中国指数研究院 CREIS中指数据

广州市场发展年报:楼市量价齐升 成交创历史新高

2017年01月19日10:27 来源:中国指数研究院
[提要] 2016年广州土地市场从前三季度的低调冷清到11月的年度土拍盛宴,后却以“延后12月份多宗土拍”爆冷收官,整体呈现低开高走之势。据统计,广州全年共成交96宗土地,建设用地面积593.86万平米。
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导读

政策环境:限购政策升级,信贷政策从严

土地市场:整体供应回落,成交低开高走

住宅市场:成交量价创历年高位

商业市场:后天河北及科学城等板块公寓项目持续热销

重点房企房企竞争愈趋激烈,保利第六次蝉联首位

市场预测:预计随着中心区楼盘推出,均价稳中有涨

一、政策环境分析

热点城市多轮调控逐步升级,限购限贷不断加码。2016年初,受地方积极出台各类措施推动库存去化政策影响,部分热点城市市场持续回升,房价地价上涨较快。为控制房价涨幅,稳定市场预期,一线城市率先出台调控收紧措施,3月沪深限购加码,5月北京通州商业限购,且调控收紧趋势逐步向热点二三线城市蔓延,苏州、南京等地通过限价、限贷、加强监管等措施稳楼市;

十一前后,22个城市城密集出台新一轮调控政策,通过提高购房门槛、调整贷款首付比例等加码调控遏制投资投机性需求。嘉兴、怀来等一线城市周边三四线城市也加入限购行列。中央经济工作会议提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位后,各地也积极响应,继续升级调控,抑制房地产泡沫。

2016年广州楼市政策调整情况

2016年广州楼市政策调整情况

资料来源:中国指数研究院综合整理

广州新政内容主要针对二套房收紧信贷政策,对拥有1套住房且未还清贷款的,购买二套房的首付款比例不得低于70%,但对于已还清第一套住房贷款的,购买二套房的首付比例仍可按低30%执行。

二、土地市场运行

2016年广州土地市场从前三季度的低调冷清到11月的年度土拍盛宴,后却以“延后12月份多宗土拍”爆冷收官,整体呈现低开高走之势。据统计,广州全年共成交96宗土地,建设用地面积593.86万平米,规划建筑面积1289.01万平米,同比减少8.31%;土地出让金达729.27亿元,但同比下滑23.7%。

此外,政府通过率先启动“限地价+竞配建”的拍地模式以限制高价地频出,同时辅以保证金比例从20%上调至50%,必须用自有资金拿地等规定。随着广州推地节奏逐渐平稳,预计土地市场持续稳定供应将有效防止地价过高过快上涨。

土地市场

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从成交区域来看,受朱村及增江规划利好推动,2016年增城区共成交宅地10宗/72.59万㎡,楼面均价仅为6070元/㎡,平均溢价率却高达124.56%,为各区之。而商服用地方面,广州今年共有4宗土地溢价成交,其中仅增城派潭镇地块及番禺东环街地块溢价率超过50%,分别由合汇、万科竞得。

土地市场

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三、住宅市场运行

2016年广州楼市表现火爆,稳健的政策环境、信贷环境、基层建设利好等均为广州市场注入动力,促使2016年广州商品住宅成交量价均创历年高位,成交面积为1417.03万平米,较2015年增加30%;成交价格为16585元/平米,同比上涨9.2%,成交价格平稳上涨。新增供应997.19万平米,较去年较少近4个百分点,市场整体处于供不应求的态势。

住宅市场

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分区域成交表现上,增城、黄埔和花都分别为全市成交量前三区域。不限购的增城在撤市设区后楼市持续爆发,加之地铁、教育城等规划发展利好不断助推楼市走高,成交量一直处于全市首位,2016年成交首次突破300万㎡,区域整体供不应求。萝岗自从2015年并入黄埔后,同样因各种规划利好,片区内多个刚需大盘热销,主力成交突破200万㎡。而花都得益于万达文化旅游城的拉动,成交量表现相当抢眼。

住宅市场

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从面积段占比看,2016年广州商品住宅刚需仍为市场的主流,60-100平米紧凑型产品为热销,且成交占比呈稳步上升趋势;60-140平米刚需户型仍为市场成交主力,占比较15年年末上涨近7个百分点。

住宅市场

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从成交单价占比看,2016年广州商品住宅主力成交单价仍为1-2万/平米,占比较15年年末上涨21.89%,1万以下的项目成交占比逐渐减少,广州目前在售项目较去年年末有明显涨价,单价为2万以上的成交占比较去年年末上涨近2个百分点,广州商品住宅单价明显上升。

住宅市场

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截至2016年12月31日,全市一手商品住宅可售61451套/739.03万平米,较2015年年末减少19.7%,出清周期也缩短至5.65个月,去库存效果十分明显。

住宅市场

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四、商业市场运行

公寓市场:全年供应有所回落,成交量价齐升

2016年广州公寓市场供应量有所回落,新增供应面积127.41万平米,同比减少34.2%;公寓成交面积175.99万平米,同比增加19.7%;成交价格稳中有升,达17215元/平米。公寓成交全年量价平稳上升,呈供不应求走势。

从区域来看,后天河北及科学城等板块公寓项目持续热销,如天河区万科云城米酷取得了全年成交5830套/13.41万平米的佳绩。但整体公寓成交仍以外围区域为主,萝岗敏捷广场、萝岗奥园广场、广物星港国际等项目持续表现亮眼。

公寓市场:

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商业市场:外围区域为成交主力,整体价格走低

受经济走势影响及去库存背景下,新增供应趋紧,2016年广州商业新增供应77.84万平米,较去年同期减少24.9%;但随着整体楼市升温,商业市场热度也有所回升,全年成交面积达76.19万平米,同比增加22.6%;成交均价23625元/平米,同比下跌9.2%。

受置业人群外溢的影响,外围区域商铺投资价值逐渐凸显,成为成交主力,广州全年商业成交多集中在增城、南沙、花都等区域,同时,一些潜力商圈商铺备受青睐,如位于万博商圈的奥园国际中心以5.12万平米/12.74亿占据成交榜首。也正是受成交主力结构影响,2016年整体价格走低。

商业市场

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写字楼市场:成交量价走高,大宗交易频现

去库存背景下,市场供应继续放缓,2016年广州写字楼供应面积59.5万平米,较去年同期减少14.6%;成交面积达57.09万平米,同比增加39.4%;写字楼价格稳中有涨,均价为24943元/平米,同比上涨8.1%。

在商业市场整体行情不强的情况下,中心区区域价值凸显,广州全年写字楼成交以中心区为主,珠江新城板块和琶洲板块持续领跑。另一方面,大宗成交案例频现,天盈广场、保利叁悦广场、保利金融大都汇、中铁诺德中心等均有大宗成交贡献,助推市场回暖。

写字楼市场

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五、重点房企营销战略

房地产市场在全国去库存政策的支持下,迅速走出了一波火爆行情,面对多重利好,广州品牌房企精准把握市场良机,强化积极、灵活、创新的营销策略。2016年,广州品牌房企乘政策利好之势,通过加大营销力度、创新营销模式等策略,为企业业绩提升注入源动力。

1、让利促销。如恒大抛出“红五月”营销利器,全国楼盘8折大优惠,涉及全国170多个城市近400个项目,以品牌优势、品质升级、无理由退房等优势卖点成功引发当地抢购狂潮,大幅优惠让利的促销方式直接带动销售额提升。

2、拓展营销新模式。越来越多的房企逐渐尝试创新营销模式,凭借新媒体营销、VR/AR体验式营销等新渠道,以市场需求为导向,大限度争取客源。如保利地产通过官方微博,以“给你个东西”开启全民猜字游戏和抢红包热潮,为宣传“保利地产全生命周期居住系统发布”作足铺垫,引起广泛关注;雅居乐召开“VR全球购房季”发布会,其10个项目首发VR购房,通过将VR虚拟实景看房的技术运用到销售场景中,使买家更加真实、全面地了解项目全貌,有效提升营销效果;碧桂园创造了“地产+网红”营销新模式,碧桂园城市花园将网红直播与夜间开盘相结合,通过线上线下联动实现精准拓客等等。

伴随着市场对品牌房企的资金实力、品牌竞争力、资源整合力等提出更高要求,加快营销模式创新,精准把握行业的发展潮流成为有效趋势。

伴随整体市场容量的加大,商品房销售金额超百亿房企由3家拓展至5家。除了保利、万科、越秀外,碧桂园、富力成为广州百亿房企的新面孔;市场竞争越趋激烈。销售额前十房企占广州商品房销售面积比重为36%,较2012年下降15%;保利第六次蝉联首位,突破200亿 。

六、下半年房地产市场预测

土地:采取多种土地出让方式加大土地供应

广州市国土资源和规划委员会2016年11月25日公告,根据国家、省、市加强房地产调控的要求,广州市积极加大土地供应。

按照广州市2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划,2017年565万平方米,包括175万平方米保障性住房和389万平方米的商品住宅。

广州国规委表示,广州将继续采取多种土地出让方式加大土地尤其是住宅用地的供应量,以稳定市场预期。同时将进一步加强对已供应住宅用地开工、竣工情况排查工作,保证已出让土地及时开发建设。

供求:中心区域供应增加明显,郊区楼盘依然为供货主力

据中地行初步统计,2017年广州全市约有139个住宅及公寓项目入市,约7.6万套新货供应。其中全新项目约41个,旧盘加推项目约98个。中心六区中,新货多的是黄埔区,预计有15个项目推出新品;其次是荔湾区及天河区,各有13个项目推新。而一向缺货的海珠区、白云区和越秀区都有部分产品推出。预期2017年中心区域新增供应增加带动成交平稳上升。

外围区域方面,增城区依旧是供货主力,预计29个项目增加供货,位列全市第一。其次是南沙区,有16个项目预计推新。预期外围区域成交量平稳,新货定价拉升明显,展开补涨行情。

价格:随着中心区楼盘推出,全市均价稳中有涨

经过2016年土地拍卖,广州区域地价被全面刷新。就楼面单价而言,白云新城、广钢新城进入4万元时代,番禺超3万元,南沙破1.5万元。区域地价不断被刷新,面粉价高于面包价成为新常态,房价上涨预期不断增加。特别在短期内,这种刺激会非常明显。

且据中国指数研究院监测,广州2016年1月份全市可售货量达到1864.08万平米,去化周期为18个月。然而,随着新开工面积的减少以及新房成交的火爆,去库存效果显现,市场可售货量的减少、需求的不断释放,必将引起价格走高。

同时,广州政府将继续通过控制好土地拍卖的节奏及地块分布,对商品住宅实施非市场化的操作手段,稳定市场预期及房价走势,从而避免调控政策大幅收紧。

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