个重要时间节点信息，即“2017年年底前”、“2018年6月30日前”，对应预售许可证的申请行为，这将影响北京未来一年的市场供应量。将在途库存转变为实际供应，将能起到稳定和引导市场合理预期。自去年以来，北京持续从需求端出台调控政策，同时更加重视从供应端进行调控。继中央出台《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》后，北京就积极响应，要求加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

郑州调整土地供应促进供应端响应市场需求。6月河南省住房和建设厅向所有河南十八地市和港区的住房和城乡建设、规划、国土资源主管部门发布《河南省住房和城乡建设厅 河南省国土资源厅关于贯彻落实建〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。郑州主要从两个方面调整土地供应，即控制供地计划时间节点及数量、保证土地拍卖资金合规。条款提到郑州要加快供地节奏，力争上半年完成全年供地计划的50%以上，三季度末确保完成全年供地计划的70%，年底前全面完成当年土地供应计划，对未按要求完成年度供地计划的市、县（市）政府要进行约谈问责。此条款主要是从土地供应的时间来确保郑州土地快节奏的供应，要求半年、三季度、年底三个时间节点分别完成郑州全年供地计划的50%、70%和100%。计划好的时间节点为市场提供固定的土地供应量，不仅能持续有效缓解郑州土地供应量的缺乏，而且能保证郑州土地出让的完成率。同时条款规定在企业摘牌后将对缴纳的购地资金来源进行审查，确保房地产开发企业使用合规的自有资金，使得在企业土地开发中能有更好的资金保证，减少因高杠杆融资带来的资金风险。

北海市也发布《北海市2017-2021年住房用地供应五年滚动计划》，计划五年合计供应272.188公顷住宅用地，其中2017年供应50.978公顷。

五、地方政府试点土地储备专项债券，防范债务风险

开“正门”发行土地储备专项债券。2017年6月1日，财政部、国土资源部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号，以下简称《办法》）。《办法》依据现行法律法规和地方政府债务管理规定，从额度管理、预算编制、预算执行和决算、监督管理、职责分工等方面，提出了地方政府土地储备专项债券管理的工作要求。土地储备专项债券根据土地储备业务实际需要，在发行额度和期限、发行对象、项目管理、回报等方面“量身打造”，全面适应土地储备业务特点，有利于健全规范的地方政府举债融资机制，保障土地储备领域项目建设合理融资需求，防范专项债务风险。

2015年以前，地方土地储备资金的来源以银行贷款为主。从2015年起实施的新预算法（2014年修订）规定，地方政府应当通过发行地方政府债券方式举借债务，除此以外不得以其他任何方式举债。按照预算法要求，财政部、国土资源部印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号），明确各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券方式解决。

为保障土地储备等重点领域筹资方式调整后合理融资需求，根据地方政府性基金收入项目特点和相关工作进展，着力发展实现项目和融资自求平衡的专项债券品种，2017年拟选择土地储备等重点领域开展试点，土地储备专项债券管理办法在此背景下出台。

堵“后门”防范土地储备专项债券风险。2017年6月9日，中国银监会､国土资源部联合下发《关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》，条款规定地方政府不得将储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，为防范土地储备专项债券风险提供更多保障｡

从中央的两个文件来看，通过开“正门”发行土地储备专项债券，将用于偿还专项债务的土地储备资产及其预期土地出让收入显性化，债券资金由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构专项用于土地储备业务，从机制上堵住融资平台公司等企业冒用土地储备名义以储备土地进行抵押担保融资的“后门”、“歪门”，防范违法违规举债或变相举债、挪用土地储备资金等行为发生。从而吸引更多社会资本投资地方政府债券，带动民间资本支持重点领域项目建设，激发民间投资潜力。

六、展望：市场渐归理性，局部地区收紧政策进入修补阶段

房地产市场整体资金面逐步收紧引导市场回归理性。在5月份政策跟踪报告中，我们提出，“有一线城市主要银行上调首套房贷利率至基准水平，或有更多城市效仿实施，推动市场走势将更趋于理性”。6月份以来，部分城市利率水平在5月份的基础上进一步定向上调。整体来看，楼市环境虽然从政策上来看进入了暂时的政策发酵期，本月收紧政策出台频率也大大减少。然而，不可忽视的是，住房贷款利率水平正随着整体流动性的定向收紧同步上浮。从宏观经济运行情况来看，未来行业资金收紧状况将难有明显的改善。

未来是否会有更多的城市出台收紧政策仍然要基于区域市场走势。目前来看，主要短期投资投机需求较为明显的热点城市或地区已大部分出台了相应的限制政策，这对引导市场回归理性预期起到了较好的作用。更重要的是，近期信贷政策持续发挥调控作用，特别是进入二季度以来金融信贷端口收紧也将使整体市场环境逐步趋于理性，这也将推动尚未出台相关政策的城市市场回归理性。我们认为，未来出台收紧政策的城市数量也将逐步减少，政策密集度也将有一个阶段性的下降。整体市场渐归理性，局部地区收紧政策进入小修小补阶段。当然，未来也不排除政策针对仍然过热（包含新出现的情况）的城市，或者城市中的局部地区、特定地块等更细化的内容进行相应限制。

同时，政府将更加重视从供给侧进行预期引导，地方用地供应管理将进一步完善，加强对土地供应环节中的事前、事中、事后管理并强化执行。此外，针对住房市场发展的长效机制建设也将持续展开。土地储备是整个房地产市场供应体系是否能够健康运转的重要环节，2017年开始，我国将试点地方政府土地储备专项债券，这对防范地方政府专项债务风险有重要的意义，也是构建长效机制的重要环节。未来，从供需两端构建长短结合的基础性制度也将持续推进。