中国指数研究院 CREIS中指数据

解读:大城格局与北京楼市调控

2017年04月21日10:02 来源:中国指数研究院
[提要] 本轮政策除重视对短期市场非理性需求的抑制外,也重视规范住房市场发展边界,立足长远,打造功能更加完善、布局更加合理的宜居之城。
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自3月17日以来,北京住建委、国土规划委等陆续发布10余项文件,多管齐下,多策并举促进房地产市场健康发展。这是北京史上最严最密集的政策调控期,一方面政策对稳定住房市场进行了全方位的引导,主要体现为限购升级、差别化信贷政策等。另一方面,政策结合中长期城市发展战略,在土地、规划管理、发展机构租赁方面限制住房市场发展边界从而达到优化城市发展格局的目标。

因此,本轮政策除重视对短期市场非理性需求的抑制外,也重视规范住房市场发展边界,立足长远,打造功能更加完善、布局更加合理的宜居之城。

表:北京近期调控政策一览

数据来源:中国指数研究院综合整理

以上的调控政策主要内容集中在两个方面。短期来看,直接针对商品住宅、商业、办公、产业项目等进行重点调控;中长期来看,针对土地供应、城市规划管理、发展机构租赁进行中长期的定调。

住宅限贷升级,商住、平房纳入限购范围,调控对象持续扩大

北京“317”政策进一步强化差别化信贷政策,不但认房又认贷,将有贷款记录的无房人群也视作二套房需求(首付比例也上调为购买普通自住房不低于60%,购买非普通自住房不低于80%)。为进一步巩固调控成果,完善调控措施,此后北京连发文件,针对“317”政策进行补充,一是纳税年限“连续5(含)年”调整为“连续60个月”;二是将离婚一年以内的房贷申请人视作二套房需求;三是将商住、平房也纳入限购范围。

商业、办公、产业加强监管力度,土地加大供应规模、优化供应结构

北京针对商办类、产业类项目进一步强化监管力度,对于市场出现的擅自将商办、产业类项目改变为居住等用途并分割转让的市场乱象进行规范整顿,坚决打击利用商业办公、产业用地炒地炒房行为。一方面开发建设环节加强管控,要求严格按照规划用途开发建设及使用,不得擅自改变为居住等用途,对违规改变居住用途的,相关部门将依法收回土地。另一方面交易环节严查购买主体资格。

北京发布未来五年住宅用地供应计划,从供应规模来看,全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求。按照当前北京户均2.9人的标准,能够解决近450万人的居住需求。从供应结构来看,以自住需求为主,未来五年150万套住房需求中,租赁类占到三成,且产权类住房以中小套型为主。供应计划加大了中小套型以及租赁住房建设,而去年“930”以来,一批“竞自持”的住宅用地已进入市场,此次也对企业自持商品住房租赁管理作规定,在避免开发企业变相“变租为售”的同时,也是进一步对未来市场供应结构作了调整,以实现住有所居的目标。

短期:控房价,稳预期

防范风险守住底线,高度关注房地产市场平稳健康发展是北京政府今年工作的三大任务之一。

“317”北京新政后,“322”、“324”连续两个政策补充,严格购房资格审核、明确二套房贷标准,随后商住房、平房这几类原非限购的均纳入限购范围,抑制此前转向商住、平房的投机需求。而在商办类项目管理方面,除交易端加强监管外,继续补充政策严格规划建设管理,同时进一步引入加强产业项目管理,坚决打击利用产业用地炒地炒房行为。这一轮政策“组合拳”下来,北京炒房漏洞已被堵严,北京也增加了未来土地供应特别是加大住宅用地供应,将进一步平抑房价,稳定后市预期,保障市场平稳健康发展。

中长期:确定住房市场发展边界,优化城市发展格局

北京此轮大力度调控,不仅仅是希望在短期有稳定市场的效果,更重要的是着眼长期城市发展。从对商业办公及产业类项目管理来看,都提出严禁擅自改变项目规划用途。城市的整体规划是城市未来发展的重要组成,而项目规划则是其个体的实现。此前在实际建设过程中,开发企业试图打“擦边球”,图纸上规划的商办、产业项目成为现实中的居住用途。而整治此类乱象,有利于坚持城市合理布局,有利于城市坚持未来发展导向。不仅仅是对于已建在建违规现象的整理整顿,政府已提出从规划审批的源头上补缺,未来城市项目建设将严格按照规划,城市功能分布也将更为合理。

根据京津冀协同发展规划、《北京城市总体规划(2016年-2030年)》(草案),北京定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,有序疏解北京非首都功能、优化提升首都核心功能是首要任务。因而此次加强产业项目管理明确要符合首都功能定位、符合《北京市新增产业的禁止和限制目录》,而高端制造业的生产加工环节、批发市场、区域性物流中心等项目均是要疏散的部分。同时严格产业用地供应管理,针对以协议出让方式供地的产业项目,项目主体的确定须通过产业政策、产业规模、产业方案、行业要求、人口调控、区域功能定位等方面的要求;针对已招拍挂方式取得土地的产业项目严格后期监管。

新市场格局下企业的转型运营

第一,土地市场供应量增加,项目拓展空间增大。住宅用地的调增为企业后期的持续布局提供了新的机遇,此外,部分闲置存量土地市场的进一步盘活也将为企业的项目拓展提供新的思路。

第二,部分无法销售的商办等项目改造后转入持有,获取稳定的租金收益和后期物业增值收益。从国际经验来看,美国的房地产出租人行业在整个房地产业中占据主体地位。从商办项目情况来看,虽然短期内存在一定的供应过剩,但通过合法合规的改造仍然能实现存量资产的盘活;从持有住房租赁来看,随着住房租赁市场的进一步规范,租赁需求量上的增长,质上的升级,开发企业自持住房长租模式将是未来在京房企运营的重要方向,住房租赁市场的盈利模式已逐步清晰。

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