在防止部分城市过度城市化的考量下，中国城市化的基本格局是要形成大、中、小城市、小城镇均衡发展，这是大势所趋。人人都有小镇情结，小镇的功能是融合城乡精华以温暖人心，这是人心所向。

万科、绿地、碧桂园、华夏幸福、美好置业、南山控股、云南旅游……在政策鼓励下，不少房企将开发特色小镇作为今年业务发展的重点方向，参与特色小镇建设的计划或项目也纷纷出炉或在各地落子。而吸引房企扎堆小镇概念的“兴奋点”，就是土地和资金。

一边是特色小镇的化布局亟需社会资本的参与，一边是房企发展面临升级转型，政府引导下“小镇计划”来势异常凶猛，万亿市场规模引得开发商争相入局。据记者观察，近一周，陆续有美好置业、南山控股、云南旅游等上市公司披露了涉足小镇建设的计划。“越来越多房企开始把特色小镇作为2017年业务发展的重要方向和新变量，这里面不乏万科、绿地、碧桂园这些大型传统房企。”有地产界人士如此说。

中指研究院报告分析显示，小镇地产的发力点仍在于为城市中产阶级以上群体打造低密度的纯居住空间阶段。这种结果是由当地的土地供应条件、自然生态条件、私家车通行条件改善、信息时代下联结度增强、城市中产阶级以上群体重新关注家庭生活空间从而向外去寻求更化居所的时代背景所决定的。

争相入局

政策鼓励下，不少房企将开发特色小镇视为今年业务发展的重点方向之一，上市公司也在各地落子自己的特色小镇建设项目。

“小镇之风”始于2016年年中。2016年7月21日，住房城乡建设部、国家发改委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》，计划到2020年争取培育约1000个各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各地政府出台了各项政策支持鼓励。迄今为止，已有26个省市自治区明确提出小镇计划，其中浙、苏、鲁、湘、粤均拟建100个特色小镇，浙江、天津、江苏、福建、广州、贵州、甘肃等地均出台了相关政策，在土地、租金、税费等方面进行减免优惠。2月8日，发改委在官网发布《国家开发银行关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》，鼓励开发银行为特色小（城）镇建设提供多元化金融支持。特色小镇作为的新领域和发展的新平台，未来或将带动多产业发展。

政策鼓励下，2017年年初不少房企将开发特色小镇作为今年业务发展的重点方向之一，上市公司参与特色小镇建设的项目也在接二连三落地。

今年年初业绩说明会上，绿地控股总裁张玉良首次公布绿地版的小镇计划，重点将“特色小镇”模式纳入2017年发展战略。张玉良表示，绿地将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边，重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，启动特色小镇大盘项目。在张玉良的计划中，特色小镇有望成为绿地房地产主业新的业绩爆发点。他透露，近期绿地已和复旦、交大两所高校成立了两个科技产业集团，绿地各事业部正在全力落实小镇计划，先落子长三角，以后再扩展到其他热点城市的溢出区域。

多年前曾操盘万科良渚文化村项目的北京万科总经理刘肖早已开始筹划属于万科的“中国小镇2.0”。去年10月，北京万科宣布与国开新城合作，通过成立合资公司的形式，开发位于北京门头沟区军庄镇项目，并总计获得超过3平方公里的土地开发和运营权。事实上，在北京万科的转型升级计划中，产业城镇是重要的组成部分之一，目前已经签约三个项目，其中门头沟项目争取在今年亮相，另两个在河北涿州和天津宝坻。

而作为小镇计划的先行者，碧桂园计划千亿元在范围内布局“科技小镇”项目，首期落地的6个项目均在广州、深圳两个一线城市周边，其中进展快的惠州潼湖项目今年上半年即将动工，整体项目规划已基本完成。

华夏幸福则将产业小镇与产业园区作为集团两大业务发展线。去年11月4日，华夏幸福首次发布其小镇计划——未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。为此，华夏幸福于去年11月成立了专门操盘产业小镇项目的控股子公司。新年伊始，华夏幸福的小镇计划进展迅猛。2月8日，华夏幸福与武汉市汉阳区人民政府及黄陂区人民政府签署合作备忘录，发展产业新城和小镇项目，涉及面积分别为3.61平方公里及20平方公里。更大手笔的一次合作披露于今年1月19日，华夏幸福与河北省秦皇岛（楼盘）市昌黎县人民政府签署《旅游产业小镇合作备忘录》《干红产业小镇合作备忘录》《葡萄产业小镇合作备忘录》和《诗词产业小镇合作备忘录》，、开发、建设、招商及运营等合作涉及面积共计108.58平方公里。

中小房企则选择与大央企合作分羹特色小镇政策红利。2月16日，云南旅游发布公告，拟向华侨城管理公司定向增发股票募集资金不超过11.3亿元，设立婚庆产业公司投建“欢喜谷”项目，利用世博园的环境和景观，打造“婚礼小镇”，为新婚燕尔提供集婚礼策划、婚纱摄影、新婚庆典、婚宴酒席、蜜月旅游、婚纱礼物等完整的婚庆产业服务。

美好置业在其刚披露的年报中透露，公司通过“特色小镇”建设，整合各方资源，帮助政府对地方建设“提档升级”，成功开发武汉城中村“长丰村”等，引进华润置地、蓝光发展、东湖高新等企业。2016年，公司获得重庆（楼盘）永川来龙湖特色小镇建设项目，已与合作方签订框架协议，是公司土地储备的重要补充。

特色小镇模式亦引起了机构者的关注。2月15日，南山控股披露的机构调研纪要显示，公司副总经理兼董事会秘书沈启盟在接受调研时明确表示，公司旗下房地产公司南山地产将积极探索特色小镇业务。

生存之需

对于大多数房企来说，纷纷扎堆小镇概念更多的是生存之需。近几年来，房企的毛利率及净利率持续下滑，市场上三四线城市趋于饱和，一二线热点城市拿地成本高企，房企提高或维持其净利率的难度逐步增加。面对参与小镇开发可能带来的更加的土地和资金，没有哪家开发商能不动心。

中指研究院报告分析，小镇地产必定是一个基于买方市场下打造出来的综合性产品，必定是在居住舒适度上直接超越了现有都市住宅的休养性产品；也必定是开发商放下架子，安静思考如何填补千千万万城市居民精神荒芜的精神性产品。这种小镇更像是需要花费时间，通过手工精心打造的微缩型城市，而非像工厂里通过标准化流程快速复制的城市零部件。

风险几何

对于开发商而言，参与开发小镇项目将面临的风险是，前期资金投入量巨大，且回收周期长。对此，并不是房企都有足够思想准备和敬畏之心。

值得注意的是，在很多业内人士看来，小镇项目给开发商带来的好处显而易见，但并不是开发商都有条件做小镇。

碧桂园向俊波认为，重金打造小镇计划更多是由于公司达到一定规模之后，业务升级和转型的需要，操盘小镇项目的开发商必须有综合的城市运营经验。“与其说是开发商，不如说是城市综合供应服务商更为确切，产业小镇必须首先要导入产业，开发商是否具备丰富的产业资源和管理运营能力是项目成败的关键。另外，人口导入需要配套引入、医疗、商业、酒店等资源，这也是开发商综合能力的体现。”而很多急于获得低价土地和贷款的中小开发商显然不具备这样的能力。

北京万科总经理刘肖也表示，能否满足产业服务和居住生活服务的需求，能否使二者互相协同，这是开发运营小镇大的难点。

“一个城市如果每年的正常人口增长只有5万，但你突然要在周边做一个50万人口的住宅配套，那你靠什么吸引人口呢？大家说靠产业吸引人口，那又靠什么来吸引产业呢？”刘肖认为必须要靠扎实的运营能力才能解决这个问题。他吐露了良渚文化村背后的艰辛，“弄个油条、包子都要吃几十家才确定，一个小小的皮划艇配套也要与孟关良这样的资源嫁接。”

而对于开发商来说，参与开发小镇项目将面临的风险是，前期资金投入量巨大，且回收周期长。“因为在这么长的周期内，政策是否存在变化的可能，很难说。”有开发商人士向记者表示。

并不是房企对此都有足够思想准备和敬畏之心。记者在采访中发现，有些开发商只是看到小镇开发能够带来的利益，而建造模式、运营模式、盈利模式尚不清晰。在这种情况下，有业内人士担忧，若干年后难免会出现空镇、鬼镇这样的现象，小镇项目也会面临大量的库存和洗牌。

中指研究院报告认为，小镇地产必定是一个基于买方市场下打造出来的综合性产品，必定是在居住舒适度上直接超越了现有都市住宅的休养性产品；也必定是开发商放下架子，安静思考如何填补千千万万城市居民精神荒芜的精神性产品。这种小镇更像是需要花费时间，通过手工精心打造的微缩型城市，而非像工厂里通过标准化流程快速复制的城市零部件。

根据上海证券报、发展导报、中指研究院《小镇地产如何营造？一定要聚焦！》等综合整理