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从首付、政策等多视角解析北京楼市调控升级

2017年03月20日10:29 来源:中国指数研究院
[提要] 3月17日,市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
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3月17日,市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

▌政策力度透视

整体来看,此次北京317新政核心要点包含:认房又认贷,一提一降(提高二套房低首付比例、降低贷款期限),改善性需求门槛提至高。

去年930新政以来,北京楼市呈现量稳的局面,二手房价格环比涨幅也明显回落但仍处于上涨通道,是近一个月来,涨幅又有所反弹。而此次强化差别化信贷政策,不但认房又认贷,将有贷款记录的无房人群也视作二套房需求,首付比例也上调为购买普通自住房不低于60%,购买非普通自住房不低于80%。

对比一线城市的调控政策,限购方面,除广州外,北京、上海、深圳三地对非本地户籍购首套房均限5年社保或个税;限贷方面,北京、上海、深圳三地均认房又认贷,而从首付比例来看,此轮政策升级后,北京首付比例已达到高。

表:一线城市当前调控政策比较

表:一线城市当前调控政策比较

▌ 政策影响扫描

● 从置换需求链条看调控之影响

认房认贷,首付比大幅提高对市场量价影响如何呢?在北京高总价及5年限购背景下,多数改善性需求采取“卖一买一”方式购房减轻首付压力。而认房又认贷将这类需求也等同于二套需求,承担更多的首付,这部分需求将明显受到抑制。是对于已进入存量房时代的北京而言,根据我们此前文章《从置换需求链条的运行看热点城市楼市走向》的主要观点来看,由于二手房置换需求链条的广泛存在,此番调控力度升级将直接冲击链条中的置换需求者,二手房市场将有明显降温,部分前期提价过快的区域价格将趋稳,此前大幅提价的市场预期也将踩下刹车。

图:住房市场的升级置换链条

图:住房市场的升级置换链条

从预算约束来看,此轮调控暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。对于一般购房者而言,通常在房贷期限选择上都会选择30年(高)期限的贷款,而这次商贷、公积金同时停止发放25年期限以上的房贷,无疑增加了购房者的月供压力。以购买500万房屋为例,我们以贷款基准利率、25年贷款期限、等额本息方式计算了一下消费者需承受的资金压力,除贷款首付金额直线上升外,随着贷款期限缩短,还贷压力也不断增加,首套房和二套普通住房还贷压力月增千元。

表:北京购买500万房屋所承担资金压力

表:北京购买500万房屋所承担资金压力

可以看出,在认房又认贷的条件下,对于大户型改善性需求(尤其是“卖一买一”)以及性需求而言影响更为明显,近期二手房市场较热势头将得到抑制。

● 从上海调控效果看调控之影响

上海自去年11月份实施调控政策(认房认贷)以来市场整体运行较为平稳。上海市住建委2016年11月28日公布,自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

上海自去年11月份调控政策实施后,二手房整体市场成交量明显呈逐步下降特点,价格维持较为稳定的态势。新建商品住宅的价格也保持较为稳定的态势。而北京新的政策要严于上海此前调控政策,预计对稳定市场的作用也将更为明显。

图:2016年3月至2017年2月上海二手商品住宅量价走势

图:2016年3月至2017年2月上海二手商品住宅量价走势

图:2016年第40周至2017年第11周上海新建商品住宅量价走势

图:2016年第40周至2017年第11周上海新建商品住宅量价走势

● 从政策视角的广度看调控之影响

北京此次政策还提出,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。此前上海也有同样政策出台。根据北京之前出台的限购政策,公司不在限购范围之列,部分投机的购房者想到了“曲线救国”——以公司名义买房,待后转手获利。因此,将企业纳入需求抑制范围将有效打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机等行为。

▌ 调控升级、平抑需求,稳定房价正在进行中!

自去年930密集调控政策出台以来,进入2017年后,调控升级城市不断增加,实行调控城市数量也不断增加,年初京津冀、长三角城市群城市、辐射地区调控升级,打击投机需求、保障房价稳定。此番北京调控升级政策出台正是在这样的背景之下。

从2017年调控政策出台城市来看,明显分为两大类:

一类是部分热点一二线城市,调控再次升级。如南京限购扩围,杭州、南昌提高社保及个税年限,青岛加入限购行列,北京也属此列。这些城市主要表现为上一轮政策收紧效果需进一步巩固,或是强化对之前非限购区县量价的稳定。

一类是热点城市周边三四线城市出台调控措施。受城市需求外溢影响,投机需求大量涌入,推高地价房价,地方政府也开始逐步出台政策加以限制。例如,北京周边张家口崇礼区限购升级,保定涿州、涞水限购等。至此,北京周边已有8城(市县区)限购(崇礼、涿州、涞水、三河、香河、固安、大厂、武清)。滁州市位于南京周边,且处在南京合肥连线上,福州下辖连江县,以及珠三角周边有高铁利好的赣州市也陆续限购限贷。总体来看,这些城市绝大多数位于京津冀、长三角、珠三角等东部城市群,受城市群城市辐射带动以及交通等利好因素影响,承接城市限购后的外溢需求。未来一段时期内,随着城市限购后部分需求的转移造成供需矛盾,这类城市需要不断深化市场监控,稳定市场发展。

图:2017年调控收紧城市分布

图:2017年调控收紧城市分布

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