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对话研讨:对策当下 百强企业如何把握市场发展脉搏

2017年03月16日18:34 来源:房天下产业网
[提要] 房地产行业的企业都有压力,我们都是用数据告诉大家,市场是很残酷的。十四年来百强企业其中有81%已经不在名单了,现在淘汰率还是很高的,很残酷。但是还是要不断的在这样残酷的市场中前进,我们这个主题要探讨的,是面对市场的变化,房地产企业如何把握市场发展脉搏。
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房天下产业网讯:3月16日,由中国房地产TOP10研究组主办的2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会在北京举行。会议发布了中国房地产百强企业研究报告及中国房地产百强优秀企业名单。莫天全、刘洪玉、黄瑜、曹舟南等嘉宾发表主题演讲,全国多家房企代表及媒体精英参会。

2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会

2017中国房地产百强企业研究报告

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对话研讨

主持人:接下来请后一组对话讨论。讨论话题为“对策当下,百强企业如何把握市场发展脉搏”。主持嘉宾是范保群先生,国家发展研究院助理院长、研究员。有请对话嘉宾及主持嘉宾上台。

对话嘉宾有:

郭国强先生 福晟集团有限公司董事副总裁

朱黎民先生 三盛地产集团营销总经理

张炜先生 华鸿嘉信房地产集团有限公司执行总裁

刘朝晖女士 金侨控股有限公司执行董事

赵钢先生 同策房产咨询股份有限公司代理事业部董事长

杨明伟先生 长富汇银基金管理(北京)有限公司执行总裁

段克俭先生 上海瑞威资产管理股份有限公司执行副总裁

高斌先生 荣盛泰发(北京)基金管理公司副总裁

毛柯成先生 上海世旗股权基金管理有限公司总裁

范保群:可以说我们十四年来,这个会受到了广泛的赞扬,我们每次开这个会,房地产行业的企业都有压力,我们都是用数据告诉大家,市场是很残酷的。十四年来百强企业其中有81%已经不在名单了,现在淘汰率还是很高的,很残酷。但是还是要不断的在这样残酷的市场中前进,我们这个主题要探讨的,是面对市场的变化,房地产企业如何把握市场发展脉搏。房地产产业链上的相关公司,如果没有钱什么都玩不转。今天的对话,我们这个环节有四家和房地产有关的开发公司,一家是代理公司,另外五家和基金,是和钱有关的公司,共同分享如何适应房地产市场的变化,他们对市场是如何判断的,他们是如何应对的,还有如何做出战略。下面有请郭国强先生。

郭国强:谢谢主持人,每次开这样的会高兴,百强从2004年到2017年,淘汰率81%,确实是很惊讶的。到了2016年到250亿才能进入百强,这个就是房地产整个大的格局在发生变革。

第二个就是强者更强,像张总也是我的老总,提到了抢这个字,这个更直白一点。但是确确实实房地产的三个要素,人、资本、土地,这三个要素聚集在哪里,现在越来越两极分化。更多的聚集到我们的百强,或者甚至是50强,甚至20强。

第三点就是面对这样的格局,作为我们房企没有别的选择,只有咬紧牙,更快的速度发展,当然我们要更好的找到适合自己的、安全的办法,未来是30%左右的增长,不是一年两年,在这样高速发展的时候,一定要找到安全带。在这样发展环境下,我们有几点。第一我们自己要有一个开放合作的心态,什么叫开放?股权开放,对内对外都开放,对内是我们的管理团队,对项目的核心人员开放。第二就是合作,我们现在是开放的心态,来吸引更多的人才。我不是这个项目的小组,我们在福州跟万科也有合作,我们的小股东有操盘,开放和合作是第一点。

第二点就是行业和格局发生变革的时候,一定要新创。更多的是用声东击西的方式,早上侯主任讲了一句话很好,我觉得我们做有价值的事情,这几年来讲,我们不像其他的行业,我们完全有这个能力,我们有很多并购的案例,未来一定做并购。

范保群:谢谢,结合市场的快速变化,郭总提到了要有一个安全带,而且还要有很多的方式。这是郭总的分享。下面有请朱黎民先生。

朱黎民:谢谢主持人,参加这么一个盛会,我是生,也是第三次来做分析。和前两次大的不同,相比前面两次我们大家都在讲,路在何方,前途很迷茫。但是我想今年这次大家都拿出自己的解决方案,都对这个行业,对这个市场有了比较明确的看法,这是我的一些小感受。跟大家分享一下,我想跟大家讲三个小观点。

第一其实我们都说选择很重要,那么选择来源于什么?来源于预判。其实现在这个行业,我们从周期的判断,从城市、空间、地域的判断,从多个维度的判断来说,其实现在,我刚才说的一些不确定性在减小,而确定性在增加,我想优秀的企业,以及对我们的房地产行业有了比较明确的看法,也有了比较明确的解决方案,我觉得会越来越好。

第二个观点是我们现在的行业由点到线到面,原来我们只是竞争,在产品力、在营销力、在地段上等等,我们的融资能力进行竞争。现在已经成为了系统的竞争。举一个小小的案例,我自己在企业里,我们的产品定位到我们的营销,到我们的客户服务,到我们的物业管理,同时到我们的商务运作,这些完全是围绕着整个客户的需求,进行全链条的研究。整个链条的威力比某一个点你释放的威力一定会大。

第三个小观点,就是现在的行业,我们其实是越来越精细化了,我们现在跟大家交流的话,大家听到很多的是数据和质量。这是我们行业的进步,那么从公司内部来讲,我觉得从数量到质量,后的结果是什么?从我的角度说,让我们的运营更好,让整个营销更轻松、更省事,让我们的客户更满意。

范保群:刚才提到了三点。竞争现在是全面系统的竞争,更强调的是通过量化的方式,加强精细管理,给我们很好的经验分享。下面我们掌声欢迎张炜先生。

张炜:我们是当地的一家传统企业,今年是第一次入百强企业,第一年入百强企业,我们公司前些年在温州,没有大的厂家,包括万科,在温州做企业,包括做衣服的,都做房地产,而且都做的很好。第二个是产品的。在温州,我记得印象比较深刻的是,有一家大的公司要并购我们,就是你的团队也不行,什么都不行。这个事情给我们老板触动很大,他觉得大企业能做,我们也能做,他做了一个决定,他那时候把集团去掉了,他把和房地产无关的行业全拿掉了,他想要做精、做大。决心很大,但是我们规模不够,怎么办?我们把已经淘汰的中小企业合并起来,这样我们的资金规模上了一个台阶。这样的话我们的资金又回来了。

2014年下半年,公司在拿地的速度上很快。我们后来怎么干?地还没拿,我们就先开盘了了,说出来让大家笑话,但是这是一个决心。所以我们当时说可以,所以那个时候,我们没有融资成本,因为拿地的时候,我们开盘了。那几年快速的发展,近几年越来越规范了,是2015年的下半年,公司拿第一的速度明显加快,2016年赶上了一个比较好的时机,拿家都算帐的,为什么?因为我们有大量的温州的商人,钱不够他们可以补上。就是这样的,就是决心很大的,所以2015年、2016年,是温州销售额第一的公司。现在对于我们公司来说,2017年的目标,这两年资金量越来越大了。所以说整个2017年,我们公司的战略,要把业务线、产品线全部梳理清楚,我们不追求增长,也不追求,我们把的目标放在明年。我们基本上不会考虑起飞,因为从我们公司目前来说,是管理体系的问题,你的业务体系,你的人才体系,你的产品体系,跟这些大佬们都有一定的差距,所以在今年全部捋顺了。我希望明年、后年仍然参加这样一个百强的论坛,这样一个会议。

范保群:张总分享了一个野蛮生长的例子,现在成为百强企业的新兵,从过去的野蛮生长向规范管理转型,我们预祝他后面取得更好的成绩。房地产跟资本紧密相关,前一段我们也做了一个统计。下面请刘朝晖女士。

刘朝晖:高兴能够和大家分享企业的运营模式,刚才听了几位同仁提了立足当下的问题。去年我们共同经历了波澜壮阔的,房地产市场大的浪潮,我们也经历了市场的骤然降温,市场由高烧到降温。现在目前资本调控政策之后,我们的新常态是什么,行业的分化,企业的整合,这是我们面临的当下。前面的同仁提到,我们要实施三抢,抢人、钱、土地。但是怎么抢?而我们政府的限价政策一直未松,我们烤制的面包卖不出好价钱。思辨才能创新。在这里分享一下,我们集团把握当下的几点心得。

第一个我们是依托国家区域调整的战略布局,调整集团的战略,大力发展长三角,慎重发展海外,重点建设京津冀,长三角。

第二结合集团的产品布局,创新转型升级,怎么创新?因为我们集团在十几年的过程中,也包括到政策的变化,没有将鸡蛋放在一个篮子里,目前就现在这种高温到低温的状态,我们将结合自己的产业打通上下游,达到利润有规模的效果。

第三我们在这个基础上能够抓住国家城镇化建设进程,城市小镇建设,小镇建设是现在的一个热门话题,但是千万不能人云亦云,盲目,我们主要是依靠集团的深耕,我们做一个尝试,在有历史文脉,有生态怡人的地方选择性的做一个小镇,实现企业的可持续发展,这是三点心得。谢谢。

范保群:很清晰地讲了三点。为我们带来启发。下面有请赵钢先生,掌声欢迎。

赵钢:我们是为房企做服务的,过去七八年,百强名单变化还是很快的,前30的变化当中,有很多越来越稳定、稳固。那么前20名,中间的一些规律和特点,有些是运作能力很强。后30年很有意思,变化快,快速的爆发。怎么分析这样的市场趋势,我谈谈我的简要的想法,主要是四点。

第一个是顺应市场的周期,还是很关键的,市场有一定的不确定性,我们自己来看的话,在过去四到五个周期,很有意思,大概是37到38个月,清晰的周期性。把握周期还是比较重要的,发展的机遇上,我认为有价值。

第二个对于选城市的把握,选城市这件事情,在50强的企业,后续能否进入第一平台,这个里面,我们很多合作伙伴,对于城市前瞻性的洞察和布局,其实重要的,今年我们百强里面有很多企业,有一些是武汉的,今年武汉的市场一年卖了3000万平米。未来我们城市布局来看的话,一线城市二线城市,和三四线城市,这样的策略把握重要。对于百强企业来说,城市策略值得高度重视。

第三个走到今天,打造真正的企业竞争力的问题,竞争力这件事情经常说,有人的问题,有资金的问题,有土地的问题。到底百强企业来讲的话,有多少企业工作做的很扎实,有它独特的方式。我觉得这一点还是比较重要的。

后一点,房企不会那么多,不会100家都强大的,可能强大的有50家,但是有产业细分的企业出现,专注在房地产业务上的强者,比如说现在的养老、商业。我们有这样的企业的站位,我们要有一些前瞻性。讲这四点,谢谢。

范保群:赵总提了四点,给我们很大的启发。下面欢迎杨明伟先生来分享他的看法,掌声欢迎。

杨明伟:大家好,首先荣幸参加这个会,我个人而言,为什么说很高兴参加这个会?主持人也讲了,因为本身我是学美术的,所以我们公司的很多项目,定性的分析,就是讲个人的观点,你一定要定量。所以说今天参加这个会,我高兴。地产私募资金,我谈一点个人看法,我们有时候会说,我是金融行业。关于当前地产的形势,中国的地产不存在拐点,拐点是企业的资产,那个时候我们提出了中国的房地产进入了存量市场。二手房交易量超过了一手房,我用数据来说明,北京二手房交易量已经超过了一手房交易量。怎么存量和增量大的区别是,各方所考虑的重点不同,那么地产开发上要考虑什么?要考虑项目、要考虑人,什么都要想。那么对于消费者来讲,从购房人的角度来讲,已经转变了,也就是说不像以前一样了。我们看到一大批的以质量取胜的。

我们在选择合作伙伴,选择项目,甚至选择人的时候,都和以前不一样了。中国私募是一个中众的产业,不是说私募的规模很小,从金额上超过了欧美。私募的小众是私募的参与量小。我谈一下我的观点,有很多创新讲情怀,有很多创新讲故事,我觉得现在旅游地产问题很多,没有几个真正懂,大家都在玩,这是一个大的问题。因为我早做风险管理的,早做律师的,从这个角度来讲,一定要认真考虑,一定要认真思考,而不是像原来增量市场那样,粗放式的经营。如果有需要交流的,我们会后再交流。谢谢。

范保群:刚才有两点我印象深,一个是用数据说话。第二个就是房地产开发,或者房地产市场从过去的增量时代变到存量时代。下面请段克俭先生分享。

段克俭:首先恭喜进入百强的企业。今天的命题是百强企业如何把握市场。这个里面可能还有在300亿,前20名的有上千亿了。现在的规模还没有到300亿或者是100亿的企业,现在比较困难的选择,100亿到300亿之间的企业面临着什么?也可以选择弯道超车,但是有可能会翻车。我们可以考虑做一些转型,这是企业自己的选择,我们可以做一些尝试,所以我认为代建行业很辛苦的,做到规模的企业是很辛苦的。我觉得如果要我们企业自己去判断,现在已经有3000多亿了,我估计4000亿,5000亿,6000亿有可能的。我分享一下我的观点。

范保群:给我们讲了观点,考虑自己的出路,考虑转型,即使规模大的企业也在变、也在转型。恒大今年是第一名,现在的业务是房产加服务,四大业务板块。下面有请高斌先生,掌声欢迎。

高斌:我主要说三点,第一点我们作为基金公司,还是想给在座的台上的、台下的地产商去服务的,到目前为止我们有267亿,我们比较骄傲,我们的产品大概有70个到期了。这个收益在行业里边,包括在我们的里面,我认为还是不错的。

然后再说我们公司的价值观,我们是发现价值,与优秀的地产商共同创造未来,这是我们核心的也是一直遵循的价值观。在座的地产开发商如果有资金的支持,可以找到我们,我们竭尽所能,给你提供满意的服务。

谈谈我对市场的看法,现在我感觉房地产周期分为长周期和短周期。长周期靠人推动,短周期肯定是金融和政策来推动,我们现在处在什么样的周期?第一个是地产增长的长周期下的,微调的短周期,这个周期大概多长时间?我们这个研究发现,这个周期大概会持续,我们预计是18个月。为什么?因为地产的调控到它的销售,再到地产的,这个周期大概6个月,所以综合以上因素,我们想未来,如果房地产可能会有新的增长,这是我们对房地产现在的看法。房地产行业大家也都知道,几个因素,第一个是人,第二个是城镇化,中国的城镇化。第三个变量是现在地方政府的土地财政。第四个贬值太厉害了。我们经过一年的研究发现,我们会在几个地方重点布局,京津冀、长三角、城里的大城市圈,我们会去布局。很多的地产资金都去布局了,我觉得未来三五年的增长,并不是核心城市增长快,未来三五年在核心城市为的三十到五十公里的城镇,它的增长速度会更快一些。我们是通过国外的大城市的发展历程得到的启发。我想分享的是这三块,谢谢大家。

范保群:高总结合长短周期以及城市布局做了讲述。下面我们后一位演讲嘉宾,欢迎毛柯成先生,大家欢迎。

毛柯成:我是压轴了。我跟大家分享一下,我们的项目里面,我们的收益率高的项目。我们在2015年、2016年的时候,也了山西、四川。那么我想在这种情况下,应该说比现在一二线城市更高的回报,我们2015年就像刚才各位讲的,我们做了一些研究。其实我们的比较简单,就是看需求。第一是资金的问题,房地产平均负债率都在70%、80%以上,但是的金融机构基本上都会说,你的项目在哪里,我们的大量项目在一二线城市,那回过头来讲到电商,中国电商交易量在2015年是美国的一倍多,天猫双十一是1200多亿。中国的传统商业,阿里覆盖了传统商业覆盖不到的市场,尤其三四线的市场,这是共性的问题。

再就是我们的城镇化率,如果去掉非户籍化人口,拥有城镇户口的城镇化率是40%。再就是农村土地的确权,让农村土地流动起来。但是在一二线城市不现实。个人观点。我们在开发过程当中,在三四线都开发住宅,但是商业没有用上,跟五年前,十年前我们都在开发大量的住宅,商业没用上,一线城市的郊区是一样的。同样的逻辑我们到三线城市去的时候,我们了四川等。这就是通过我们的实践所确定的逻辑,我们还会继续坚定的往前走。然后把资产打包,给开发商做其他的金融服务。谢谢。

范保群:毛总给我们讲了不同的思路。我们完成了这一块的对话,九位嘉宾对新的市场做出了判断,对如何应对市场给出了他们的方式,对我们很有启发。让我们用掌声感谢九位嘉宾。

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