前言：

2015年底，经济工作会议将“去库存”纳入我国五大经济任务之一，开启了“去库存”模式，房地产行业加速告别“野蛮生长的时代”。传统的重资产模式，将给房企带来更大的资金和运营风险，为了降低企业经营风险，同时更有效利用资本市场的资金，房企纷纷寻求由“重”向“轻”的转型之路。

代建新途，中指指路

近些年，伴随着工业化的精细分工在社会各行各业地渗透，一系列新兴社会词条和生活词条衍生出来，已经成为或正在成为行业细分的标志。在房地产行业内，“轻资产”、“代建”、“代建模式”、“小股操盘”等说法，就成为当下为热门的词汇之一。

何为代建？行业内外众说纷纭，莫衷一是，为了厘清房地产代建的内涵及意义，挖掘企业和项目，树立行业标杆，促进行业健康发展。中指研究院启动了中国房地产代建行业研究，以中国企业经验为基础，结合国外成熟的代建发展经验，通过全面的覆盖调研，对代建领域进行系统性研究。历经一年多的深入分析研究，撰写完成《中国房地产代建行业发展蓝皮书》，计划由中国发展出版社于2017年3月出版。

蓝海孕育，未来可期

本书结合国内房地产代建的现状与国外房地产代建的发展特征，定义房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，以品牌输出和管理输出为主要运营模式，并收取相应的管理费或服务费，终实现双方经营或效益目标的一种商业模式。同时依据中国房地产代建研究方法体系，将理论研究与实证研究相结合，通过数据统计和案例解析的方法，系统展示了房地产代建的发展轨迹和未来发展趋势。

国内房地产代建发展主要有政府代建、商业代建、资本代建三种模式，政府代建在城镇化潮流中占据重要地位，商业代建市场规模正飞速发展，而资本代建因金融制度、合作机制等尚未成熟，仍在持续探索中。

当前房地产代建行业发展特征鲜明：规模扩张迅速，盈利能力较强。近三年，房地产代建累计合约总建筑面积超过7000万方，净利润率水平持续高于20%，销售额逼近千亿，作为行业领头羊的绿城管理，市场份额高达45%。企业依靠稳定的管理团队和全产业链的资源整合，不断提升经营管理能力，强化行业竞争实力，通过输出品牌价值，提升项目溢价，达到合作共赢。

根据中国房地产中长期动态发展模型预测，未来房地产代建有望占据地产行业10%以上的市场份额，房地产代建累计规模将达17亿方，累计可实现销售额将达13万亿，或将诞生千亿收入的房地产代建企业，未来市场发展可期。

点评，寄予厚望

《中国房地产代建行业发展蓝皮书》的出版获得业内的肯定，并有幸邀请到建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉先生和国务院发展研究研究员、学术委员会委员陈小洪先生为之作序。

建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉先生认表示：

“房地产代建作为房地产行业轻资产化的重要方向，其实在我国有一定的发展历史，伴随政策与市场环境的变革，业务的边界、内涵和模式等也呈现出新的时代特征。因此，系统总结梳理中国房地产代建的概念、特征和实践，不仅可以弥补行业研究的空白，对推动行业发展也具有重要意义。”

“以绿城、万科等为代表的我国领先房地产开发企业，则把代建推向了一个新的高度。除了提供政府代建和市场自用物业代建服务外，还探索发展出了为房地产者代建的创新模式。”

“促进中国房地产代建业务的发展，让领先的房地产相关企业不断成长，让非专业房地产企业逐渐退出，有利于房地产供给侧改革目标的实现。”

国务院发展研究研究员、学术委员会委员陈小洪先生认为：

“房地产代建服务，是在房地产去库存和供给侧改革背景下，随着房地产业发展和结构变化，以较快速度发展起来的为房地产‘服务业提供服务’的新业务，或者说发展起来的房地产服务业细分的新行业。”

“中国房地产业，还没有一部以中国企业经验为基础深入研究房地产代建的研究专著。因此我很高兴中指研究院开展了该项研究。该研究不仅总结国内代建企业的开发实践经验，还认真研究了国外的房地产代建的先进经验（包括中外的共性和不同），探索了代建的发展规律和发展趋势。”

“本书让我看到又一个案例，中国房地产行业专业化水平正在不断提升，代建（及代工等）服务业态及相应的企业正在健康发展。我希望也相信房地产企业能够以开放的心态看待代建（以及代工等）这些新经验模式，开放合作，整合内外资源，取得更大成功。”

企业，你我共筑

在中国房地产代建行业研究过程中，还挖掘出一大批的房地产代建企业，比如首创代建4.0模式的代建领头羊绿城管理，以“小股操盘”模式探索代建道路的万科，以绿色地产为代建特色的朗诗，其他还有建业、滨江集团、中航里城、绿地、当代置业、阳光城、万达、保利、金隅、昆仑、沿海、富力、招商地产、天房集团、联发、新城控股等房地产代建企业。

他们均为本书提供了大量的企业信息和项目资料，分享了企业在房地产代建业务实践中取得的成功经验。它们在房地产代建业务领域勇于探索和不断创新的精神，让我们看到了房地产代建业务前进的步伐和未来的希望。